מי צריך את הרפורמה בתכנון ובנייה?

הרפורמה בתכנון - ה"בייבי" החדש של ראש הממשלה, בנימין נתניהו - מתקרבת לקו הזינוק: שר הפנים, אלי ישי, חתם שלשום (ד') על צו לאישור הרפורמה, ובקרוב היא תוגש לאישור הכנסת. הרפורמה כוללת קיצור והקלה של כל תהליכי התכנון והאישור לבנייה בישראל.

"אין בעיה לקבל היתר בנייה"

בממשלה משוכנעים שהרפורמה היא התשובה להשתוללות מחירי הנדל"ן. "הרפורמה תוזיל את הדירות באופן משמעותי", אמר אתמול השר ישי ל-ynet, "ככל שייקח פחות זמן לתכנן ולאשר הקמת בתים, המלאי יגדל".  

ניתן היה לצפות שיוזמות להורדת מחירים ידאיגו את הקבלנים, אבל ראשי התאחדות הקבלנים מיהרו להודיע על תמיכתם ברפורמה. הדירות יקרות, טוענים בהתאחדות, בגלל מחסור בקרקעות, ובעיקר - בגלל עיכובים בירוקרטיים באישור הבנייה. הקבלנים, אומרים בהתאחדות, ישמחו לבנות יותר דירות בפחות זמן, גם אם ייאלצו להוריד את מחיריהן.

אבל משיחות עם קבלנים רגילים, כאלה שאינם פעילים בהתאחדות וגם אינם מסובכים עם הרשויות, עולה תמונה שונה. "אני כבר הרבה שנים בשטח, והאמת שלא שמתי לב שזה בעייתי לקבל היתר בנייה", אומר ל-ynet היזם אבי זייתוני, "בדרך כלל, לוקח לי משהו כמו שנה, או קצת פחות, להשיג היתר, ואז אני יוצא לדרך".

יש קבלנים שטוענים שלוקח להם שנים רק להבין אם יש היתר או אין.

"מה הבעיה לברר אם יש היתר? עוד לפני שאני רוכש את הקרקע, אני ניגש לעירייה, בודק אם השטח שאני רוצה לבנות בו מופיע בתב"ע (תוכנית הבנייה העירונית - ת.ג), ואם כן - ורק אז - אני רוכש, ומגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר. אני איש של בנייה רגילה, בנייה להמונים. אני בונה במרכז, בעיר - בעיקר באזור השרון - פתח תקווה, כפר סבא, הוד השרון. לרוב הערים יש תב"ע מסודרת ומפורטת, וצריך פשוט לברר אם השטח שאתה רוצה לבנות בו מופיע בה או לא".

איך אתה יודע איפה אתה רוצה לבנות עוד לפני שאתה ניגש לעירייה?

"אני מרחרח איפה יש ביקוש, מגיע לאזור, ורואה איפה כדאי לבנות. זה עניין פשוט של היצע וביקוש: אם אנשים רוצים לגור במקום מסויים, ויש בו אדמה פנוייה שמופיעה בתב"ע - אז יש גם היצע וגם ביקוש, ואני רק השדכן שמפגיש ביניהם".

קבלנים מתלוננים על עיכובים של שנים בוועדות, על בירוקרטיה שעושה להם את המוות. אתה לא חש ככה?

"אני מכיר את הסיפורים, ואני מתרחק מהדברים האלה כמו מאש. מי שנתקע מול הבירוקרטיה, ובעיקר מול הירוקים, הם הרפתקנים שמחפשים לבנות על קרקע חקלאית, או מחוץ לעיר. לירוקים יש המון כוח בוועדות התכנוניות וממש לא כדאי להיכנס אתם למאבקים. לוקח המון שנים לשנות ייעוד לקרקע, וזה תלוי בהחלטות של הוועדה המחוזית. אני מכיר סיפורי זוועה על אנשים שנתקעו עשרות שנים עם יוזמות כאלה. אני לא רוצה. אני מחפש מסלול ירוק, לא ארגונים ירוקים".

