מתנה לחתונה: קרקע חקלאית
תופעה: הורים קונים לילדיהם שטח בקרקע חקלאית מתוך מחשבה שאם תופשר בעתיד, ערכה יעלה במאות אחוזים ולילדים יהיה נכס. גם אם הסיכויים טובים מדובר בהימור, ומסתבר שהדרך אליו סלולה הרבה מאוד תשלומים וסבלנות. א' שהוריה קנו לה חלקה לחתונה: "אני מאמינה שעוד 4-3 שנים יפשירו את הקרקע". מתווך קרקעות: "הצפי להפשרה הוא 8-4 שנים אבל אין שום ערובה"
על הנייר מדובר במתנה חלומית. כמה עשרות או מאות אלפי שקלים ויש לכם שטח אדמה, במיוחד אם אתם קונים קרקע שרשומה בטאבו ולא חוכרים אחת ממנהל מקרקעי ישראל. אבל למעשה מדובר בספקולציה רבת מכשולים. אין לדעת האם הקרקע באמת תופשר אי פעם, אפילו אם מיקומה (בקרבת ישוב, בקרבת כביש ראשי) מבטיח גדולות ונצורות.
ובטח שאין לדעת האם המועצה האזורית תחליט פתאום לשנות את הייעוד של הקרקע הפרטית שלכם ולהפקיע 40% ממנה מכוח חוק תכנון והבנייה, מבלי תשלום פיצוי לבעלים. נניח וקרה הנס והקרקע הופשרה: ההיטלים שתידרשו לשלם אינם כסף קטן. אבל השוק הזה בכל זאת משגשג.
הוריה של א' חתמו על המסמכים לפי 7 חודשים. "הם קנו לי את החלקה כי הם היו מודאגים", היא מספרת. "התחתנתי ובעלי קיבוצניק. ההורים שלי עירוניים, ותהו כיצד נגור בקיבוץ ואיך נביא ילדים בדירה קטנה. אז התחלנו לחפש דירות וגילינו שהמחירים בשמיים. לא רציתי להתפשר על דירה יד שנייה כי הפרש המחירים לא מצדיק את זה. חיפשנו בכל מקום, כולל קבוצות רכישה ולא מצאנו דבר".
"כל אחד חולם על פינה עם דשא ירוק"
אחרי שכמעט אמרו נואש נתקלו במודעה שהפכה אותם לבעלים של קרקע חקלאית. "יום אחד ראינו מודעה על מגרשים לקנייה פרדס חנה. מדובר באזור מבוקש, שנמצא חצי ק"מ מבנימינה, קרוב לכביש ולתחנת הרכבת, והכי חשוב: קרוב מאוד לאזור שהקרקע שלו כבר מיועדת למגורים. התחלנו להתעניין, הגענו לחברה, ראינו מצגת והעניין מצא חן בעינינו. בדקתי כל מה שצריך דרך מנהל מקרקעי ישראל. הסתובבתי בשטח עצמו, דיברנו עם אנשים אחרים שקנו באותו אזור, ורק אז חתמנו. המחיר הוא פחות מ-300 אלף שקל, וההורים שלי יכולים לעמוד בו כי, אפשר לשלם אותו בתשלומים".
ומה עושים עכשיו, מחכים?
"אני מאמינה שעוד 4-3 שנים יפשירו את הקרקע ונבנה עליה בית והוא יהיה שווה 2 מיליון שקל. ככל שיותר אנשים יקנו שם הלחץ יגבר. בינתיים אני חיה בקיבוץ ולא משלמת שכירות כך שאני הלקוחה האידיאלית לרכישה כזאת. אני לא בלחץ שהיא תפשיר כי המחירים עולים. זאת מציאה למי שיש לו זמן, והוא לא לחוץ בית".
ואם הקרקע לא תופשר?
"אני לא מאמינה שזה יקרה, אבל בכל דבר יש סיכון בחיים. אבל כל אחד חולם על פינה עם דשא ירוק".
אז איך רוכשים חלקה? אפשר לרכוש קרקע מבעליה, ואפשר לפנות לחברת נכסים שרוכשת קרקעות בסיטונות (30 דונם פה, 20 דונם שם) מבעלים פרטיים. אתם אמורים לוודא בוועדה המקומית ובוועדה המחוזית שהתכנון שלכם על הקרקע הולם או לפחות מתקרב לתכנונים שלהן. לשם העברת בעלות על הקרקע יש להתקשר עם עו"ד מומחה במקרקעין. כשקונים את הקרקע, הכסף מופקד אצל העו"ד בנאמנות וכשהקרקע עוברת על שם הרוכשים הנרגשים בטאבו – הכסף עובר לידי הבעלים או לידי חברת הנכסים.
