רוכשי דירות בריבית נמוכה, הישמרו לנפשותיכם

המציאות בענף הנדל"ן מחזירה אותי לזיכרון מצחיק מתקופת שירותי הצבאי: לאחר שהשקמיסט הואיל בטובו לפתוח את השקם, השתרענו באפיסת כוחות, מותשים מחום הצהריים בנגב, ושתינו בקבוקי קולה ומיץ ענבים, כשלידינו מצטברים בקבוקים ריקים-למחצה. ריח הסוכר משך לשם את הדבורים והצרעות שנואות נפשנו, והן נכנסו לבקבוקים וחיסלו את השאריות. אולם לצערן - ולשמחתנו - הן לא הצליח לצאת, כיוון שלשם כך הן היו צריכות לפרוש כנפיים, ואז נתקלו בפיה הצרה. האומללות ניסו בכל כוחן לצאת מהמלכודת ופגעו עשרות פעמים בקירות הפלסטיק השקופים, ואט-אט שקעו באפיסת כוחות אל האבדון המשכר של תחתית הבקבוק...

מחירי הנדל"ן רשמו בעת האחרונה עלייה תמוהה, למרות הגידול באבטלה והירידה בשכר הממוצע. ה"אשמה" בעניין, כמו בנושאים רבים אחרים, היא הריבית. מי מאיתנו לא הלך את הבנק מתי שהוא, עמד בתור והתחנן לקבל משכנתא שתחנוק אותו למשך מרבית ימי חייו. אנחנו מגיעים אל הפקיד, שומר הסוד הגדול, ומבקשים לדעת כמה נוכל לקחת ובאלו תנאים.

"הריבית עכשיו היא ממש כסף חינם"

הזוג אילנה ויורם יחזקאלי (שמות בדויים) נמצא בשנות ה-30 לחייו ומשתכר, יחד, כ-10,000 שקל נטו לחודש. יום אחד מקבלת אילנה ירושה נאה מסבה, שעבר לעולם ללא בנקים. מיד יושבת המשפחה המורחבת על אוזנו של יורם ומאיצה בו לעבור סוף סוף לדירה משלו, כי חבל לזרוק את הכסף על שכירות וכו'.

יורם כבר הזה בדמיונו משכנתא של 400,000 שקלים כדי לקנות דירה מנת בפרויקט "סביוני הרקפות". הם הגיעו לבנק, והפקידה "התיישבה על המערכת" ואמרה: ריביות הפריים עכשיו מאוד אטרקטיביות (כיום 2%) והריבית על המשכנתא (פריים פלוס אחד, כלומר 3%) היא ממש כסף בחינם. עבור החזר חודשי של 4,000 שקלים במשך 25 שנה, תוכלו לקחת משכנתא של 840 אלף שקלים.

יורם אמר: 4,000 שקל לחודש זה בדיוק מה שאנחנו משלמים היום על שכירות - וכבר החל לצוף בדמיונו ולהרגיש כיצד הוא מתקרב לחלום חייו. אילנה הקשתה ושאלה, אבל מה אם הריבית תעלה? אבל יורם פסק: נסתדר. אילנה ראתה בעיני רוחה איך היא ממלאת חדרים בפיות קטנים, שידות החתלה וכורסאות הנקה, וליבה החל לפעום במהירות. עד מהרה, חתם הזוג על המשכנתא וניגש במרץ לקבלנים. הדבורים, המוטרפות מריחה המשכר של הריבית, נכנסו אל הבקבוק...

אופס, קפצה לי המשכנתא

 גם אם כולנו יודעים שהריבית תעלה, לא כולנו מבינים עד כמה רעה תהיה נשיכתה. אנו נמצאים בימי אינפלציה, והנחה לא תלושה מהמציאות היא שבעוד שנה האינפלציה תהיה 4% וריבית בנק ישראל תעלה לסביבות ה-4.5% כדי להתגונן ממנה. נוסיף לריבית שהזוג משלם עליה את המרווח הבנקאי לפריים ואת האחוז הנוסף עליו חתמו, ונראה כי היא תעלה מ3% ל- 7% - יותר מפי שניים.