חשוב לך לא לבנות במקומות שהירוקים לא רוצים שתבנה בהם כדי לא לפגוע באיכות הסביבה?

"אני בעד איכות הסביבה, אבל תשמע, אני יזם. יזמים צריכים לעשות כסף ובדרך לדאוג שיהיו לאנשים בתים לגור בהם. הירוקים הם אלה שצריכים לדאוג לאיכות הסביבה, והם עושים את זה טוב. זה לא המניע שלי. אני פשוט חושב ביזנס, חושב להרוויח בצורה בטוחה ומסודרת".

"וילות למרגלות הארבל, זה מה שיוזיל את המחירים?"

זייתוני אינו מכיר את הפעילים הירוקים וגם הם לא שמעו עליו, אבל כשהם שומעים את דבריו, הם מוכנים להעניק לו את אות האביר הירוק. יזמים כמו זייתוני מוכרים דירות לציבור הרחב, שזקוק למחירים סבירים.

בהנחה שדווקא יזמים כאלה מייצגים את "הרוב הדומם", הוא מוכיח בדיוק מה שטוענים הירוקים עצמם: באזורים שבהם הבנייה מתאימה לתוכניות, אין מחסור באדמות לבנייה וגם המכשולים הבירוקרטיים מעטים. הבעיות מתחילות כאשר היזמים מנסים לבנות בניגוד לתוכניות ולשנות אותן. שם, מודים הירוקים, הם מעבירים את היזמים עשרה מדורי גיהנום בירוקרטיים - ושם הרפורמה אמורה להקל עליהם. אבל לרוב, מדובר בווילות צמודות קרקע באזורים כפריים.

"יש כיום מלאי עצום של שטחים שמתוכננים לבנייה, וכל מה שצריך זה יזמים שיואילו להגיש תוכניות ולהביא את הבולדוזרים", אומרת ל-ynet מרכזת תחום התכנון בחברה להגנת הטבע ופעילת המטה לתכנון אחראי, איריס האן, "אם היזמים יבנו רק לפי התכנון, הם יוכלו להקים 200 אלף יחידות דיור חדשות. כשבונים כך אנחנו לא מגישים התנגדויות ואפשר להשיג היתרים בקלות".

הסטטיסטיקה מראה שלוקח שנה ומשהו לקבל רישיון בנייה. זה לא הרבה?

"הסטטיסטיקה הזאת מוטה למעלה בגלל בקשות שמתעכבות שנים רבות כיוון שהן סותרות את התוכניות הקיימות. יש כל מיני חכמולוגים שרוצים לבנות בשטחים פתוחים, ואחר כך בוכים שהבירוקרטיה מעכבת אותם. אתן לך דוגמא: קבוצה של יזמים החליטה פעם להקים יישוב חדש בשם רמת ארבל בין הר ארבל לנחל עמוד. הם הצליחו איכשהו לשכנע את הממשלה לתמוך בהם, אבל הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דחתה את התוכנית כי היא סותרת את תוכנית המתאר הארצית. אז הם הלכו לוועדה הארצית, וגם שם דחו אותם, ואז הם ערערו לבית המשפט העליון, שהחזיר אותם לוועדה הארצית וביקש ממנה לדון מחדש. נכון, אנחנו עושים להם את המוות. וטוב שכך. ואם הם יצליחו, זה מה שיוריד את מחירי הדירות? אם ירחיבו את צורן או את קדימה מעבר לתוכניות הקיימות ויבנו שם עוד כמה צמודי קרקע, המחירים ירדו?"

אם קשה לבנות מחוץ לתוכניות, למה היזמים לא בונים בתוך התוכניות?

"אני לא יודעת, אבל אני מנחשת שבחלק מהמקרים זה נובע משיקולי בעלות על הקרקע".

