קבלן מכר דירה בניגוד להסכם קומבינציה – הרוכשים לא יינזקו

בעלי הקרקע והקבלן הסוו את ההסכם כדי להתחמק מתשלום מס וביהמ"ש קבע שהוא לא חוקי. בקשת המוכרים לבטל את ההסכם מול רוכשי נדחתה

עו"ד טל אזוגי | פסקדיןפורסם: 18.05.21 , 17:32

בית המשפט המחוזי מרכז קבע לאחרונה שקבלן בפרויקט בראש העין הפר באופן יסודי את ההסכם מול הרוכשים, אחרי שהסווה אותו עם בעלי הקרקע כדי להתחמק מתשלום מס.

לפני כשש שנים ערכו בעלי קרקע עסקת קומבינציה אך הסתירו אותה מרשות המסים. בהסכם הלא מדווח נכתב כי הקבלן לא יוכל למכור את הדירות שיבנה עד לקבלת טופס 4. הקבלן מכר את הדירות לפני ובעלי הקרקע ביקשו לבטל את המכירה. לאחרונה קבע בית המשפט המחוזי מרכז שהקבלן הפר את ההסכם הפרה יסודית אך דחה את התביעה מול הקונים.

קרובי משפחה שבבעלותם קרקע בראש העין עם זכויות בניה לבניין בן ארבע דירות חתמו ב-2015 על הסכם עם קבלן שבו מכרו לו חצי מהקרקע וזכויות בנייה. במקביל נחתם הסכם שיתוף בו נקבע כי שתי הדירות שייבנו בחצי מהחלקה יישארו בידי בעלי הקרקע ושתי הדירות האחרות יהיו של הקבלן. הסכם נוסף כלל הזמנת שירותי בנייה מהחברה הרשומה על שם אשתו של הקבלן.

אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

נספח שלא צורף לחוזה קבע שהקבלן אינו רשאי לרשום הערת אזהרה על הקרקע לטובת צדדים שלישיים שירכשו ממנו דירות אלא בכפוף לקבלת טופס 4 (אשור אכלוס לבניין) או אם יעמיד לטובתם בטוחה מספקת.

בתביעה שהגישו נגד הקבלן סיפרו בעלי הקרקע כי ב-2016 אישרו לקבלן למכור את אחת הדירות ולרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש למרות האמור בנספח.

ואולם, בפברואר 2018 הם הפיקו נסח רישום מקרקעין ו"גילו לתדהמתם" כי בניגוד לנספח הקבלן מכר "מאחורי גבם" גם את הדירה השנייה ורשם בגין העסקה הערת אזהרה.

בתביעה, שהוגשה גם נגד בני הזוג שרכשו את הנכס, הם דרשו לבטל את העסקה והדגישו כי עד למועד הגשת התביעה הקבלן טרם סיים את העבודות.

הקבלן טען שהתובעים מבקשים לאכוף הסכם בלתי חוקי שמטרתו הייתה התחמקות ממס ואין לאכוף אותו. הוא ציין כי ההסכמים שהגישו התובעים נערכו למראית עין והעסקה האמיתית בין הצדדים הייתה עסקת קומבינציה.

הקונים טענו שיש להטיל על התובעים אחריות מלאה ל"תאונה המשפטית".

השופט יעקב שפסר קבע שאכן מדובר בעסקת קומבינציה בה החוזה הגלוי עסק במכירת קרקע במזומן לאדם פרטי והחוזה הנסתר היווה עסקה להזמנת שיירותי בניה בתמורה לדירות בין בעלי קרקע לבין יזם. עוד נקבע כי מאחר והנספח לא דווח כנדרש לשלטונות המס, מטרת הצדדים בעסקה הייתה מטרה בלתי חוקית של הסתרתה משלטונות המס. כלומר, מדובר הן בחוזה למראית עין והן בחוזה בלתי חוקי.

השופט קבע כי למרות הפסלות שדבקה בחוזה יש לתת לו תוקף משיקולי הרתעה וצדק. בין היתר, אכיפת החוזה תאפשר להשית על הצדדים מס מתאים. במקביל נקבע כי הקונים הסתמכו בתום לב על ההסכם הגלוי בין הקבלן לבעלי הקרקע ולכן יש לתת תוקף להסכם הנסתר כדי לא לפגוע בהם באופן שאינו צודק.

בנוגע ליחסים בין הקבלן לבין בעלי הקרקע קבע השופט כי הוא הפר את ההסכם ביניהם הפרה יסודית כשמכר את הדירה השנייה.

בסופו של דבר דחה השופט את התביעה מול הקונים. התביעה מול הקבלן התקבלה כך שניתן צו הצהרתי הקובע שהוא הפר את הנספח הפרה יסודית. הקבלן חויב בהוצאות בסך 25 אלף שקל. התובעים חויבו לשלם לקונים הוצאות של 25 אלף שקל.