מירוץ ללא מוצא: זוג צעיר יכול להשיג דירה?
הזינוק במחירי הדירות פוגע בעיקר בזוגות צעירים. דירה שכורה לא מעניקה יציבות, מעבר לפריפריה אינו פשוט ומדיניות הרשויות, שאינן מעודדות בניית דירות קטנות, אינה מסייעת כלל. על הסיבות לבעיות והפתרונות האפשריים
החלום של זוגות צעירים לרכוש דירה ולהקים בית בישראל - הולך ומתרחק. תסיסת שוק הנדל"ן המקומי והעלייה הדרמטית של מחירי הדירות, הביאה בשנים האחרונות להרעת מצבם של הזוגות הצעירים המעוניינים לרכוש דירה בארץ.
מחיר דירה ממוצעת בישראל חצה בשנה האחרונה לראשונה את גבול מיליון השקלים וטיפס ל-1.02 מיליון שקל. בערים במרכז הארץ המצב אף גרוע יותר. מניתוח שערכה לשכת שמאי המקרקעין מתברר כי מחירי הדירות בערי הלוויין של תל אביב טיפסו לכ-1.5 מיליון שקל.
מסקר של פירמת רואי החשבון B.D.O זיו האפט, זוג צעיר בישראל המשתכר כ-12 אלף שקל ברוטו זקוק כיום לכ-90 חודשי עבודה לכל הפחות על מנת לרכוש דירה, זאת בהנחה שכל השכר בשלמותו עובר לטובת מימון הדירה. אם יחפצו בני הזוג לרכוש דירה בתל אביב, הם יצטרכו לשלם עבורה לפחות שכר של 140 חודשי עבודה, בשלמותם כמובן.
ירידה בעסקאות רכישה
מנתונים של אלדר שיווק, למשל, עולה כי רק כ-32% מרוכשי הדירות ששווקו על ידי החברה באזורי הביקוש בשנת 2009, הם זוגות צעירים. בחברה, המשווקת כ-40 פרויקטים למגורים במרכז הארץ, מציינים כי מדובר בירידה משמעותית ביחס לממוצע של השנים הקודמות, שעמד על כ-40%. הירידה מיוחסת לעליית המחירים התלולה של השנה האחרונה והתפשרות של שיעור נכבד מהזוגות על רכישת דירות מיד שנייה.
עוד עולה מנתוני החברה כי התפלגות הרוכשים ברבעון הראשון של 2010 מצביעה על גידול במשפרי הדיור, לעומת צמצום מתמשך בעסקאות מצד זוגות צעירים. כ-64% מכלל רוכשי הדירות ששיווקה החברה בחודש מרס הם משפרי דיור, לעומת 13% שהם זוגות צעירים.
מגמה זו המשיכה אל תוך הרבעון השני של השנה ואף החמירה. בחודש יוני מהווים משפרי הדיור כ-72% מכלל הרוכשים באזורי הביקוש, בעוד שהעסקאות שביצעו זוגות צעירים המשיכו להצטמק, כך שרק 6% מכלל הרוכשים היו בחודש זה זוגות צעירים, לעומת 11% בחודשים אפריל-מאי ו-13% במרס.
לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר, עד לפני כשנתיים ניתן היה לרכוש דירת 4 חדרים בתקציב של עד מיליון שקל באזורי הביקוש במעגל השלישי של המרכז, דוגמת נתניה, מודיעין, פתח תקווה, באר יעקב, מזרח ראשון לציון, רחובות ויישובי השרון המזרחי. כיום, לעומת זאת, מחירי הדירות באזורים אלה התייקרו בשיעור של כ-20% וחצו את רף מיליון השקלים.
כך, זוגות צעירים החפצים כיום בדירה חדשה, צריכים להרחיק ליישובים כמו חדרה, כפר יונה, מצליח והקריות, זאת בהנחה שברשותם תקציב של כמיליון שקל. אם הם אינם יכולים להתחייב לסכומים אלה, הם נאלצים להתפשר על דירות מיד שנייה או להמשיך להתגורר בשכירות. חלקם, אגב, ימשיכו אפילו להתגורר עם הוריהם גם לאחר הנישואים.
היעלמות הדירות הקטנות
לקושי של זוגות צעירים ברכישת דירה מוסיפה המגמה הרווחת של ירידה במספר הדירות הקטנות. זוגות שמעוניינים להתגורר באזורי הביקוש, אך אינם יכולים להרשות לעצמם דירה גדולה, יעדיפו לקנות דירה קטנה יותר. אולם סקר של BDO זיו האפט, שבדק את מספר הדירות שנבנו בעשור האחרון בהתפלגות לפי מספר החדרים, מגלה כי חלה ירידה דרמטית של כ-87.8% במספר הדירות בנות 3 חדרים הנבנות בפרויקטים למגורים.
