תמ"א 38: "הזכויות שייכות לבעלי הדירות ולא לבעלת הקרקע"

עשרות חוכרי דירות במתחם "שומרי אמונים" במאה שערים ביקשו מבעלת הקרקע לשתף פעולה בפרויקט אך היא סירבה. ביהמ"ש לא הסכים איתה

עו"ד רועי פריד | פסקדיןפורסם: 11.02.21 , 09:52

זכויות מכוח תמ"א 38 לא שייכות לבעלי הקרקע אלא לבעלי או חוכרי הדירות שאותם נועדה התוכנית לתמרץ - כך קבעה לאחרונה שופטת בית המשפט המחוזי בירושלים שירלי רנר, במסגרת תביעה שהגישו עשרות חוכרי דירות במתחם "שומרי אמונים" במאה שערים נגד החברה שהקרקע בבעלותה. בפסק הדין נקבע כי עצם העובדה שזכויות הבנייה לפי התוכנית העירונית (תב"ע) שייכות לחברה לא מקנה לה גם את הזכויות לפי תמ"א 38.

התביעה הוגשה במקור על ידי 118 דיירים שמתגוררים במתחם ששייך לחברת "שומרי אמונים" ובמסגרתה הם דרשו בין היתר לחייב אותה לרשום את הזכויות בדירות על שמם ולחתום על כל מסמך שדרוש לצורך קידום פרויקט תמ"א 38.

לנוכח טענות החברה כי חלק מהתובעים כבר רשומים כבעלים וחלק אחר היא נכונה לרשום בכפוף להמצאת אישורי מסים ועירייה ותשלום הוצאות, הגיעו הצדדים להסכמות שונות שהובילו למחיקת חלק מהתובעים ולהסדר לגבי רישום הזכויות והעלויות הכרוכות בכך.

אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

המחלוקת העיקרית שנותרה הייתה לגבי סוגיית התמ"א 38. בעניין הזה טענו התובעים כי התקשרו עם חברה יזמית לצורך הפרויקט אבל החברה, כבעלת הזכויות בקרקע, מסרבת לשתף פעולה ולחתום על הבקשה שהגישו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים.

החברה טענה מנגד כי התובעים לא רשאים לדרוש ממנה דבר או לבצע פרויקט תמ"א 38 על דעת עצמם משום שהשאירה אצלה את כל זכויות הבנייה בחלקה כפי שאף נקבע מפורשות בפסק דין שניתן בתביעה שהוגשה נגדה בעבר ובתקנון המוסכם.

התובעים טענו מהצד השני שיש הבדל בין זכויות הבנייה ששייכות לחברה מכוח התב"ע לבין זכויות המוקנות לפי תמ"א 38, שהן זכויות מיוחדות שמוענקות לדיירים לצורך הגשמת המטרה של חיזוק בניין המגורים מפני רעידות אדמה. עוד נטען כי הזכויות שמוקנות לדיירים מכוח תמ"א 38 לא גורעות ולא קשורות לזכויות שיש לחברה כבעלת הקרקע.

בהקשר הזה השיבה החברה כי כל זכויות הבנייה שייכות לה, וכי מימוש זכויות לפי תמ"א 38 עשוי לפגוע בהן.

אבל השופטת שירלי רנר הבהירה לחברה כי התוכנית נועדה לעודד בעלי דירות (כולל חוכרים) לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה ולפיכך הזכויות והתמריצים מכוח תמ"א 38 ניתנו להם ולא לבעלי הקרקע. במילים אחרות, זכויות הבנייה מכוח תוכנית החיזוק מיועדות למי שהתוכנית נועדה לתמרץ. על כך מעידה גם העובדה שתוספות הבנייה האפשריות מוצמדות לדירות הקיימות.

נקבע כי אין בפסק הדין שניתן בעניינה של החברה או בתקנון כדי לשנות את המסקנה הזו. היא הבהירה שפסק הדין והתקנון מתייחסים לזכויות הבנייה הכלליות ולא לזכויות מכוח תמ"א 38 שהוענקו לבעלי הדירות על ידי המחוקק. פרשנות שלפיה הם חלים גם על זכויות אלה, הוסיפה, לא מתיישבת עם חוק החיזוק ואף פוגעת בתמריץ שביקש המחוקק להעניק כדי להגשים את התכלית הציבורית של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה.

באשר לטענה כי זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 עלולות לפגוע בזכויות החברה, ציינה השופטת כי מדובר בעניין תיאורטי בשלב הזה ואת טיעוניה בנושא תוכל החברה להעלות בפני המפקח על המקרקעין כשיהיו רלוונטיים.