מחפשים מתווך לדירה? היזהרו מסיכומים בע"פ
המתווך לא עשה יותר מדי למכור את הדירה - ועתה, משהצלחתם למכור בעצמכם, שב לדרוש את דמי התיווך "שלו"? אולי תוכלו לצאת מזה. אם הבטחתם לו בלעדיות - המצב מסובך יותר. המדריך לשכירת מתווך
שאול המתווך, אליו פנו רועי ורונה על מנת שימכור את דירתם, הגיע כשהוא מצויד בפרוספקטים, גזרי עיתון, מגנטים ומרקרים צבעוניים, שעל כולם הוטבע חיוכו הבוהק. שאול הסביר לשניים שהוא עובד בבלעדיות, תיאר את פעולות השיווק האגרסיביות שיבצע והבטיח להשיג עבורם בדיוק את המחיר שהם מבקשים: "רק תחתמו כאן, כאן וכאן".
בשבוע הראשון הטלפון צלצל מספר פעמים, ואפילו בקרו בדירה 3 מתעניינים, אך כל ביקור נסתיים ב: "תודה, אבל.." (הדירה קטנה, המחיר גדול, האיזור בינוני...). בשבוע השני כבר אף אחד לא צלצל או הגיע, ושאול עצמו הפסיק לענות לטלפונים. המודעה היחידה שפירסם, נעלמה גם היא. רונה ורועי, שכבר ניסו למכור את הדירה קודם לכן לבד, חשו מאוכזבים, וחשבו לעצמם, שכנראה הדירה "אינה ניתנת למכירה".
לאחר מספר חודשים פנתה אליהם שירה, מתווכת שלא הכירו. מישהו סיפר לה שהדירה עמדה פעם למכירה, והיא תשמח לדעת אם זה עדיין אקטואלי...? כבר למחרת בבוקר הגיעה אליהם בלווית רותי, הלקוחה הפוטנציאלית, שגודל הדירה, מחירה ואפילו האיזור התאימו לה בדיוק!
שירה הציעה לרותי שירדו ביחד לקפה למטה, שם הלהיבה אותה עוד יותר, ואפילו חייגה לעורך דין שייקח על עצמו את ההסכם. בתוך שבועיים נחתם הסכם המכר, שירה גבתה דמי תיווך מרותי הרוכשת בלבד, ורונה ורועי חשו שהמזל האיר להם פנים.
לאחרונה קיבלו מכתב משאול, ובו – להפתעתם - הוא דורש מהם לשלם לו עמלת תיווך שמנה בגין העסקה שבוצעה, אשר נחתמה – לטענתו - בתקופת הבלעדיות שלו.
האם רונה ורועי מחויבים לשלם לשאול?
מתווך – לקוח
יחסי מתווך – לקוח אינם יחסים פשוטים, וכפי שנראה, המקומות בהם ניתן "ליפול" הם רבים. על מנת להשליט סדר בתחום הנ"ל, שהיה פרוץ לחלוטין, נחקקו חוק המתווכים ותקנות שונות. המטרה המקורית הייתה להגן על הצרכן של שירותי התיווך – הלקוח, אך להלן נראה כי גם המתווך עצמו, זקוק לעיתים להגנה מפני הלקוח.
מהם החובות והאיסורים החלים על המתווך בעסקה נדל"נית?
1. על המתווך לנהוג בנאמנות, הגינות ודרך מקובלת.
- על המתווך, המחויב לנהוג על פי החוק והתקנות, להחזיק ברישיון תיווך תקף. כך נפסק כי מתווך שנתן למישהו אחר לבצע עבודת תיווך עבורו, מבלי שלאותו אדם היה רישיון תיווך, לא יקבל את דמי התיווך עבור העסקה.