מהנתונים עולה כי בעוד שבשנת 2000 נבנו בישראל 7,995 דירות בנות 3 חדרים הרי שבשנת 2009 ירד מספרן ל-968 דירות בלבד. בשנה זו נבנו 31,109 יחידות דיור חדשות בסך הכל, כך שמספר הדירות בנות 3 חדרים מהווה רק 3.1% מהדירות שנבנו בשנה זו.
תהליך זה לא החל בשנה שעברה. כבר ב-2001 חלה ירידה משמעותית של כ-48% בבניית דירות 3 חדרים. בשנה זו נבנו בארץ רק 4,112 דירות בנות 3 חדרים. מגמה זו נמשכה לאורך כל העשור באופן רציף, עד כאמור לשפל של פחות מאלף דירות ב-2009.
מעדיפים אוכלוסיות חזקות
לדברי מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, הירידה בבנייה של דירות קטנות נובעת ממדיניות של הרשויות המקומיות. "ראשי הערים בישראל לא מעוניינים לבנות בתחומי עריהם דירות קטנות של 3 חדרים, כי הם רוצים למשוך אוכלוסיות חזקות ולא זוגות צעירים מרקע סוציו אקונומי בינוני ונמוך, שיחייבו אותם להשקיע סכומים גדולים במוסדות רווחה, חינוך ותרבות", מסביר גורדון. לדבריו, עליית מחירי הדירות בשנה האחרונה הביאה להתגברות בביקוש לדירות קטנות יותר, אך לקבלנים אין כיום סחורה כזו.
גם אבי זיתוני, מנכ"ל ובעלים של החברה הקבלנית זיתוני, טוען כי הסיבה לכך שאין מספיק בנייה חדשה של דירות קטנות, נעוצה במדיניות הרשויות המקומיות, לצד חוסר כדאיות כלכלית ליזמים. "הרשויות, בעיקר באזורי הביקוש, מעודדות את היזמים לבניית פרויקטים עם שיעור גבוה של דירות גדולות באמצעות הגדלת אחוזי הבנייה שמקבלים יזמים הבונים פרויקט בתחום הרשות", הוא טוען.
זייתוני מדגים, כי רוב התוכניות אינן מאפשרות לקבלן לבנות יחידות דיור בשטח של פחות מ-110-100 מ"ר ליחידת דיור. "יש מעט מאוד תוכניות היום, המאשרות בנייה מסיבית של יחידות דיור בשטח קטן יחסית של 80-90 מ"ר", הוא אומר. "בתכניות המקנות אחוזי בניה גדולים, הרשויות מעבירות ליזמים את המסר כי הן מעדיפות פרויקטים עם דומיננטיות של דירות מרווחות בנות 4 ו-5 חדרים. מסר זה נופל על אוזניים קשובות אצל היזמים, שכן ממילא ועל אף הביקושים הגבוהים, מתח הרווחים על דירות 3 חדרים הוא הנמוך ביותר בהתחשב בעלות הקרקע הגבוהה ובהפרש העצום במחיר שניתן לקבל על דירת 4 חדרים בתוספת של 10-15 מ"ר בלבד".
כהן סבור אף הוא כי המפתח לפתרון המצוקה של הזוגות הצעירים שאינם יכולים לרכוש דירות במרכז הארץ בשל המחירים הגואים, הוא בנייה מהירה של דירות קטנות וזולות יותר, בנות 3 ו-3 וחצי חדרים באזורי הביקוש. "רשויות מקומיות רבות אינן מעודדות בנייה של דירות קטנות, על מנת שלא למשוך אליהן אוכלוסיות חלשות. עליהן להבין, שזוגות צעירים אינם בהכרח אוכלוסיות חלשות. עליהן לאפשר לקבלנים וליזמים לבנות דירות קטנות, אותן יוכלו למכור במחיר שמתאים יותר לכיסם של הזוגות הצעירים".
ד"ר אמילי סילברמן, מומחית למדיניות דיור מהמרכז לחקר עיר ואזור בטכניון וחברת המכללה החברתית-כלכלית, מחזקת את הטענה: "האשמה נופלת על ראשי הערים, שמנעו עד לאחרונה מהיזמים לבנות דירות קטנות, מתוך כוונה למשוך אוכלוסיות חזקות. היום יש שינוי במגמה זו וחלק מהרשויות המבוססות מגלות יותר פתיחות ומוכנות להקצות יחידות דיור קטנות, מתוך הבנה שהן מתאימות יותר לזוגות צעירים".
