אחרי 5 שנים: גילה שחלקו בדירה נמכר ליזם

בית המשפט קבע כי אף שרוכש הנכס לא רשם הערת אזהרה על זכויותיו, העסקה איתו תקפה בשל חוסר תום ליבו של מי שהתעלם מנורות אזהרה

עו"ד ינון פריד | פסקדיןפורסם: 01.10.20 , 20:34

אדם שרכש 70% מזכויות בדירה בקרית אתא גילה כעבור חמש שנים שהיא נמכרה לאדם אחר. בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל לאחרונה בקשה שהגיש והצהיר עליו כבעלים של הזכויות שרכש אף שלא רשם עליהן הערת אזהרה. השופט אברהים בולוס קבע שהרוכש השני – יזם נדל"ן ממולח – נהג בחוסר תום לב כשביצע את העסקה תוך התעלמות מנורות אזהרה רבות שהעלו חשד לקיומה של עסקה קודמת.

ב-2012 רכש המבקש משני אחים אוקראינים 14/24 מהזכויות בדירה שקיבלו בירושה ושמינית מיורשת נוספת שמתגוררת בארץ. בבקשה שהגיש ב-2017 הוא ציין שלא הצליח לרשום הערת אזהרה ולהעביר את הזכויות על שמו בשל דרישות שונות שהציבו הרשויות מאחר שהאחים אינם אזרחי ישראל וחוסר שיתוף פעולה מצד יורש רביעי שהחזיק את יתרת הזכויות בדירה.

לימים הוא גילה שאותו יורש מכר ב-2013 את זכויותיו ליזם נדל"ן וארבע שנים לאחר מכן נמכרו לו גם זכויותיהם של האחים מאוקראינה. כך נוצרו שתי עסקאות סותרות בזכויות של האחים והוא ביקש מבית המשפט להצהיר כי זכויותיו גוברות על אלה של הרוכש השני.

(צילום: shutterstock)

מנגד טען הרוכש השני (המשיב) כי ההסכם של המבקש לא תקף משום שהוא לא הוכיח שבאמת שילם עבור הזכויות או שיש ייפוי כוח תקף מהאחים. עוד הוא טען כי מאחר שהמבקש לא רשם הערת אזהרה ואילו הוא רכש את הדירה בתום לב והעביר את מלוא התשלומים זכויותיו גוברות.

השופט אברהים בולוס קבע בראש ובראשונה כי ההסכם עם המבקש תקף נוכח העובדה שבזמן שנערך ייפוי הכוח מטעם האחים היה בתוקף ואישורים חתומים מצד האחים הוכיחו ששילם את מלוא התמורה.

בצד זאת נקבע כי המבקש אחראי למחדל הרישום של הערת האזהרה שכן ישב במשך שנים בחיבוק ידיים ולא עשה פעולות כדי להסיר את המכשולים שעמדו בפניו. יותר מזה, המבקש בחר לשלם לאחים את מלוא התמורה מבלי לדרוש מהם את המסמכים הדרושים לרשויות ואף ויתר מרצונו על מנגנון הגנה שנקבע בהסכם לשמירת הכספים בנאמנות עד לרישום ההערה.

במקרה כזה, לפי ההלכה שחלה על עסקאות נוגדות, העסקה השנייה גוברת בזמן על העסקה הראשונה שלא נרשמה עליה הערת אזהרה אם הרוכש השני בזמן נהג בתום לב. אלא שהשופט התרשם שבניגוד למבקש, שנהג בתמימות, המשיב בחר במודע ובחוסר תום לב להתעלם מחשדות מובהקים לקיומה של עסקה קודמת, כמו העובדה שהדירה שופצה ממסד עד טפחות, כל החובות על המיסים העירוניים שרבצו עליה כוסו והאחים הודיעו לעורך הדין שלו שבעבר הייתה עסקה שלא יצאה לפועל.

בחירתו של המשיב לא לברר מי ביצע את השיפוץ ושילם את המסים ומה עלה בגורל העסקה הקודמת לא הגיונית בהתחשב בכך שהוא יזם נדל"ן ממולח ומתוחכם שבבעלותו דירות רבות, נקבע.

למעשה, השופט התרשם כי המשיב חשד שהזכויות כבר נמכרו אבל "בחר לעצום את עיניו" ולפיכך קבע שהעסקה הראשונה גוברת. השופט הורה על רישום הזכויות על שם המבקש וחייב את המשיב בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 25 אלף שקל.