רכישת קרקע עם התחייבות לבנייה מחייבת במס של דירה

בעלי הזכויות בגבעת שמואל טענו שהעסקה כללה רק מקרקעין ולכן הם צריכים לשלם 5% משוויה. אבל בית המשפט העדיף את גישת מיסוי מקרקעין

עו"ד איתי הכהן | פסקדיןפורסם: 07.05.20 , 22:20

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שבבית המשפט המחוזי בלוד קבעה לאחרונה כי כשעסקה לרכישת זכויות במקרקעין מבוצעת אחרי שנחתם עם יזם הסכם לבניית פרויקט מגורים - היא תחויב במס רכישה על דירת מגורים. בכך נדחתה הטענה שחישוב המס צריך להיות לפי קבלת זכויות שאינן דירה. יו"ר הוועדה, השופט אבי גורמן, הסביר כי מדובר בעסקה שדומה במהותה לרכישת דירה "על הנייר", שהרי במועד קבלת הזכויות כבר הייתה התחייבות להשלמת הבנייה.

ב-2014 קיבלו שישה אנשים זכויות בקרקע בגבעת שמואל במתנה מקרובי משפחה. בהמשך נבנה על השטח פרויקט מגורים וכל אחד מהם קיבל מספר דירות. לפני כשלוש שנים פרצה בינם לבין מנהל מיסוי מקרקעין מרכז מחלוקת על שיעור מס הרכישה שעליהם לשלם: בעלי הדירות טענו כי העסקה הייתה ל"רכישת" זכויות במקרקעין שאינן דירת מגורים ולכן הם צריכים לשלם מס של 5% משוויה, ואילו מנהל המיסוי חייב אותם ב-8% בהתאם לעסקה של רכישת דירת מגורים.

בעלי הדירות לא השלימו עם קביעה זו והגישו עליה ערר. הטענה המרכזית שלהם הייתה כי מס רכישה על דירה שטרם נבנתה חל רק כאשר המוכר התחייב להשלים את הבנייה בעצמו. אלא שבני המשפחה – שנחשבים ל"מוכר" במקרה הזה – העבירו את הפרויקט ליזם. כלומר, ההתחייבות לבנייה לא הייתה של המוכר אלא של היזם כלפי המוכר.

מנגד טען מיסוי המקרקעין כי העוררים טעו בפרשנות החוק. לשיטתו, דירה שהבנייה שלה לא הסתיימה תיחשב כ"דירת מגורים" גם אם ההתחייבות להשלים את הבנייה לא הייתה של המוכר עצמו אלא של יזם שהתחייב כלפיו.

הודגש, כי שיעור המס צריך להיות מותאם למהות העסקה. במקרה הנוכחי, הזכויות בקרקע ניתנו יחד עם ההתחייבות של היזם. כך שבפועל, כשהעוררים קיבלו אותן הם כבר ראו לנגד עיניהם דירות מוגמרות.

(צילום: shutterstock)

יו"ר הוועדה השופט אבי גורמן העדיף את הגישה של מיסוי מקרקעין שלטעמו תואמת יותר את כוונת המחוקק לכלול במונח "דירת מגורים" כל נכס שהופך לדירה. במקרה הזה, העוררים קיבלו את הזכויות בקרקע יחד עם ההתחייבות למסירת דירות מושלמות עם מפרט מלא, והעובדה שההתחייבות הייתה של היזם ולא של המוכר היא בעלת משמעות שולית מבחינת דיני המס.

למעשה, מדובר במקרה שדומה במהותו לרכישת "דירה על הנייר" מקבלן שמחויבת במס רכישה על "דירת מגורים" כיוון שהנכס הוא בעל פוטנציאל ריאלי לשמש למגורים.

השופט הוסיף בהקשר זה כי קבלת הפרשנות שמציעים העוררים עלולה להוביל למצב שבו רוכש דירה שטרם נבנתה מאדם שרכש אותה מקבלן "על הנייר" לא ישלם מס רכישה על דירת מגורים כיוון שההתחייבות לסיים את הבנייה היא של הקבלן ולא של המוכר. "תוצאה זו אינה ראויה, שכן אין היא תואמת את התוכן המהותי של העסקה", כתב.

השופט הוסיף כי גם שווי העסקה עליו דיווחו העוררים מעיד שהיא כללה התחייבות להשלמת בנייה. "שווי זה משקף את מהות העסקה, והיא להעברת דירות המגורים הגמורות – אשר בידי המוכרים התחייבות להשלמת בנייתם", נכתב.

קביעות אלה התקבלו על-ידי חברי הוועדה עו"ד מיכאל בן לולו ושמאי מקרקעין אלון לילי, ולכן הערר נדחה. העוררים חויבו בהוצאות של 30,000 שקלים.