- חובה עליו לעדכן את הצדדים כי יש לו עניין אישי בנכס או בעסקה; אם לא יקבל את הסכמתם לכך, זו תיחשב כהפרת חובת הנאמנות שלו כלפיהם. כך, מתווכת שטיפלה בעסקה, בה גם המוכרת של הנכס וגם מיופת הכח של המוכרת היו חברות שלה, לא טרחה לגלות את העניין הפעוט הזה לרוכשת ... ביהמ"ש קבע שזו הייתה הפרת חובת אמון, ולכן הפחית 20% משכר התיווך המגיע למתווכת.
- המתווך שלף נייר ועט ושירבט זיכרון דברים לחתימתכם? אסור לו. החוק אוסר על מתווכים לערוך או לסייע לערוך מסמכים "בעלי אופי משפטי", וגם לא לייצג אתכם במו"מ משפטי, והסנקציה על עריכת מסמך כזה היא שלילת דמי תיווך.
2. מתווך לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן הלקוח חתם על הזמנת תיווך בכתב.
מתווך שתבע דמי תיווך מבלי שהייתה קיימת הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, נזרק מבית המשפט ותביעתו נדחתה על הסף. בית המשפט לא התרשם מטענות המתווך, שמדובר בלקוחות חזקים, שמשלמים לפי רצונם ואינם מוכנים לחתום על הסכמי תיווך רשמיים. חוק זה חוק.
במקרה אחר בו לא נחתם הסכם, הצליחה המתווכת להביא הוכחות (הקלטות) שהלקוח הבטיח לשלם לה תיווך, אך החליט "למשוך" אותה בתירוצים שונים עד שהעסקה הושלמה, מבלי לחתום על ההזמנה. בית המשפט פסק שהלקוח המתחמק ישלם, אך מאחר והחוק לא מאפשר לשלם תיווך ללא הסכם בכתב, פוצתה המתווכת ב- 5,000 שקלים בלבד, לכאורה על כך שהלקוח ניהל עימה מו"מ בחוסר תום לב.
מתווכים: אם הלקוח הוא חברה, הקפידו שמורשי החתימה יחתמו בפניכם, פלוס חותמת החברה, ודרשו עותק מאישור זכויות החתימה של החברה (על מנת למנוע טענות של חוסר סמכות).
ההזמנה בכתב חייבת להכיל את הפרטים הבאים לפחות:
- שמות, כתובות ומספר תעודות הזהות של המתווך ושל הלקוח;
- סוג העיסקה - "שכירות" או "מכירה";
- תיאור הנכס וכתובתו;
- מחיר העסקה המבוקשת (בקירוב);
- סך דמי התיווך (או למשל: "2% ממחיר המכירה שאינו כולל מע"מ, בצירוף מע"מ כדין").
במקרים רבים טוענים לקוחות שההזמנה לא הייתה מלאה ולכן אין עליהם לשלם תיווך: במקרים אלו, אם הפרט שהיה חסר הוא מהותי, כגון אחוז העמלה שישולם, העניין אכן פועל לרעת המתווך, אך אם מדובר בפרט שניתן להשלימו, או כזה שמופיע במסמך אחר שנחתם בין הצדדים, ניתן יהיה לפעמים להשלימו, והמתווך כן יהא זכאי לעמלה.
מאחר והפסיקות שונות מתיק לתיק, לא מומלץ לסמוך על המזל – ועדיף להקפיד על הוראות החוק, קלה כחמורה.
3. הגורם היעיל – תנאי לתשלום
תנאי נוסף בלעדיו לא תקום זכאות לדמי תיווך הוא היותו של המתווך: "הגורם היעיל בעסקה", דהיינו: מי שמשך בחוטים בפועל והביא לסגירת העסקה. מתווך שלא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות, לא יזכה בעמלת תיווך!
