תוכנית פינוי-בינוי בראשל"צ עצרה תמ"א 38

לצורך התחדשות עירונית בשני מתחמים החליטה הוועדה המחוזית שלא יינתנו היתרי בנייה למשך שנה. יזמית שמקדמת פרויקט באזור ערערה ונדחתה

עו"ד גיא יקותיאל | פסקדיןפורסם: 23.06.21 , 10:31

ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה דחתה לאחרונה ערר שהגישה חברת "שר אל מיכאל" על החלטה להטיל הגבלות בנייה במרכז ראשון לציון. יו"ר הוועדה סברה בדעת מיעוט כי יש להחריג את הפרויקט שמקדמת החברה מהמגבלות אך דעת הרוב קבעה כי החרגה כזו תפגע בטווח אפשרויות התכנון של הוועדה המקומית.

בנובמבר 2020 דנה הוועדה המחוזית מרכז בבקשת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון לקדם תכנית להתחדשות עירונית בשני מתחמים במרכז העיר, השקמה-השקד וז'בוטינסקי-התקווה. הוועדה המחוזית אישרה לוועדה המקומית לפרסם הודעה על הכנת התכנית והטילה הגבלות על הוצאת היתרי בנייה במתחמים למשך שנה.

חברה שמקדמת מאז 2015 פרויקט תמ"א 38 באחד הבניינים באזור הגישה ערר על ההחלטה. היא סיפרה שבטרם הטלת המגבלות בקשת ההיתר שהגישה הייתה בשלבי אישור סופיים בוועדה המקומית.

אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

לדבריה, תוכנית ההתחדשות העירונית שבהכנה אינה אלא רעיון ערטילאי שאינו מצדיק הטלת מגבלות. היא ציינה כי הרעיון לקדם במתחם תכנית לפינוי-בינוי נזכר לראשונה בדיון שהתקיים בוועדה המקומית בינואר 2020, אולם גם במועד פניית הוועדה המקומית לוועדה המחוזית לא כלל התכנון דבר מלבד סימון תחום התוכנית.

היא הפנתה לפסיקה שלפיה לא די ברעיון ערטילאי, שאינו אפילו רעיון תכנוני ראשוני, לצורך הטלת מגבלות על הוצאת היתרי בנייה. החברה הדגישה כי לא הייתה הצדקה למנוע ממנה אישור של בקשה להיתר שעליה עמלה מזה חמש שנים. עוד לטענתה, מתן היתר הבנייה לפרויקט שלה לא יסכל כל תכנון של פינוי-בינוי במתחם.

הוועדה המחוזית טענה כי פעמים רבות, בעת קבלת ההחלטה על הכנת תכנית, התוכנית נמצאת בשלבים רעיוניים ראשוניים, ותכלית סעיפי החוק המאפשרים הטלת מגבלות היא לאפשר לתכנון להתגבש.

היא הוסיפה כי זכויות בנייה מכוח תמ"א 38 אינן זכויות מוקנות וכי היא רואה כחלק מחובתה כמוסד תכנון לקדם התחדשות עירונית בראייה רחבה. הוועדה המקומית טענה כי החלטת הוועדה המחוזית נכונה ומאוזנת.

בעוד רוב חברי ועדת המשנה לעררים הסכימו כי יש לדחות את הערר, יו"ר הוועדה סברה כי יש לקבל אותו. המחלוקת המרכזית הייתה בשאלה האם היתר הבנייה יסכל את פיתוח התכנית.

לעמדת חברי דעת הרוב, יש לבחון האם ההיתר יסכל את התכנון המיטבי במתחם כפי שמוסד התכנון רואה אותו. הם ענו על השאלה בחיוב וציינו כי הוצאת המגרש מתחולת המגבלות תיצור אילוץ תכנוני שתגרע מאפשרות הוועדה המקומית לבצע תכנון מיטבי ותפגע בגמישות התכנונית.

יו"ר הוועדה שמרית גולן סברה בדעת מיעוט כי יש להחריג את הפרויקט מהמגבלות. היא כתבה בין היתר כי באופן כללי כאשר לא מדובר בתכנון ב"קרקע בתולה" אלא בשטח רווי בנייה, קיימים אילוצים תכנוניים אשר יביאו לכך שהתכנון לא יוכל להיות "מיטבי" באופן אבסולוטי,

היא ציינה בנוסף שהתכנית שבהכנה מצויה בשלבים מוקדמים של גיבוש ועדיין קיימת גמישות תכנונית רבה אשר יכולה לאפשר את תכנון המתחם גם תחת אילוץ שבו תמומש הבקשה להיתר.