מחלוקת המס על דירה שנמכרה ב-45 מיליון ש'

דיון בוועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין על מכירת דירת מעטפת בתל אביב הוביל למסקנה שהבעלים לא ביצעו עסקה מלאכותית לצורך הפחתת מס

עו"ד איתי הכהן | פסקדיןפורסם: 27.07.20 , 23:31

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בתל אביב קבעה לאחרונה כי זוג שרכש "דירת מעטפת" במגדל יוקרה, החליט למכור אותה ושיפץ בחופזה למגורים רק כדי לקבל פטור ממס שבח – זכאי ליהנות מהטבת המס. בכך נדחתה גישת מנהל מיסוי המקרקעין שלפיה השיפוץ היה פיקטיבי במטרה להביא להפחתת מס לא נאותה.

כשבני הזוג רכשו ב-2007 את הדירה בפרויקט ברחוב רוטשילד בתל אביב "על הנייר" הם תכננו לגור בה. אבל כשהעבודות התעכבו הם שינו את ההסכם עם הקבלן כך שהדירה הוגדרה "במצב מעטפת" - כלומר, ללא עבודות פנים כמו חלוקה לחדרים, אריחים, דלתות, כלים סניטריים וכיוצא בזה - והתחייבו לבצע הכל בעצמם. בהמשך הם לא היו מרוצים מהגבלות תכנוניות שנכפו עליהם והחליטו למכור אותה.

בשלב הזה הדירה הייתה עדיין במצב "מעטפת" וכדי שלא להסתכן בכך שלא תיחשב כדירת מגורים לצורכי פטור ממס שבח – בני הזוג החליטו "ללכת על בטוח". הם שיפצו אותה בצורה בסיסית ומכרו אותה תמורת 45 מיליון שקל, ובהמשך הרוכש הרס את השיפוץ.

(צילום: shutterstock)

באותה תקופה (2013) החוק עדיין העניק פטור ממס שבח לדירה שעמדה ריקה כל עוד הייתה ראויה למגורים. למרות זאת, מנהל המיסוי סירב להעניק להם את הפטור בטענה שהשיפוץ היה פיקטיבי, נועד רק לצורכי המכירה ומהות העסקה היא מכר דירת מעטפת שאינה ראויה למגורים.

בערר שהגישו בני הזוג נטען בין היתר כי בסופו של דבר הדירה, שנרכשה בבניין מגורים לצורך מגורי המשפחה, הייתה דירת מגורים. הם הדגישו שהדירה לא נרכשה לצורכי השקעה או מסחר, וגם ללא השיפוץ המהות הכלכלית של העסקה הייתה מכר של דירת מגורים. עם זאת, החליטו לשפץ כדי למנוע תקלת מס אפשרית.

חבר הוועדה רו"ח צבי פרידמן קבע כי בני הזוג לא ביצעו את השיפוץ כדי להביא ל"הפחתת מס בלתי נאותה" כלשון החוק. הם לא ניצלו פרצה בחוק אלא ביקשו לזכות בפטור שהעניק המחוקק בנסיבות שבהן הדירה נרכשה במקור למגורי המשפחה ולא להשקעה או רווח ונמכרה כשהיא ראויה למגורים.

העובדה שבני הזוג החליטו לרכוש דירת מעטפת ולבצע את עבודות הפנים לבד אבל בהמשך התחרטו ומכרו אותה, לא הופכת את השיפוץ לתכנון מס לא לגיטימי.

חבר הוועדה הדגיש כי גם אם הרוכש הרס את השיפוץ בסמוך זה לא משנה, שהרי הדבר מקובל ברכישות של דירות יוקרה ובכל מקרה הכוונה שלו לגבי הדירה לא רלוונטית.

יו"ר הוועדה השופט הרי קירש הוסיף בהקשר הזה כי השיפוץ אכן העלה אצלו חשד לסוג של "תרגיל". אלא שבסופו של דבר גורלו ממילא לא היה בשליטת בני הזוג ולא ראוי להטיל מס שבח בהתאם לכוונותיו ומעשיו של הרוכש לאחר המכירה.

"אם חוקי המס מקנים יתרון להיותו של נכס דירת מגורים על פני כל מצב אחר (מגרש, מעטפת וכו'), אזי הבאת הנכס למצב העדיף – אפילו אם הדבר נובע ממניע פיסקאלי בלבד – איננה מהווה כשלעצמה עסקה מלאכותית", כתב.

חבר הוועדה עו"ד ושמאי המקרקעין דן מרגליות, הסכים עם מסקנות אלה. על כן הערר התקבל ונקבע שבני הזוג זכאים לפטור ממס שבח. עם זאת, הוחלט שלא לחייב את מנהל המיסוי בהוצאות בשל הסוגיה המורכבת.