מכרו בית ב-4 מיליון ש' - וערערו על מס השבח

שני יורשי נכס בחיפה טענו שמדובר במכירת דירת מגורים מזכה וביקשו פטור על מלוא התמורה. הם קיבלו פטור רק על חצי מהסכום, וערעורם נדחה

עו"ד יגאל שגיא | פסקדיןפורסם: 05.08.21 , 09:40

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה לאחרונה ערר שהגישו שני מוכרי נכס על החלטת מנהל המיסוי שלא להעניק להם פטור ממס שבח על מלוא סכום מכירת בית פרטי (ארבעה מיליון שקל). העוררים טענו כי התמורה חושבה לפי שווי הדירה בלבד ולא כללה את שווי זכויות הבנייה, אך ועדת הערר התקשתה להאמין לגרסתם, במיוחד לנוכח העובדה שהרוכשת היא יזמית נדל"ן.

חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים בתנאים מסוימים. הפטור ניתן לדירה בלבד, וכל יתר הזכויות שקיימות במקרקעין חייבות במס. מחלוקת בסוגיה זו התעוררה בין שני אנשים שירשו בית צמוד קרקע בחיפה בשטח של 82 מ"ר הבנוי על חצר בשטח 688 מ"ר, לבין מנהל מיסוי מקרקעין חיפה.

ב-2018 נחתם הסכם מכר בין השניים לבין חברת "שדות פיתוח" שהיא יזמית נדל"ן. התמורה נקבעה על סכום של ארבעה מיליון שקל. העוררים ביקשו פטור ממס שבח על מלוא סכום המכירה וטענו כי מדובר בדירת מגורים מזכה. בטופס שהגישו למנהל המיסוי הם הצהירו כי מלוא שווי המכירה מיוחס לדירה. בנוסף הם הצהירו כי אין זכויות בנייה נוספות בנכס.

אילוסטרציה(צילום: shutterstock)

ב-2019, לאחר שניסה לבקר בנכס ללא הצלחה, החליט מנהל המיסוי כי הדירה אינה בגדר דירת מגורים מזכה.

במסגרת הערר שהגישו המוכרים הסכימו הצדדים כי מדובר בדירת מגורים המזכה בפטור והמחלוקת נותרה בשאלת פיצול שווי המכירה בין הדירה לבין זכויות הבניה במקרקעין.

העוררים הציגו חוות דעת שלפיה שווי הדירה הוא 3.8 מיליון שקל. הם עמדו על טענתם כי לנכס אין זכויות בנייה. מנהל המיסוי הציג חוות דעת נגדית שלפיה שווי הנכס שני מיליון שקל בלבד ויתרת התמורה מיוחסת לזכויות הבנייה הנלוות לנכס.

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בראשות השופטת אורית וינשטיין קבעה כי לא יכולה להיות מחלוקת שבמקרקעין קיימות זכויות בנייה נוספות הן מכוח התב"ע החלה עליהם והן מכוח תמ"א 38.

לפיכך, עובר הנטל אל כתפי העוררים להוכיח כי קיומן של זכויות בניה נוספות אלו לא השפיע על שווי המכירה. הוועדה קבעה שהעוררים לא עמדו בנטל.

היא קבעה כי לא היה בסיס להצהרת העוררים בפני מנהל המיסוי כי אין זכויות בניה בנכס. מהראיות שהוצגו לא יכול להיות ספק כי הם היו מודעים לקיומן של זכויות בנייה בלתי מנוצלות בשטח.

זאת ועוד, הם גם היו מודעים למטרת הרכישה של הנכס על ידי הרוכשת, חברת שדות פיתוח, חברה יזמית ולא אדם פרטי הפועלת מתוך מטרות עסקיות מובהקות.

"מקום בו ברור כי קיימות זכויות בניה נוספות בנכס – ומדובר בתוספת זכויות משמעותית ולחלוטין לא זניחה - הרי שעמידתם של העוררים על טענתם לפיה מלוא שווי המכירה צריך שייוחס לדירת המגורים – הינה תמוהה ומוקשית, בלשון המעטה", כתבה הוועדה וקבעה כי שווי המכירה הושפע מקיומן של זכויות בנייה נוספות.

הוועדה קיבלה את חוות דעת שמאי המשיב שלפיה שווי הדירה הוא שני מיליון שקל את יתרת התמורה יש לייחס לזכויות הבנייה ולמסות בהתאם. כל אחד מהעוררים חויב בהוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך 35 אלף שקל.