ואכן, בפסקי דין רבים עולות טענות של לקוחות כי המתווך הספציפי לא היה זה שבזכותו נמכר הנכס: כך למשל כאשר המוכר הביא לקוח בעצמו, או כשמתווך אחר המשיך עסקה "שנתקעה", והוא זה שהצליח לסיימה בניגוד לתחזיות. במקרה כזה, הצדדים יהיו מעוניינים לשלם למתווך שהצליח את העמלה, ולא לקודמו שהתייאש.
רונה ורועי יטענו כי המבחנים שנרקמו בפסיקה לאורך השנים, לאורם ייבחן ה"גורם היעיל", מעידים במקרה שלנו כי דווקא המתווכת שירה היא שזכאית ל"כתר": היא שהביאה לדירה את רותי, שכנעה אותה להתקדם מיידית וליוותה את הצדדים עד לחתימת ההסכם.
ואם שאול יטען כי שירה ורותי הגיעו על בסיס המודעה החד פעמית שהוא פרסם, מספר חודשים קודם לכן? השניים יצטרכו להוכיח שהם עצמם הפיצו את דבר המכירה, הרבה לפני ששאול נכנס לעניינים, ושלא ניתן כלל לקשר בין המודעה שלו למכירה הספציפית.
4. בלעדיות
ואולם, במקרה שלנו, מאחר ורונה ורועי רכשו שירותי תיווך בלעדיים, המבחן הוא קצת יותר מורכב, וזאת מאחר והבלעדיות צופנת בחובה אחריות כבדה, החלה על שני הצדדים:
הלקוח, מצידו, מתחייב לשלם דמי תיווך על כל מכירה של הדירה בתקופת הבלעדיות, גם אם שאול "הביא" את העסקה וגם אם לא: תיאורטית, גם אם אבא של רונה היה רוכש את הדירה בתקופת הבלעדיות, היא הייתה צריכה לשלם דמי תיווך לשאול...
חשוב להבין כי קביעה זו לא נועדה לייצר הכנסות נוספות למתווכים, ממש לא. המטרה של הבלעדיות היא "לתפוס" מקרים בהם לקוחות הערימו על המתווך, שהתרוצץ והוציא הוצאות שיווק כבדות, ומאחורי גבו התקשרו עם לקוח שהגיע דרך עבודת המתווך – אך מבלי לשלם תיווך! מאחר וסביר להניח, שלקוח שהגיע בתקופת הבלעדיות, הגיע בעקבות הפרסומים המאסיביים של הנכס, המתווך יהיה זכאי לעמלה גם אם לא "עבר דרכו".
המתווך, מצידו, נושא בחובות מוגברות נוספות בעת שהוא מתחייב לבלעדיות (נוסף לחובות הרגילות של מתווך):
- הוא מחוייב לקבל מהלקוח אישור חתום במסמך נפרד אודות עצם הבלעדיות והתקופה (רונה ורועי, שחתמו "כאן, כאן, וכאן" אכן אישרו את הבלעדיות).
- עליו לבצע פעולות שיווק כקבוע בתקנות, דהיינו 2 לפחות מתוך הבאות: שילוט, מודעה באינטרנט, פרסום בעיתון יומי או במקומון, הזמנת רוכשים או מתווכים לנכס, או כל פעולה אחרת שיוסכם עליה (ויש לפרט את הפעולות בכתב). ואכן, מתווך שמוכיח שיווק כדין, נהנה מ"חזקה" משפטית שהוא היה הגורם היעיל, ונקודת המוצא היא שמגיע לו תשלום בתקופת הבלעדיות.
ואולם, נקודת מוצא זו ניתנת לסתירה!
במקרה שלנו שאול לא ביצע 2 פעולות שיווק, לא פעל בשקידה יתרה, ולא הוציא כמעט הוצאות, ולכן לא עמד בדרישות הבלעדיות. שאול גם לא היה הגורם היעיל בעסקה הספציפית, כאמור.