האן מתבטאת בזהירות בסוגייה שידועה למי שמכיר את הנושא: לחלק מיזמי הנדל"ן יש קשרים טובים במינהל מקרקעי ישראל, ובעבר הם ניצלו זאת ורכשו בזיל-הזול אדמות בחיק הטבע, בתקווה לבנות שם למשפחות מהעשירון העליון את בתי חלומותיהן - במחירים מטורפים. בינתיים, הירוקים התחזקו והפכו לשליטי הוועדות המחוזיות, ומרבית התוכניות הללו תקועות שם בדיונים אינסופיים. בדיוק שם, טוענים הירוקים, אמורה הרפורמה של נתניהו להקל ולקצר את ההליכים - ולא בבניית מגדלי מגורים פשוטים ברחובות או דופלקסים בקריית גת.   

אין יישוב שלא יורחב

תמ"א 35 - תוכנית המתאר הארצית לתכנון ולבנייה, שמשרד הפנים פרסם בשנת 2005 - כוללת הגדרות ברורות של השטח המיועד לבנייה עתידית, עד שנת 2020 לפחות. התמ"א אוסרת על הקמת יישובים חדשים אבל מתירה הרחבה של יישובים קיימים. למעשה, היא מאפשרת כמעט לכל יישוב במדינה להתרחב.

"התמ"א מבוססת על ההנחה שצריך להמשיך לבנות כי האוכלוסייה בישראל גודלת כל הזמן", מסביר ל-ynet מנהל מינהל התכנון במרכז הפנים, שמאי אסיף, שעמד בראש הצוות שכתב את התמ"א, "מצד שני, התמ"א מדגישה שהבנייה צריכה להתקיים במרקמי היישוב הקיימים. כדי להקים יישוב חדש צריך לבנות תשתיות, וזה יוצר עומס על המדינה ועל הסביבה. יש מספיק מקום לבנות ביישובים הקיימים ואפשר להרחיב אותם במידה רבה מבלי לפגוע בסביבה".

התמ"א כוללת מפות מפורטות, שקובעות עד לאן תוכל כל עיר במדינה להתרחב, וטבלאות מספריות שמגדירות כמה תושבים יוכלו לגור בהן. ההגבלות במרכז יותר מאשר בפריפריה, אבל היישובים היחידים שלא יוכלו להתרחב הם בת-ים, גבעתיים, בני-ברק וקיבוץ גליל-ים - ש"כלואים" מכל הצדדים בין יישובים אחרים. מרבית הערים יוכלו להגדיל את שטחן בכ-50% ויותר בלא לחרוג מהתמ"א. התמ"א גם מגדירה במדוייק בכמה ניתן להרחיב את היישובים הקטנים: מושבים וקיבוצים יוכלו להוסיף לעצמם בין 250 ל-500 יחידות דיור; יישובים קהילתיים וכפרים ערביים יכולים להגיע לגודל כפול מגודלם ב-1995; יישובי ספר קטנים יוכלו להוסיף 10,000 או 20 אלף יחידות דיור.

כדי להרחיב את היישובים בהתאם לתמ"א צריכות ועדות התכנון ברשויות המקומיות לייצר ליישובים תוכניות בנייה. בדרום הארץ ובצפונה ניתן אף לשנות את התב"ע המקומיות הקיימות עד לגבולות שמתירה התמ"א. אבל גם במרכז כל תוכנית בנייה מקומית כוללת אפשרות להרחיב את הישוב. בחלק מהיישובים יש תוכניות כאלה: זה המצב, למשל, בפתח תקווה, כפר סבא והוד השרון, שמיודעינו זייתוני בונה בהן במרץ. ליישובים אחרים - ירושלים, חיפה ורבים מהיישובים הקטנים - אין תוכנית בנייה. הסיבה: התוכניות שנקבעות בוועדות המקומיות נדרשות לאישור הוועדות המחוזיות של משרד הפנים. הוועדות המקומיות, שחשופות ללחצי היזמים, יצרו תוכניות בנייה שחורגות מהתמ"א. בוועדות המחוזיות לא אהבו את החריגות ודחו את התוכניות. בנוסף, בקשות רבות להיתרי בנייה מאושרות בוועדות המקומית למרות שהן חורגות מהתמ"א, אך נתקעות לאחר מכן בוועדות המחוזיות.