כעבור שנים, אחרי תוכניות מתאר ודיונים בועדה לשמירה על קרקעות חקלאיות ושטחים פתוחים, אולי יגיע היום בו הקרקע תופשר. או אז, העו"ד יקבל מהרוכשים 20 אלף שקל על הנעתו את העניין. הרוכשים גם ידרשו לשלם היטלי פיתוח והשבחה למועצה המקומית. בגלל ההפשרה, שווי הקרקע מזנק מיד ומניב תשואה של מאות אחוזים, ולכן סכומי ההיטלים יכולים להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים לרבע דונם. כלומר - תוספת תשלום שגבוהה בהרבה מגובה התשלום המקורי. למרות כל אלה: אם הימרתם על הקרקע הנכונה והיא אכן תופשר - הרווח שלכם יהיה גדול.
"זו לא בעיה למכור חלומות"
גם לאור כל התלאות האלה, סוחר הקרקעות שמכר לא' את חלקת האדמה החקלאית הלא מופשרת שלה חושב שמדובר בעסקה משתלמת. אבל האם הוא חושב שהאם חלומה יתגשם? "אני לא מבטיח לקונים כלום", אומר יקיר מלכה, הבעלים של חברת יש נכסים שמוכרת קרקעות שרשומות בטאבו באזור בינימינה, זכרון יעקב ופרדס חנה, "למעט שמדובר בקרקע שמיועדת להרחבה לפי התמ"א, ושאין עליה מגבלות כמו עתיקות ושטחים ירוקים. הצפי להפשרה הוא 8-4 שנים אבל אין שום ערובה".יש סיכוי שהקרקע שא' קנתה לא תופשר אף פעם?
"היא קנתה קרקע בפרדס חנה, באזור בנוי, שקרוב לביג סנטר ולכביש ראשי אז קשה לי להאמין. אבל אין לדעת. אבל מדובר בהשקעה משתלמת - כשזוג מקבל במתנה מהוריו קרקע בגיל 24, בגיל 30 ערכה כבר יעלה ב-50%. אני גם קונה רק קרקעות הרשומות בטאבו, כך שהרוכשים הם הבעלים ולא רק חוכרים ממנהל מקרקעי ישראל".
אבל מחירי הקרקעות לא תמיד בעלייה. אם בשטח הקרוב לקרקע שנרכשה, השייך למדינה, יקום פתאום מפעל רעשני – ערכה עשוי לרדת פלאים.
"למכור חלומות זו לא בעיה. לא חסרים פראיירים במדינה. אני יכול למכור קרקע צמודה לשמורת טבע של מנהל מקרקעי ישראל, ובחיים לא יבנה בה דבר. אבל אני לא עושה את זה".
אז כמה באמת משלמים הרוכשים? זה המחירון לקרקע חקלאית לא מופשרת באזור פרדס חנה: רבע דונם עולה 60 אלף שקל, חצי דונם 115 אלף שקל; דונם 220 אלף שקל. על רכישת 4-3 דונם אפשר לקבל הנחה מרשימה. אלה מחירים נמוכים. לשם השוואה, קרקע באזורים כמו ראשל"צ והרצליה פיתוח עולה יותר מ-2 מיליון שקל ויכולה גם להגיע ל-7 מיליון שקל.
"אני לא מתעסק באזורים האלה", מסביר יקיר. "אני לא קונה גם בהוד השרון ורעננה - המחירים פשוט גבוהים מדי. גם בדרום ובצפון איני קונה כי לצערי, אין קרקעות טאבו בדרום ואת הצפון אני פחות מכיר. פרדס חנה והסביבה זה אזור קרוב למרכז, שנמצא בתנופת פיתוח".
ובכל זאת זה הימור.
"זה לא הימור. לפני 14 שנה אבא שלי התעניין בקרקע באזור רדינג והניאו אותו מזה. בסוף הוא קנה בכפר יונה. אם היה קונה בת"א - היה כעת בידיו נכס בשווי רב. לכן כדאי לקנות - דברים משתנים בתחום הזה מהר מאוד".
לפנייה לכתב/ת 