מאחר והחוק כאמור לא נועד "לשבות" לקוח בידי מתווך שאינו עושה דבר לקידום מכירת הנכס, אלא רק להגן על מתווכים נמרצים, סביר להניח שבית המשפט לא יצדד בעמדתו של שאול-הלא-נמרץ-בעליל, שנעלם לחלוטין מהשטח וחזר רק כדי לגבות עמלה – ושתביעתו לעמלה תדחה. ייתכן ששאול, שבכל זאת פרסם מודעה אחת, יזכה לקבל החזר ואפילו תשלום על מעט הזמן שהשקיע, אך לא יותר מכך.
ובכל זאת, איך מונעים מצבים דומים מראש?
מצב בו התקשרתם עם שני מתווכים יכול לסבך אתכם לגמרי. מומלץ להימנע מכך מראש. במצב המתסכל ביותר בו המתווך שלכם "נרדם בשמירה", אינו פועל כלל לקידום המכירה ולמעשה מפר את הוראות החוק כאמור - הדבר מעכב אתכם במכירת הדירה. עליכם:
א. לערוך תרשומת לעצמכם: מתי הוא לא ענה לשיחות? מתי ביטל פגישות או סירב להגיע? אילו פרסומים ביצע ולאורך איזו תקופה, אם בכלל? תעדו ככל הניתן.
ב. העבירו לו הודעה בכתב, סמוך ככל שניתן למועד בו גיליתם כי הוא "נעלם", ובה הודיעו לו חד משמעית שהוא לא עומד בתנאי החוק והתקנות. ציינו כי אתם מבקשים לבטל את ההסכם שהופר על ידו, והקפידו שיחתום כי הוא מסכים לביטול.
ג. כדאי גם לדעת כי במצבים מסוימים הבלעדיות פוקעת מאליה:
- תקופת בלעדיות בדירה לא תעלה על 6 חודשים, אלא אם כן האריכו אותה בהסכמה ובכתב;
- אם במהלך החודשיים הראשונים המתווך לא מבצע את פעולות השיווק, הבלעדיות תסתיים;
- אם בהסכם שלכם כתוב שהתיווך הוא בבלעדיות, אך לא נקבעה תקופה ספציפית, הבלעדיות מסתיימת מאליה בתום 30 יום.
גם במקרים אלו הקפידו בכל זאת להוציא הודעה מסודרת ובכתב על סיום הבלעדיות לפי חוק – וזאת לשם מניעת אי הבנות.
ד. קחו בחשבון שאם לא יבוטל ההסכם כדין, או אם יקבע כי ביטלתם את ההסכם בחוסר תום לב, תחוייבו גם תחוייבו:
במקרה מסויים מוכר חתם על הסכם בלעדיות, אך לאחר זמן החליט למכור את הבית בעצמו, וסירב לשלם את דמי התיווך. הלקוח טען כי ביטל את הסכם הבלעדיות בעל פה: "פגשתי את המתווך מחוץ לבית ואמרתי לו שההסכם מבוטל".
בית המשפט קיבל את טענות המתווך, שהוכיח כי פעל כדין ובאופן נמרץ לשיווק הנכס במשך 15 חודשים. טענת הלקוח, לעומת זאת, כלל לא התקבלה באהדה: השופט הביע תמיהה על כך שלא נערכה פגישה מסודרת לביטול ההסכם, ושהודעת הביטול לא ניתנה בכתב, ובסופו של דבר, בשל התנהגות הלקוח - זכה המתווך בעמלת התיווך המלא, פיצוי והוצאות משפט.
שימו לב: ככל שעולה סכום הנכס, ודמי התיווך, בהתאמה, ומנגד ככל שהעובדות במקרה שלכם אינן ברורות לאשורן, כך עולה חשיבותו של הייעוץ המשפטי שעליכם לקבל טרם כל פעולה, וזאת על מנת שלא תיחשבו כמי שהפר חוזה באופן חד צדדי המנוגד לדין.
דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.
למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il
לפנייה לכתב/ת 
