בעלי דירה? בשורה מאכזבת לגבי הטבת מס

יו"ר ועדת הערר במחוז תל אביב קבעה שבעל דירה שרוכש חלק קטן מדירה נוספת - לא זכאי להטבת מס רכישה. זאת בניגוד לסדר הדברים ההפוך

עו"ד איתי הכהן | פסקדיןפורסם: 19.07.20 , 15:42

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) במחוז תל אביב קבעה לאחרונה כי בעלת דירת מגורים שרכשה פחות משליש מדירה נוספת - לא זכאית להטבת מס רכישה על דירת מגורים יחידה. זאת בניגוד למצב ההפוך שבו אדם שיש לו חלק קטן מדירה רוכש בהמשך דירה למגורים.

יו"ר הוועדה, השופטת ירדנה סרוסי, קבעה כי לסדר הרכישות יש משמעות, שכן תכלית ההטבה היא להקל על מי שאין בבעלותו דירה (או שיש לו פחות משליש) לרכוש דירה למגורים. כאשר רכישת החלק הנוסף מתרחשת אחרי שכבר יש דירה – מדובר בדירה שנייה והרציונל לא מתקיים.

המקרה עסק בבעלת דירה שרכשה בשנה שעברה 20% מדירה נוספת. כשהגישה דיווח למנהל מיסוי מקרקעין במחוז תל אביב היא חישבה את מס הרכישה לפי ההקלה על דירת מגורים יחידה – ובמקרה הזה המשמעות היא שהיא לא חייבת במס כלל.

בעלת הדירה הסתמכה על הוראת החוק שקובעת כי מי שיש לו חלק בדירה שלא עולה על שליש (ואם מדובר בירושה אז מחצית) ייחשב כרוכש דירת מגורים יחידה.

(צילום: Shutterstock)

אבל מנהל המיסוי לא ראה איתה עין בעין וחייב אותה במס רכישה מלא. ההחלטה התבססה על הטענה כי ההגדרה בחוק מתייחסת רק למצב שבו במועד רכישת דירת המגורים לרוכש יש פחות משליש מדירה אחרת. כלומר, היא לא חלה על מי שיש לו כבר דירה למגורים והוא רוכש חלק קטן בדירה נוספת.

בערר שהגישה בעלת הדירה היא טענה כי המבחן צריך להיות לפי התוצאה הסופית ולא לפי סדר הרכישות. לדבריה, בכל מקרה שבו בסופו של דבר יש בבעלות הרוכש דירה שלמה ופחות משליש מדירה נוספת הוא זכאי ליהנות מההטבה – לא משנה מה נרכש קודם.

אבל יו"ר הוועדה השופטת ירדנה סרוסי והחברים רו"ח צבי פרידמן ואהובה סימון החליטו לדחות את הערר. בפסק דין שנכתב על ידי השופטת סרוסי הובהר כי בחוק נקבעה פיקציה שלפיה בהגדרה של "דירה יחידה" ייכנס גם מצב שבו לרוכש יש חלק בדירה שלא עולה על שליש. אלא שהפיקציה לא קובעת מצב הפוך, שלפיו מי שיש לו כבר דירת מגורים לא ייחשב כרוכש דירה שנייה אם מדובר בפחות משליש.

"מנוסח החוק עולה בבירור, כי על הדירה, שבגינה מבוקש שיעור מס רכישה החל על דירה יחידה, להירכש לאחר רכישת חלק הדירה שאינו עולה על שליש, ולא להיפך", נכתב.

בכך דחתה השופטת את הטענה שאין משמעות לסדר הרכישות. נהפוך הוא, כתבה, "רק סדר רכישות מסוים, דהיינו, רכישת חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה תחילה ולאחר מכן רכישת דירה נוספת, הוא המבטיח את מתן ההקלה במס רכישה לדירה יחידה ברכישת הדירה הנוספת".

השופטת הבהירה שלא מדובר בעניין סמנטי, שכן תכלית ההטבה היא להקל על מי שרוכש דירת מגורים יחידה לשימוש פרטי ולא עם מי שיש לו כבר דירה והוא רוכש דירה נוספת (גם אם מדובר בחלק) לצורכי השקעה. מכאן, שכאשר יש לרוכש דירה שיכולה לשמש למגורים אין מקום לתת לו את ההטבה גם אם חלקו בדירה השנייה פחות משליש.