התקן השתנה – יזמית לא תוכל לבצע תמ"א 38

שינוי בתקן לעמידות בפני רעש אדמה ביטל את הצורך בחיזוק מבנה שבו ביקשה החברה לבצע פרויקט בת"א, ושלל ממנה הטבה של פטור מהיטל השבחה

עו"ד דניאל גולשה | פסקדיןפורסם: 21.07.20 , 15:00

בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב קבע לאחרונה כי השאלה אם מבנה מסוים זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה לפי תמ"א 38 צריכה להיבחן לפי נוסח תקן הנדסי 413 שחל במועד שבו דנים בבקשה להיתר. בכך דחתה השופטת רחל ברקאי את הטענה של יזמית הבנייה "רם התחדשות עירונית" שהנוסח הרלוונטי הוא זה שהיה קיים ביום שבו אושרה התוכנית במתחם. המשמעות היא שעקב שינוי בתקן היא לא תוכל לבצע תמ"א 38 וליהנות מפטור מהיטל השבחה בפרויקט בשדרות בן-ציון בעיר.

ב-2003 הכריז אונסק"ו על תל אביב כ"עיר לבנה" ואתר מורשת עולמית. בעקבות זאת פרסמה העירייה את תוכנית תא/3458 למתחמים בעלי ערך אדריכלי, שמטרתה לשמור על המרקם האורבני המיוחד גם במבנים שלא הוגדרו לשימור. התוכנית חילקה את מרכז העיר לארבעה מתחמים ולכל אחד מהם הוכנה תוכנית ספציפית – אחת מהן היא תוכנית רובע 3 שפורסמה בינואר 2018 ובמסגרתה הותר לחזק בניינים מסוימים מפני רעידות אדמה במתכונת ייחודית.

בשנה שעברה הגישה היזמית בקשה להיתר לפי תמ"א 38 להריסת מבנה בן קומה אחת בשדרות בן ציון הכלול ברובע 3, ולהקים תחתיו בניין חדש בן חמש קומות ו-14 דירות. אבל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר הודיעה שתמ"א 38 לא חלה על המבנה בהתאם לתיקון מס' 6 לתקן 413 לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה, שכן מדובר במבנה נמוך.

(צילום: Shutterstock)

להחלטה הייתה השלכה כלכלית עבור היזמית כיוון שביצוע הפרויקט לפי תמ"א 38 היה מזכה אותה בהטבה משמעותית של פטור מהיטל השבחה. לפיכך היא הגישה עתירה שבה טענה כי הוועדה צריכה להחיל על הבקשה שלה את התיקון הקודם (מס' 5) שהיה בתוקף כשתוכנית רובע 3 אושרה, ולפיו הבניין כן עונה לקריטריונים של תמ"א 38.

בתגובה טענה הוועדה המקומית כי יש לדחות את העתירה עקב שיהוי כיוון שהוגשה חודשים ארוכים אחרי שהיזמית קיבלה את תשובתה.

לגופו של עניין טענה כי התוכנית מבטאת מדיניות תכנונית ולא תקינות הנדסית שנקבעת על פי תקן מקצועי משתנה. מכאן, שכשמוגשת בקשה להיתר בנייה יש לבדוק אותה בהתאם לנוסח התקן ההנדסי שקיים באותו מועד ולא לפי התקן הישן והלא רלוונטי שחל בזמן אישור התוכנית.

השופטת רחל ברקאי קיבלה את טענות הוועדה המקומית גם בהיבט השיהוי וגם מבחינה מהותית. היא הסבירה שהתקן המקצועי לא נקבע על פי התוכנית אלא משיקולים הנדסיים. קבלת פרשנות העותרת, כתבה, "תביא למצב בלתי נתפס אשר יאפשר מתן היתר על פי תקן שאינו תקף עוד אף שהיה בתוקף בעת אישור תכנית, גם אם מדובר בתוכנית שפורסמה לפני שנים רבות".

השופטת הוסיפה כי גם לפי התכלית של תמ"א 38 – לחזק מבנים מסוימים בשל אופיים ההנדסי – קבלת ההחלטה אם מבנה מצריך חיזוק או לא חייבת להיעשות לפי התקן המעודכן במועד הדיון בבקשה להיתר.

לפני סיום השופטת העירה כי העותרת גם לא הציגה חוות דעת מקצועית שתומכת בצורך בחיזוק המבנה אף שתמ"א 38 לא חלה עליו ומצדיקה לאפשר לה ליהנות מהתמריצים המשמעותיים מכוחה. לפיכך העתירה נדחתה והעותרת חויבה בהוצאות של 15 אלף שקל.