סילברמן מציינת בעיה נוספת מבחינת היצע הדירות בשוק, שכולל בעיקר דירות שיכון ישנות או דירות היי-טק יקרות: "יש להתאים את המלאי לצרכים ולרצונות של הזוגות הצעירים, בעיקר באזורים שיש עליהם סטיגמה. בדומה לעניין של גודל הדירה, גם סוג המלאי לא תמיד מתאים. ליזמים לא משתלם כלכלית לבנות למעמד הביניים בערים כמו טירת הכרמל, עפולה, מגדל העמק או חדרה. אם המדינה רוצה שמעמד הביניים יישאר שם ולא יברח, יש הצדקה לסבסוד הקרקע שתאפשר כדאיות כלכלית ליזם".
הפתרון - בהשכרה או בפריפריה?
עד שנת 2003 נהנו זוגות צעירים ממענקים וממשכנתאות מסובסדות ברכישת דירות. ההטבות העיקריות ניתנו לרוכשי דירות בפריפריה והגיעו עד עשרות אלפי שקלים לדירה. אולם בשנת 2003 בוטלו המענקים וצומצמו הסובסידיות במשכנתאות. התוצאה הייתה עצירה במכירת דירות בפריפריה. המכירות בפריפריה אמנם התעוררו מעט בשנתיים האחרונות, אבל עדיין היא לא הפכה לאלטרנטיבה לזוגות צעירים ממרכז הארץ.
חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן, מציין כי הפריפריה מעניקה אלטרנטיבה לצעירים עם תקציב מוגבל, שמעוניינים לגור בדירה משלהם. עם זאת הוא מודה, כי יש בעייה בכל הקשור למציאת עבודה באזורים אלה: "לצערי, הבעיה בפריפריה היא לא במחירים אלא בנושאים כמו תעסוקה, חינוך ותחבורה".
פייגלין מוסיף כי אם המדינה רוצה לאפשר פתרונות דיור לצעירים לטווח הארוך ובמקביל גם ליישב את הפריפריה באוכלוסייה צעירה ואיכותית, היא צריכה להפנות משאבים למרכזי תעסוקה ולפתרונות תחבורה. בנוסף, עליה להשקיע משאבים רבים בחינוך, על מנת שישמשו כאבן שואבת לצעירים. לדבריו: "זאת התשתית שיש להניח היום על מנת לקטוף פירות בפריפריה בעוד 5-10 שנים".
"להחליף את החלום הישראלי"
יש לציין כי סילברמן חולקת באופן עקרוני על ה"החלום הישראלי" של בעלות על בית. "זו תפיסה שקיימת מאז קום המדינה, של השרשת בעלות והקמת בית", היא אומרת. "רכישת בית אינה צריכה להיות החלום של כל אחד. מחקרים חדשים מראים שהשקעה בתחומים אחרים עשויה להיות כדאית יותר לטווח הרחוק, והתמוטטות שוק הנדל"ן בארה"ב מוכיחה את זה".
עם זאת סילברמן מסכימה שיש פה בעייתיות ושדרושה התערבות ציבורית."היום אנחנו עומדים בפני שתי אופציות - או לרכוש דירה באופן מלא, או לשכור, מבלי שהשוכר יודע מתי יעלו לו את שכר הדירה או מתי יסלקו אותו ממנה".
כמענה לבעייתיות הכרוכה בהשכרת דירה היא מציעה פתרון שאינו בא לידי ביטוי בהיצע הנוכחי בשוק - דירות להשכרה לטווח ארוך. "אם היו בודקים, ייתכן שהיו מגלים נכונות מצד זוגות צעירים לשכור דירה לחמש שנים, תוך ידיעה מראש שמחיר השכירות לא עומד לעלות. זה מוצא שחסר בשוק ושנותן פתרון לזוגות צעירים, מבלי להשקיע הון נוכחי ועתידי ברכישת דירה".
אופציה נוספת לדבריה, היא של בעלות חלקית על דירות: "זו שיטה שמתפתחת בצורות שונות בארצות הברית ובאנגליה. בעיניי זה יכול להיות פתרון למי שרוכש בפעם הראשונה. אם היום רוכש נדרש לשלם 30% הון עצמי ולשים משכנתא - בבעלות חלקית ניתן לשלם על 50%-60% מהדירה, כששאר האחוזים מוחזקים על ידי עמותה או אגודה עירונית ללא מטרות רווח. אם וכאשר רמת ההכנסה משתפרת - אפשר לשלם על אחוזים נוספים של הדירה".
היתרון בשיטה זו לדברי סילברמן, הם שצריך הון עצמי קטן יותר על מנת להיכנס לשוק הבעלות. יתרון נוסף, שבא לידי ביטוי כאשר באחוזים הנוספים של הדירה מחזיקה חברה עירונית - הוא חברתי: "כשהעירייה מחזיקה באחוזים יש לה גם אינטרס להשקיע בפיתוח האזור כולו, בעיקר כשמדובר באזורים שערך הקרקע עתיד לעלות בהם".
לפנייה לכתב/ת 
