רוצים שפרויקט התחדשות יצליח? מנו נציגות
בעלי דירות שמעוניינים בתמ"א 38 או פינוי-בינוי צריכים לקחת את המושכות לידיים ולדאוג לנציגים מטעמם שיתווכו בינם לבין היזם ובעלי המקצוע
בעלי דירות שמעוניינים לקדם פרויקט של התחדשות עירונית כמו תמ"א 38 או פינוי-בינוי חייבים לפעול באופן שיטתי ומסודר. לשם כך עליהם לבחור נציגות שתוסמך להתקשר עם בעלי המקצוע שילוו את הפרויקט כמו יזם, חברת בנייה, עו"ד ומפקח, ולתווך בינם לבין הדיירים על מנת לקדם את הפרויקט בצורה מהירה ויעילה יותר.
כשמדובר בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק, שיפוץ והרחבה) חשיבותה של הנציגות גדולה עוד יותר שכן מתקיים מפגש צמוד, ארוך טווח ויומיומי בין הדיירים, שנשארים לגור בדירותיהם, לבין צוות הבנייה והיזם. אז איך ממנים נציגות דיירים? מה תפקידיה של הנציגות ואיזו אחריות מוטלת עליה?
מינוי הנציגות
את הנציגות ממנים במסגרת אספת דיירים שבה צריכים להגדיר את המטרה שלשמה מונתה הנציגות, כמו קידום פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי למשל, ומהן סמכויותיה – כלומר, מה חברי הנציגות רשאים לעשות כדי להביא לחתימת הסכם.
ההמלצה שלי היא שהנציגות תכלול לפחות שלושה דיירים שיוסמכו לפעול לקידום הפרויקט אבל בהחלט אפשר למנות כנציגות גם גורם חיצוני כמו חברה מארגנת, אפשר למנות כחבר בנציגות גם קרוב משפחה של אחד הדיירים או עורך דין ייעודי לקידום הפרויקט (שאינו עורך הדין שייצג את הדיירים מול היזם).
באספה שמתכנסת צריכים הדיירים לקבוע מהן הסמכויות של חברי הנציגות. פרוטוקול האספה יהווה למעשה מעין הסכם שמגדיר מיהם חברי הנציגות ומהן הסמכויות שלהם ולכן כדאי שהדברים יתועדו בצורה מדויקת וסמכות חברי הנציגות תהיה מפורטת וברורה לכולם.
אילו סמכויות יש להעניק לחברי הנציגות?
בחירת בעלי המקצוע שילוו את הדיירים – יש להסמיך את חברי הנציגות לבחור את בעלי המקצוע הדרושים לצורך הוצאה לפועל של הסכם התחדשות עירונית. ראשית ייבחר עורך הדין שכן לאחר בחירתו הוא יסייע לדיירים לבחור את שאר בעלי המקצוע ולחתום איתם על הסכמי התקשרות מתאימים. חשוב לקבוע בעניין הזה מנגנון מסודר לבחירה. למשל, להחליט שכל בעל מקצוע ייבחר מבין 3 מועמדים לפחות שהניסיון, הבקיאות שלהם בתחום וההתאמה שלהם לסוג הפרויקט עליו הוחלט נבדקו לעומק. בחירת בעל המקצוע תתבצע בהצבעת רוב חברי הנציגות.
איתור יזם להתחדשות עירונית – כמו בעת בחירת בעלי המקצוע גם כאן יש לקבוע מנגנון וקריטריונים לבחירת היזם. במקרה של יזם ראוי להביא את בחירת הנציגות לאישור כלל הדיירים אולם בהינתן ההסמכה לנציגות ובהינתן שלצד הנציגות יש עו"ד פעיל שמלווה את ההליך, אין מניעה שהנציגות תבחר גם את היזם ותביא את בחירתה מנומקת או לא, לכלל הדיירים.
ניהול המשא ומתן עם היזם – הנציגות תוסמך לנהל מו"מ מסחרי עם היזם ואת תוצאותיו להציג בפני אספת הדיירים על מנת לקבל פידבקים ו/או את אישורם להסכמות שהתקבלו.
ערוץ תקשורת ועדכונים – במהלך הפרויקט ולאורך חייו אחראית הנציגות לעדכון ותיווך בין הדיירים לבין היזם. העברת הודעות מצד לצד וריכוז מידע באופן מסודר.
הגבלת הסמכות – חשוב לקבוע כי הנציגות לא מורשית לחתום בשם הדיירים על התחייבות כלשהי למעט על הסכמי ההתקשרות עם בעלי המקצוע שילוו את הדיירים ואין בחתימתם לגרוע מ מזכויות מי מהדיירים על כל המשתמע מכך.
מהי האחריות של חברי הנציגות?
חברי הנציגות אמורים לדאוג לקידום הפרויקט תוך שמירה על האינטרסים של הדיירים. כחלק מאחריות זו הם מחויבים לנהוג בזהירות יתרה, בשקיפות ובתום לב. כל בחירה שלהם בבעל מקצוע או התנהלות מולו חייבת להיות מדווחת, מוסברת ונטולת אינטרסים אישיים. תפקידם, כאמור, הוא לייצג את הדיירים ולפעול למען כולם בצורה הטובה ביותר בה הם יכולים.
למשל אל לו לנציג להתנגד להצעה למעלית נוספת כיוון שהוא גר בקומה ראשונה ולא צריך מעלית נוספת. במידה והוא חש שהוא נמצא בניגוד עניינים בנושא הנדון הוא יכול לבקש מעורך הדין להצביע במקומו או למנות דייר אחר לאותה החלטה. ברוב הבניינים משמשים חברי ועד הבית כנציגות הדיירים גם לעניין ההתחדשות העירונית ומשום כך הם חשופים יותר מאשר אם היו נבחרים רק לעניין ההתחדשות.
