ביקשה לאסור מכירת דירה בתמ"א 38 - ונדחתה

משקיעה טענה שהיא זכאית לקבל את הדירה, ודרשה צו מניעה זמני שיקפיא את המכירה. אבל ביהמ"ש קבע שהיענות תגרום נזק בלתי הפיך לפרויקט

עו"ד דניאל גולשה | פסקדיןפורסם: 16.04.20 , 07:06

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה לאחרונה בקשה לצו מניעה זמני שהגישה משקיעה במיזם תמ"א 38 בקריית חיים, שבמסגרתה ביקשה לאסור זמנית על מכירת דירה שלטענתה היא זכאית לקבל בתמורה להשקעותיה. השופטת אילת דגן קבעה כי יש צורך ממשי במכירה שכן קופת הפרויקט ריקה, לקבלן חובות לרשויות המס, לעובדים, לספקים ולקבלני משנה, העבודות התעכבו וכן הלאה. בנסיבות אלה, ההקפאה המבוקשת עלולה לפגוע אנושות בבעלי הדירות וברוכשים.

הסכם התמ"א נכרת ב-2015. כשנתיים לאחר מכן נחתם הסכם השקעה בין הקבלן לבין חברת "אינג' סימון גרימברג" שהתחייבה להזרים לפרויקט בין 1.5 מיליון ל-2.5 מיליון שקל תמורת 50% מהרווחים. עוד הוסכם כי התמורה ממכירת הדירות החדשות תנוהל בחשבון נאמנות ומונה עורך דין כנאמן. בפועל, המשקיעה הזרימה יותר מ-3.5 מיליון שקל, אך לפני כשנה וחצי הפרויקט נקלע לקשיים והעבודות נעצרו.

בהמשך נכרת עמה הסכם נאמנות שבמסגרתו סוכם כי ישוחררו לה 70% מכספים שיתקבלו ממכירת שלוש דירות חדשות, כשעם מכירת הדירה הראשונה יימסרו לידיה 50% מהכספים. לאחר שנמצא קונה לאחת הדירות ביקשה המשקיעה את המגיע לה לפי הסכם הנאמנות, אך הנאמן סירב בטענה שהפרויקט זקוק לכספים. בסופו של דבר הוא מסר לה 100 אלף שקל בלבד אף שלטענתה אפשר היה לשחרר 800 אלף שקל.

בהמשך ביקשה המשקיעה כתחליף לקבל את אחת הדירות החדשות אך הנאמן סירב גם לכך, ובעקבות זאת היא הגישה נגדו תביעה וביקשה צו מניעה זמני שיקפיא את מכירת הדירה עד להכרעה הסופית.

הנאמן ביקש לדחות את הבקשה. הוא טען שהמשקיעה לא צירפה להליך צדדים רלוונטיים שעלולים להיפגע אם תקבל את מבוקשה כמו הקבלן, הרוכשים והדיירים. בנוסף, על הדירה יש הערת אזהרה לטובת אדם שהלווה לפרויקט 600 אלף שקל ואי אפשר למחוק אותה עד שתיפרע.

אילוסטרציה (צילום: shutterstock)

הנאמן הבהיר כי קופת הפרויקט נמצאת בחסר, שכן לקבלן חובות רבים לרשויות המס, לספקים, לקבלני משנה ועוד, מה גם שיש לקחת בחשבון פיצויים על איחור במסירה וליקויים. במצב זה, הקפאת המכירה תשלול תזרים קריטי, שבלעדיו לא ניתן יהיה להשלים את הפרויקט.

בנוסף טען הנאמן כי כשהסכם הנאמנות נכרת הוא טען מיד שאינו בר ביצוע, שכן התבסס על תחזית אופטימית מדי, ואף נגד את חוק המכר עקב פגיעה בבטוחות לרוכשים, והוא לא מוכן להפר את חובת הנאמנות שלו כלפיהם.

השופטת דגן קיבלה את עמדת הנאמן ואת הנתונים שהציג בפניה. היא קבעה שמלבד העובדה שלא צורפו צדדים שעמדתם צריכה להישמע והתביעה הוגשה בשיהוי, נראה כי הקפאת המכירה תעמיד את הפרויקט, את הרוכשים ואת בעלי הדירות בסכנה ממשית.

מעבר לכך השופטת לא התרשמה שסיכויי התביעה גבוהים במיוחד, בין היתר מאחר שהיא סותרת לכאורה את הסכם ההשקעה, מסכנת את הפרויקט, יש הערת אזהרה על הדירה ואף הוצגו ראיות שתומכות בביטול הסכם הנאמנות.

מלבד זאת, היא סברה כי הנזק שייגרם לפרויקט, לרוכשים ולבעלי הדירות אם תיענה לבקשה גבוה בהרבה מהנזק שייגרם למשקיעה אם תידחה. לפיכך, הבקשה נדחתה והמשקיעה חויבה בשכר טרחת עו"ד בסך 7,000 שקל.