נחלת עבר: העברת זכויות במשק חקלאי בגירושין

פירוק הבית הוא פעולה קשה רגשית. אם אחד מבני הזוג מעוניין להמשיך להחזיק בנכס, נלוות לכך גם סוגיות לא פשוטות. אלה הפתרונות האפשריים

עו"ד אורלי מנע-שני | פסקדיןפורסם: 24.11.20 , 07:36

בית מגורים אשר נבנה או נרכש בעמל רב, הוא לרוב הנכס המרכזי והעיקרי שנצבר במהלך חיי הנישואין, הפירוק שלו, ביחד עם פירוק התא המשפחתי הוא קשה מנשוא, בעיקר רגשית, בהיותו מסמל באופן מובהק את חורבן הבית, תרתי משמע.

בדרך כלל, מכירה לצד ג' היא הדרך הפשוטה ביותר לבצע את פירוק השיתוף בבית, כאשר תמורת המכירה בניכוי כל הוצאות המכירה מתחלקת בין הצדדים בחלקים שווים. העניין הופך מורכב יותר, כאשר אחד הצדדים מבקש לרכוש את חלקו של הצד האחר, אגב גירושין, ולהישאר עם הבית.

אמנם בהתאם להוראת סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 19), העברת זכויות במקרקעין בין בני זוג אגב גירושין איננה עסקה במקרקעין, אינה מחייבת דיווח ואינה כרוכה בתשלום מיסים, ואולם פירוק שיתוף בדרך של העברת זכויות מבן זוג אחד לשני בתמורה כספית אגב גירושין, עשוי לעורר סוגיות מס במעגל הפנימי שבין בני הזוג.

(צילום: shutterstock)

מצד אחד, המעביר חפץ למכור את חלקו לבן הזוג ולקבל תמורה לפי שווי ברוטו, ללא התחשבות בהיבט המס שעשוי היה לחול אם הנכס היה נמכר לצד ג'. מהצד השני, רוכש הזכות ירצה לשלם לבן הזוג המעביר את התמורה לפי שווי נטו, לאחר ניכוי רעיוני של המס שהיה משולם, לו נמכר הנכס לצד ג'.

בעסקאות במגזר העירוני וכשבבעלות בני הזוג נכס אחד, המחלוקת מתמצית לרוב בסוגיית היטל ההשבחה, מאחר וחלק מהרשויות המקומיות דורשות תשלומו גם במסגרת העברה אגב גירושין, אך ברוב המקרים התשלום נדחה למועד המכירה העתידית לצד ג'.

במגזר החקלאי העניינים מסתבכים

לעומת זאת, בעסקאות במגזר החקלאי כמו נחלות, שיעור המיסים והתשלומים השונים לרשויות המס ולרשות מקרקעי ישראל גבוה לאין שיעור מעסקאות במגזר העירוני. במקרה כזה, שאלת המיסוי במעגל הפנימי מקבלת משנה תוקף וחשיבות כאשר הנכס מועבר אגב גירושין בין בני הזוג ולא נמכר לצד ג', שכן רק במכירה לצד ג' יכולה להיות וודאות באשר לגובה המיסים.

קביעת המיסוי בדרך של שמאות בהיעדר מכירה לצד ג', הנה מורכבת וספקולטיבית ובגדר אומדן בלבד, שכן חלק מהתשלומים וההיטלים נתונים לשיקול דעת של הרשויות השונות במועד הרלבנטי למימוש ותשלומים אלה לא משולמים כיום, באשר הנחלה נשארת בידי אחד מבני הזוג.

אחת הטענות הנפוצות של בן הזוג המעביר הנה שבן הזוג שיקבל את הנחלה אגב גירושין, כלל אינו מתכוון למכור אותה לצד ג', וממילא לא ישלם מיסים על המכירה. משכך, אין סיבה למכור לו את הנכס לפי שווי נטו שהוא שווי מופחת מאד בגלל שיעור המס הגבוה.

מנגד יכול הצד הרוכש לטעון כי אם בעתיד כן ימכור את הנחלה או המשק, יאלץ לשלם "פעמיים" – פעם אחת כשירכוש את הנכס אגב גירושין לפי שווי ברוטו (ללא הפחתת מיסים) ופעם שנייה כאשר ישלם מיסים במכירה לצד ג'.

ניתן להבין את הטיעון שאם הצד המקבל לא ימכור את הנכס לעולם, הוא ירוויח אם ירכוש את הנכס לפי שווי נטו. מאידך, אם הנכס היה נמכר בעת הגירושין לצד ג', הצד המעביר לא היה מקבל יותר מאשר מחצית הנטו, כך שהוא לא מפסיד דבר.

יחד עם זאת, בהעברה אגב גירושין הערכת המס שמתבצעת רק באופן רעיוני, איננה מדויקת בהיעדר מכירה לצד ג' ומיקוח עם הרשויות על שיעור המס וההיטלים.

בעיה חדשה מתעוררת גם ביחס לפוטנציאל הטמון בנחלה, לאור התיקון המאפשר לפצל את הנחלה לשלוש יחידות ולמכור שני מגרשים לצד ג' ולאחר מכן למכור את הנחלה ועליה בית המגורים, כשהיא מהוונת. מכירת נחלה מפוצלת, מאפשרת לבן הזוג שירכוש את הנחלה אגב גירושין למקסם את התמורה ממכירתה, אפילו יותר מהשווי ברוטו לפני הפיצול.

פתרון אפשרי אחד הוא ביצוע איזון משאבים בנחלה לפי שווי ברוטו וחלוקת נטל המס בין הצדדים רק כאשר תתבצע בעתיד מכירה לצד ג', אם תתבצע. אלא שבמקרה זה עשויה להתעורר בעיה אם הנכס יימכר במחיר גבוה או נמוך משוויו במועד הגירושין, אז נערך איזון המשאבים.

פתרון אפשרי אחר הוא לקזז רק תשלומים ודאיים כמו התשלום לרמ"י שניתן לבירור ביתר קלות ואינו מושפע מנתונים אישיים של הצדדים כפי שמושפע היקף החיוב במס, ולא לקזז את תשלומי המיסים וההיטלים הנתונים לשיקול דעת במועד הרלבנטי למכירה בפועל לצד ג'.

יחד עם זאת, לאור התיקון המאפשר פיצול של הנחלה, נראה כי הפתרון הנכון והאיזון הראוי הוא לתמחר את הנחלה בהעברה אגב גירושין לפי שווי ברוטו ולא לפי שווי נטו על מנת ששני בני הזוג ימצאו עצמם במצב הרצוי של "זה נהנה וזה לא חסר" ואף אחד מהם לא יחוש מקופח.