חשיפה משפטית
יצוין כי כל אחד מחברי הנציגות עלול להיות חשוף לתביעה נזיקית. ישנם לא מעט פסקי דין שמתייחסים ליכולת לתבוע נציגות בית משותף. למשל בע"א (מחוזי תל אביב) 227/95, מרים רוזנגרטן נ. נציגות הבית המשותף קבע השופט: "בענייננו נראה, כי כשם שנציגות הבית המשותף חייבת לדאוג להחזקתו התקינה ולניהולו התקין של הבית המשותף, ולצורך זה היא אף רשאית להגיש תביעה משפטית, כך אין שום מניעה כי היא תהיה גם נתבעת בתביעה אזרחית שעניינה מחדלה להחזיק ולנהל את הבית המשותף באופן תקין ובהתאם לחוק".
במקום אחר נקבע כי לנציגות בית משותף יש סמכות להגיש תביעה שעילתה עוולת הרשלנות כנגד עורך דין שייצג את בעלי הנכסים בבניין, מכאן שהיא גם חשופה לתביעה. על כן, רצוי שחברי הנציגות שנבחרו יידרשו במסגרת האסיפה כי הדיירים ישפו אותם בגין כל תביעה שתוגש נגדם ותחייב אותם בתשלום פיצויים, וזאת כמובן בכפוף לכך שמילאו את תפקידם בזהירות, בשקיפות ובתום לב, ועל פי הסמכות שהוקנתה להם. חשוב אף מאוד לדאוג לבטח את הבניין כולו ובמסגרת הביטוח לבטח גם את חברי הנציגות למקרה שתוגש נגדם תביעה אישית.
תביעת דיירים על ידי הנציגות
כאמור לנציגות בית משותף יש סמכות להגיש תביעה ככל שהדבר נובע מסמכותה על פי סעיף 69 לחוק המקרקעין שקובע כי "הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות." מכאן למשל , כאשר בעל נכס לא משלם את חלקו בניהול הבית המשותף רשאית הנציגות לתבוע אותו.השאלה היא האם סמכות זו נגררת גם למקרים של התחדשות עירונית.
הנציגות ודייר סרבן בהתחדשות עירונית
כעיקרון כפי שהצגנו קודם בית המשפט רואה בנציגות שמונתה כדין כנציגת הדיירים ומכאן שהיא יכולה לתבוע ולהיתבע אולם כאשר הנציגות מתמנה על ידי כלל הדיירים אני אישית רואה בעיה בכך שהנציגות תתבע את הדיירים הסרבנים שכן הנציגות לעניין התחדשות עירונית פועלת בעצם כשלוח של כלל הדיירים שמינו אותה לעניין שלשמו מינו אותה וסמכותה לא נקבעה בחוק המקרקעין ולכן רוב התביעות נגד דייר סרבן מוגשות על ידי דיירי הבניין בעצמם, אלו שנפגעו מסירובו של הדייר ואו הדיירים הסרבנים. אישית לא נתקלתי במקרה בו הנציגות תבעה דייר סרבן בפרויקט של התחדשות עירונית.
החלפת חברי הנציגות
סמכות הנציגות נובעת מאספת הדיירים בה היא נבחרה ועולה מהפרוטוקול של אותה אספת דיירים מכאן שעל מנת להחליף את הנציגות יש לזמן אספת דיירים נוספת בה יוחלף נציג קיים ו/או תיבחר נציגות חדשה. כאשר מדובר בנציגות רחבה למשל בבניין בן 50 דיירים עם נציגות של 5 אנשים ניתן להצביע באספה על מספר גדול יותר של נציגים כאשר אם אחד מהנציגות מבקש לפרוש ממנה, יוכל הבא אחריו ברשימה להיכנס בנעליו.
במקרה בו הנציגות מונתה לקידום פרויקט תמ"א 38 יש ורצוי לקבוע לוח זמנים לעדכונים שוטפים באופן שיחייב את הנציגות לדווח למשל כל חודש על ההתקדמות בהליך הוצאת הפרויקט לפועל וכך במידה והדיירים לא יהיו מרוצים מקצב ההתקדמות הם יוכלו לכנס אסיפת דיירים נוספת ובא לעדכן ולהחליט יחד באם יש טעם לשנות אסטרטגיה, להחליף נציגות או כל דבר אחר.
במרבית המקרים הנציגות מסייעת לדיירים, מתנהלת כגורם מלכד ומארגן, לבניין יש ביטוחים מתאימים והכל זורם על מי מנוחות. אבל יש לקחת בחשבון שאדם שמחליק בכניסה לבניין על אריח שבולט כבר חודש יכול לתבוע את הנציגות של הבית המשותף והיא צריכה להגן על עצמה. כך גם בהתחדשות עירונית הנציגות לעניין זה צריכה לקבל מכתב שיפוי מהדיירים ואם עורך הדין של הדיירים יכול, ראוי שבמסגרת ההסכם התחדשות עירונית היזם יתחייב לשפות את הנציגות בגין כל תביעה שתוגש לנציגות כל עוד פעלה הנציגות בשקיפות ובתום לב.
- הכתבה בשיתוף אתר המשפט הישראלי פסקדין
- עו"ד דורון תמיר עוסק בהתחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38
- ynet הוא שותף באתר פסקדין
לפנייה לכתב/ת 