כמה ישלם הזוג עתה? הפתעה רעה - יותר מ-6,200 שקלים מדי חודש. בואו נוסיף את הקנס הקטן שכולנו נוטים לשכוח - ביטוח החיים על המשכנתא - שמסתכם במאות שקלים, והכנסתו של הזוג - שבינתיים אמור להפוך למשפחה - בניכוי נדל"ן, ירדה מ-6,000 לפחות מ-3,500 שאמורים להספיק לכל שאר ההוצאות ה"שוליות" כמו מזון, רכב, ביגוד וחינוך.

אין לי מושג כיצד יסתדרו יורם ואילנה. סביר להניח שהם יתחילו לקפוץ כאחוזי תזזית על כל חיסכון שלכאורה יציל אותם, אבל ייתקלו בתקרות הזכוכית של ההוצאות הקשיחות, ובאיטיות אך בהתמדה ישקעו אל תהום המינוסים האימתנית. מהר מאוד הם יגלו, כי מתחת להכנסה מינימאלית מסוימת, כל שקל שיורד מחשבון הבנק עלול להעביר אותם לגזרת נתמכי ההורים (במקרה הטוב) או שירותי הרווחה (במקרה הפחות טוב). המסקנה היא אחת: רוכשי דירות, הישמרו לנפשותיכם.

מי שחושב שאני מגזים, מוזמן לנסות לחשב את החזר המשכנתא בעצמו. נוסחת החישוב נמצאת באתרי האינטרנט של הבנקים. מי שיש לו גישה לתוכנת אקסל, יכול להפעיל אותה בעצמו, ללא עזרת הבנק. אם משחקים קצת בנוסחא, אפשר לראות שכל העלאת ריבית של אחוז אחד שווה לתוספת של 500 שקלים להחזר החודשי.

הקבלנים מבינים לנפשם של רוכשי הדירות

כיצד הריבית מעלה את מחירי הנדל"ן? פשוט מאוד. גם הקבלנים רואים את המימון הזול שמסתובב בשוק, ואת מגדלי הקלפים שנערמים להם בדמיונם של רוכשי הדירות, וממהרים להעלות המחירים או להוסיף כמה עשרות אלפים עבור שידרוגים קטנים. כשהציבור מרגיש עשיר, המחירים עולים. אנחנו לא באמת מבדילים בין 560 אלף ל650 אלף - שניהם סכומים לא הגיוניים למשכנתא. ההבדל בין "סביוני הרקפות" ל"מנעמי השושנים" לא שווה בפועל 400,000 אלף, אבל אם יש מי שישלם על זה, הקבלנים יוכיחו לו באורים ובתומים שזה כדאי לו.

קל להבין מדוע הבנקים יוצאים מגדרם לשווק את המשכנתא במסלול ריבית הפריים: מבחינתם זהו המסלול חסר-הסיכון האידיאלי. הם מלווים את הכסף מבנק ישראל, מוסיפים מרווח של אחוז וחצי ולאחר מכן רושמים עוד רווח של אחוז אחד, ואין להם שום סיכון לטווח ארוך.

ברור גם מדוע ציבור הלווים נופל למלכודת הדבש המסוכנת הזאת: ההחזר שאתם עומדים לשלם בזמן הקרוב הוא נמוך בכל קנה מידה, אבל תזכרו תמיד תזכרו שצריך להחזיר, ואף אחד לא יודע מה יהיה בעוד שנה, ובטח שלא מה בעוד חמש או 15 שנה. ומי יודע: אם הריבית תעלה בצורה משמעותית, אף מעבר ל-4% - יהיה לנו משבר משכנתאות משלנו, ממש סאב-פריים כחול לבן. אולי נעברת את השם ל"צמוד פריים"... 

הכותב, יהודה מודעי , הוא מנהל כספים בחברה תעשייתית.