פרויקט סווג כתמ"א, ויצא לדרך למרות הדיירים

יזם קיבל היתר להריסה ובנייה מחדש של בניין בבת ים. בני זוג שגרים בו התנגדו בטענה שיש לקבל את הסכמת כל הדיירים, אבל ביהמ"ש חשב אחרת

עו"ד משה ימין | פסקדיןפורסם: 15.07.21 , 10:28

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה עתירה שהגישו בני זוג מבת ים נגד החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה של מחוז תל אביב, שקבעה שהיתר בנייה שקיבל יזם בקשר לבניין שלהם ניתן לפי תמ"א 38, ולכן לא מחייב הסכמת 100% מהדיירים.

ב-2020 דנה הוועדה המקומית בת ים בבקשה של יזם לקבל היתר בנייה בקשר לבניין ברחוב העצמאות בעיר. במסגרת הפרויקט ביקש היזם להרוס את הבניין, בן שלוש קומות, ולבנות תחתיו בניין חדש בן 11 קומות. היזם הסתמך על זכויות בנייה שמוקנות לבניין ולבניין סמוך מכוח תוכנית נקודתית שהתקבלה ב-2018 ונועדה לקדם התחדשות עירונית במתחם המהווה ציר עירוני מרכזי.

בני זוג, בעלי זכויות בבניין, התנגדו. הם טענו כי מכיוון שמדובר בבקשה להיתר מכוח התוכנית הנקודתית ולא מכוח תמ"א 38, יש לקבל את הסכמת כל בעלי הזכויות.

אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

במרץ 2020 קיבלה הוועדה המקומית את ההתנגדות באופן חלקי. היא הוציאה היתר בנייה אך קבעה כי אין לראות בבקשת ההיתר כבקשה מכוח תמ"א 38 אלא כבקשה מכוח התכנית הנקודתית, ובכך חויב למעשה היזם לקבל את הסכמת המתנגדים לפרויקט.

היזם הגיש ערר לוועדה המחוזית שהתערבה וקבעה שיש לראות בהיתר הבנייה כהיתר שניתן לפי תמ"א 38. בני הזוג עתרו כנגד ההחלטה. הם טענו כי לא היה מקום להכיר בבקשה להיתר כבקשה לפי תמ"א 38, מאחר שהיזם התבסס בבקשתו על התוכנית הנקודתית.

לשיטתם, לא יעלה על הדעת שיזמים יוכלו לקדם תכנית נקודתית, ללא קשר לתמ"א 38 ולטעון בדיעבד שהיא חוסה תחת תמ"א 38 כדי לקבל את ההטבות.

ועדת הערר טענה כי סעיף 23 בתמ"א 38 מאפשר למוסד תכנון לאשר תכנית מתאר מקומית מפורטת במסגרתה יוסדר חיזוק מבנים תוך התאמה לצרכי התכנון הקונקרטיים ולמאפיינים הייחודיים של היישוב או חלקו. לטענתה, התוכנית הנקודתית התקבלה במסגרת סעיף זה כך שבקשת ההיתר חוסה תחת תמ"א 38.

העותרים טענו בתגובה, בין היתר, כי סעיף 23 לא נועד לאפשר תכנית נקודתית שחלה על שני בניינים בלבד והוא מכוון לתוכניות מתאר כוללות יותר.

השופטת לימור ביבי קיבלה את עמדת ועדת הערר. היא קבעה שסעיף 23 יכול לחול גם על תכנית בהיקף מצומצם והדגש אינו על היקף השטח עליו תחול התוכנית אלא על הצורך להתאים את הוראות תמ"א 38 למאפייניהם הייחודיים של המקרקעין שעליהם תחול.

נקבע כי אין צורך שהתוכנית הנקודתית תציין במפורש כי הוכנה בהתאם לסעיף 23 ויש לתת עדיפות למהות התוכנית. השופטת ציינה שלא מצאה שנפל פגם בקביעת ועדת הערר וכי בשאלה הפרשנית שלובים גם יסודות תכנוניים מקצועיים, עובדה שיש בה כדי לצמצם את היקף הביקורת השיפוטית.

בנסיבות אלה דחתה השופטת את העתירה וחייבה את העותרים בהוצאות של 20 אלף שקל.