הנכדה, תמ"א 38 והבית שהוחכר ל-299 שנה

יורשת בניין ברמת גן התנגדה לביצוע פרויקט חיזוק בבית סמוך, שהוחכר על ידי סבה לדורות. אבל ביהמ"ש צידד בטענת היזמית והדיירים

עו"ד גיא יקותיאל | פסקדיןפורסם: 16.03.20 , 15:07

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל לאחרונה תביעה של יזמית תמ"א 38, שדרשה להצהיר שלנכדתו של הבעלים הרשום של בניין ברמת גן אין יכולת להגביל את ביצוע הפרויקט. השופטת עינת רביד קבעה שהסב החכיר ל-299 שנים את הזכויות בנכס לחברת ההחזקה והניהול של הבניין, באופן שמאפשר לה לבצע את הפרויקט ללא צורך לקבל את אישור היורשת.

לסב, שהלך לעולמו ב-1959, היו כמה חלקות ברמת גן. על אחת מהן נבנה בית שהועבר במתנה לבתו (שהלכה לעולמה גם היא) ואותו ירשה נכדתו, אשר גרה בו עד היום. את הזכויות בחלקה סמוכה העביר הסב לקבלן בתמורה לבניית הבית עבור הבת. הקבלן ביקש להקים בניין על החלקה שקיבל, ולצורך מימון העבודות נחתם שטר חכירה בין הסב לבין חברה שהוקמה לניהול והחזקה של הבניין.

על פי השטר החברה חכרה מהסב את הזכויות במקרקעין למשך 299 שנה. חברת הניהול בתורה החכירה את הדירות לדיירי הבניין. הבחירה באופציה של חכירה לדורות ולא של מכירה נעשתה משיקולי מס. ב-2013 ביקשה חברת הניהול לבצע פרויקט תמ"א 38 בבניין, אך הנכדה הגישה התנגדות וטענה כי זכויות הבנייה שייכות לה והפרויקט יסתיר לה את הנוף לגן אברהם הסמוך.

במסגרת הניסיונות לקדם את הפרויקט עתרו היזמית, חברת הניהול והדיירים להצהיר כי זכויות הבנייה שייכות להם אף שרישום זכויות הבעלות בפועל נותר על שם הסב. לדבריהם, על פי שטר החכירה הועברו הזכויות במגרש בשלמותן ואם המנוח היה מעוניין לשמור לעצמו זכויות כלשהן הדבר היה בא לידי ביטוי בשטר.

הנכדה טענה שבין הסב לקבלן הוסכם מפורשות כי הבניין שיוקם ייבנה רק על החלק הדרומי של המגרש באופן שלא יחסום את הנוף הפתוח לגן אברהם מהבית שנבנה עבור אמה. עוד לטענתה, בהתאם להסכמה המקורית בין סבה לבין הקבלן, הבניין היה אמור לקום באגף אחד בחלק הדרומי ביותר של החלקה, מאחורי הבית שהוקם עבור אמה.

אלא שלדבריה, בזמן הבנייה התגלה כי הבניין נבנה בשני אגפים באופן בולט לכיוון צפון באופן שחוסם את הנוף מהגן. כשאמה המנוחה גילתה זאת היא התעלפה ובעקבות זאת פרץ סכסוך בין סבה לבין הקבלן, שהסתיים בפיצוי למשפחה. בנקודה זו הוסכם ביניהם כי לא ייבנה דבר מעבר למה שכבר נבנה בפועל ללא הסכמת הסב. הנכדה הדגישה כי זכויות הבעלות מעולם לא הועברו על ידי הסב ולחברת הניהול הוענקה אך ורק זכות שכירות.

השופטת עינת רביד הבהירה כי נהוג לראות בהסכם חכירה לדורות לתקופה ארוכה כעדות לכך שכוונת הצדדים הייתה להקנות זכויות השקולות לזכויות בעלות ולא רק זכויות חכירה. לדבריה, מעיון בייפוי הכוח שעליו חתם הסב עולה שהוא העביר לקבלן את האפשרות לפעול כראות עיניו במקרקעין, לרבות מכירתם בשלמות לאחרים. כך, הנחת המוצא היא שהעברת זכויות החכירה לדורות כוללת בחובה גם העברת זכויות הבנייה.

היא קבעה שהנכדה לא הוכיחה את טענתה שלפיה סבה המנוח השאיר בידיו את זכויות הבנייה או כי הותנה בין הצדדים שלא תיעשה בנייה נוספת ללא אישורו. בנסיבות אלה נקבע כי עד תום תקופת החכירה אין לנכדה בעלות בזכויות הבנייה בחלקה ואין לה זכות להגביל את הפרויקט.