נקבע מועד חיוב היטל השבחה לבנייה לא חוקית

העליון פסק שכאשר חריגות בנייה מקבלות הכשר, ייקבע המועד לפי יום קבלת ההיתר או מכירת הזכויות ולא לפי המועד שבו החלו להשתמש בבנייה

עו"ד פאיז טאפש | פסקדיןפורסם: 23.02.21 , 10:50

בית המשפט העליון הכריע לאחרונה בסוגיה עקרונית לגבי מועד החיוב בהיטל השבחה על בנייה לא חוקית שהוכשרה בהמשך בתוכנית מתאר חדשה. השופטים דפנה ברק-ארז, ענת ברון ודוד מינץ דחו את עמדתם של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים והיועץ המשפטי לממשלה, שלפיה מועד החיוב מתחיל מיום שהתוכניות נכנסו לתוקף ולפיכך עשוי לגרור ריבית פיגורים במקרים שבהם התשלום נעשה שנים לאחר מכן. נקבע כי אי אפשר להשתמש בהיטל ככלי להעניש את עברייני הבנייה והחיוב חל רק כאשר מוציאים היתר בנייה או מוכרים את הזכויות.

אישור תוכנית משביחה מקים את החובה לשלם לרשות המקומית היטל השבחה. אבל לפי חוק מיסוי מקרקעין החיוב בתשלום עצמו יכול להידחות למועד מימוש הזכויות – המועד שבו בעל הנכס נהנה מההשבחה בפועל. החוק מגדיר בהקשר הזה שלוש דרכים למימוש: כאשר מתקבל היתר בנייה, כאשר מתחילים להשתמש בה בפועל בהתאם לתוכנית המשביחה וכאשר מוכרים את הזכויות.

הפרשה הנוכחית עסקה בשמונה בעלי נכסים בירושלים שביצעו חריגות בנייה אבל בהמשך קיבלו הזדמנות להכשיר אותן בשל אישור תוכניות חדשות. בחלוף השנים ביקשו חלק מבעלי הנכסים היתרים וחלק מכרו את הדירות, אלא שאז הם חויבו בהיטל השבחה שכלל ריביות פיגורים משמעותיות מאחר שהוועדה המקומית קבעה שבמקרים שלהם המימוש הוא מיום אישור התוכניות – שחל שנים רבות קודם לכן – ולא מיום קבלת ההיתר או מכירת הנכס.

(צילום: shutterstock)

לאחר שגם ועדת הערר המחוזית וגם בית המשפט לעניינים מנהליים תמכו בעמדת בעלי הנכסים שלפיה מועד החיוב אמור לחול בהתאם לשתי האפשרויות האחרות בחוק פנתה הוועדה המקומית לבית המשפט העליון. היא טענה שמועד המימוש צריך להיות בהתאם לאפשרות השנייה – תחילת השימוש בקרקע בהתאם לתוכנית המשביחה – שכן אפילו שהשימוש החל לפני אישור התוכנית הוא "הוכשר" לראשונה כשאושרה. לטענתה, זו הפרשנות העדיפה שכן היא עשויה לצמצם עבריינות בנייה. היועץ המשפטי לממשלה הצטרף לעמדתה.

אבל העליון דחה את עמדת הוועדה והיועמ"ש. השופטת ברק-ארז קבעה כי נוסח החלופה שעליה מתבססת הוועדה לא מתאים לסיטואציה של הכשרת בנייה לא חוקית. חלופה זו נועדה למקרים שבהם אישור התוכנית לא מצריך הוצאת היתר ולכן מועד החיוב יחול עם תחילת השימוש בקרקע, והיא לא חוקקה כדי להתמודד באופן עקיף עם עברייני בנייה באמצעות קביעת מועד חיוב שעשוי להוביל לריבית פיגורים משמעותית.

השופטת הוסיפה כי קבלת הפרשנות של הוועדה תוביל למצב לא צודק במקרים שבהם מאושרת תוכנית כללית. מאחר שהרשויות לא מפרסמות את התוכניות לידיעת התושבים, רבים מבעלי הנכסים לא יהיו מודעים לקיומן ועלולות לחלוף שנים רבות בין מועד האישור לבין תשלום ההיטל שבמהלכן ריבית הפיגורים צומחת.

השופט דוד מינץ הוסיף כי "אין מקום לרתום לפרשנות החוק תכליות מסוג של מאבק בעבריינות בנייה, ראויות ככל שתהיינה, כאשר ענייננו בהסדר שתכליתו קביעת המועד הקובע לעניין הפקת הרווח הנובע מתוכנית מטיבה על פי דין. לשון החוק היא זו שקובעת את גדרי הפרשנות ולא ניתן לצאת מבעד להגדרותיה אל עבר מרחבי התכלית הפרוצים".