זוהי בדיוק הנקודה שהרפורמה בתכנון אמורה לשנות: אחרי הרפורמה, יאושרו תוכניות הבנייה ותוכניות הבניין בוועדות המקומיות בלא אישור המחוזיות. דווקא בגלל זה, הירוקים חוששים מהרפורמה: לוועדות המקומיות יש נטייה לאפשר בנייה ללא הגבלה - בעיקר של צמודי קרקע יקרים.

וכאילו לא די בהקלות שתאפשר הרפורמה, מכין שר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, הצעת חוק שתגמיש את התמ"א במרכז הארץ - ותאפשר לשנות את התוכניות הקיימות ולהרחיב יישובים במרכז מעבר למה שנקבע. זאת, לפי אטיאס, כדי להגדיל את ההיצע ולהוזיל את הדירות.

"ההנחה שהסרת המחסומים תוזיל מחירים היא פשוט לא נכונה", אומרת האן, "דירות צמודות קרקע בחיק הטבע הן יקרות מטבען".

מה האלטרנטיבה? איך אפשר לגרום לשוק לבנות יותר ולהגדיל את ההיצע?

"זה לא התפקיד של השוק אלא של המדינה. הקבלן תמיד יעדיף לבנות דירות יקרות יותר. אם הממשלה רוצה להוריד מחירים היא צריכה לדאוג לדיור ציבורי. מלבד זאת, בפריפריה יש דירות זולות ושטחים שמתוכננים לבנייה של דירות זולות נוספות, אבל אנשים לא קונים כי אין שם עבודה. מי שבאמת רוצה שיהיה לאנשים איפוא לגור, צריך לדאוג לתעסוקה בפריפריה, וגם תפקידה של הממשלה, באמצעות יצירת תחבורה למרכז ויצירת מקומות עבודה בפריפריה".

משרד השיכון: התמ"א אינה מתאימה למציאות

 ממשרד הבינוי והשיכון נמסר בתגובה: "מדינת ישראל צריכה תכניות זמינות, שמהן יש לשווק עשרות אלפי יחידות דיור. רבות מאותן תכניות מאושרות על הנייר, אולם באופן מעשי לא ניתן לשווק אותן, שכן על התכניות יש חסמים תכנוניים או כספיים ואין שום אפשרות לתרגם אותן למכרזים".

"התמ"א באזור המרכז קבעה יעדים לא ריאליים שנמוכים באופן משמעותית מצרכי השוק וצרכי המגורים במציאות. כבר היום מתגוררים במרכז יותר אנשים מכפי שהוא יכול להכיל לפי התמ"א. הממשלה החליטה להפסיק לתכנן במרכז וחשבה שהאנשים יעברו לפריפריה מרצונם, אבל אנשים לא עשו זאת למרות מלאי הדירות הגדולות בפריפריה. המחסור בתכנון הוא מהגורמים העיקריים שגרמו לעליית מחירים במרכז, והוא משפיע גם על המחירים בפריפריה הנגזרים מהמחירים במרכז. עם זאת, השר אטיאס אינו רוצה לתכנן קרקעות מעבר לתמ"א, אלא לבטל את ההחלטה לא לתכנן במרכז. זאת, כדי להבטיח שצעירים ומשפחות יוכלו לרכוש דירות במחירים סבירים".

"דבריו המצוטטים של היזם (זייתוני, ת.ג) הם דברי הבל. אכן, אם יש תב"ע מאושרת אז באמת אפשר להוציא היתרי בנייה תוך זמן סביר. אך מבדיקה שערכנו עלה כי אישור תב"ע אפילו במתחמי פינוי-בינוי ללא צורך בשינוי תכנית מתאר אזורית או ארצית לוקח 6 שנים ואישור תב"ע ממוצעת בשטחים שמחוץ לעיר לוקחת 10 שנים".

עד כה לא התקבלה תגובת משרד ראש הממשלה.