מוכר דירה שקיבלת בירושה? כך תקטין את המס

קיבלתם ירושה שכוללת דירות מגורים? גם אם אין בכוונתכם למכור בינתיים את הנכסים, חשוב לדעת שתכנון מוקדם מאפשר להקטין משמעותית את תשלומי המסים שתידרשו לשלם כאשר תמכרו אותם, תוך ניצול מיטבי של הפטורים שמעניק החוק.

• תכנון לעתיד: למה כדאי תמיד לכתוב צוואה?  
  

חוקי המס בישראל מאפשרים אמנם למכור דירת מגורים בפטור ממס, אך למימוש פטור זה יש הגבלות: אם אדם מחזיק בבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, הוא יכול בדרך כלל לממש את הפטור במכירת דירה רק אחת לארבע שנים, אפילו אם יש לו רק אחוז קטן בדירה הנוספת.

באשר לדירות שהתקבלו בירושה - קיים אמנם פטור מיוחד בחוק, אך במקרים רבים לא ניתן לנצל אותו בשל מגבלות שונות הקבועות בחוק. כך למשל, אם לנפטר יש יותר מדירה אחת במותו, כאשר היורש אינו בן זוג או צאצא של הנפטר, או כאשר הנפטר עצמו מכר בארבע השנים האחרונות דירה אחרת בפטור ממס - בכל המקרים האלה יצטרכו היורשים לנצל את הפטור הרגיל, שניתן כאמור למימוש רק אחת לארבע שנים, במידה שבבעלותם דירה נוספת.

לפיכך, אם שני אחים ירשו ביחד שתי דירות וכל אחד מהם מחזיק במחצית מכל דירה, הם יכולים למכור רק דירה אחת בפטור ממס, כשכל אח "מבזבז" את הפטור שלו למכירת מחצית דירה בלבד. בעבור מכירת הדירה השניה הם ישלמו מס שבח, שיכול להגיע לעשרות אחוזים משווי הדירה, או להיאלץ להמתין 4 שנים עד שאפשר למכור אותה בפטור.

הסכם "חלוקת עזבון"

אפשר לפתור את הבעיה באמצעות עריכת הסכם "חלוקת עזבון" בין היורשים, שמאפשר לחלק את הדירות ושאר הנכסים בין היורשים באופן שיאפשר ניצול מקסימלי של הפטורים. בהסכם זה מומלץ לקבוע, שכל יורש יקבל, עד כמה שאפשר, דירה שלמה. אם אכן שני האחים יחלקו ביניהם את הירושה כך שכל אחד יקבל דירה אחת שלמה, הם יכולים למכור מיד את שתי הדירות בפטור ממס, כשכל אח מנצל את הפטור האישי שלו למכירת דירה שלמה.

אם שווי הדירות שונה, אפשר להשתמש בנכסים האחרים הכלולים בירושה - הכסף או המגרש, ולחלק אותם בין האחים באופן שסך כל שווי הנכסים שיקבל כל אחד מהם לאחר החלוקה, יהיה שווה. אם יש יותר דירות מיורשים, כדאי לחלק קודם את הדירות שהמס הצפוי עליהן גבוה יותר, כדי שאפשר יהיה למכור אותן בפטור ממס. אם יש פחות דירות מיורשים, כדאי לרכז את חלקו של כל יורש בדירה אחת בלבד כך שניתן יהיה למכור בפטור חלק גדול יותר בירושה.

אך אליה וקוץ בה - הסכם "חלוקת עזבון" שלא עומד בתנאים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, יחשב לעסקת מכר בין היורשים לבין עצמם, והם יידרשו לשלם מיסים גבוהים עוד לפני שבכלל מכרו את הנכסים. לפיכך, לפניכם כמה כללים שחשוב לשים אליהם לב:

• חלוקת העזבון פטורה ממס בתנאי שזוהי הפעם הראשונה בה מחולק העזבון בין היורשים. לכן, אם כבר חילקתם ביניכם את הנכסים פעם אחת, כל שינוי בחלוקה שתרצו לעשות בעתיד, יחייב אתכם בתשלום מיסים. לכן התייעצו עם מומחים, בידקו היטב את שווי הנכסים והמסים החלים עליהם וודאו שאתם חותמים על הסכם חלוקת עזבון שטוב לכם. לא תוכלו מאוחר יותר לעשות "החלפות".
  

• אם עדיין לא חילקתם את הירושה, אך אתם רוצים לשמור על אפשרות לעשות זאת בעתיד, אין מניעה שתרשמו את זכויותיכם בטאבו, אך הקפידו לשמור על "סטטוס קוו" ולשמור על מצב הנכסים כפי שהיו סמוך לפטירה. התנהגות שמחלקת בפועל נכסים שונים ליורשים שונים, אפילו ללא הסכם בכתב, כמו לדוגמה בגביית שכר דירה נפרד לכל יורש או מתן זכות שימוש בלעדית ליורש בנכס מסויים – תחשב אף היא לחלוקה של העזבון ובעתיד לא תוכלו לבצע חלוקה שונה.
  

• במסגרת "חלוקת העזבון", יש לחלק אך ורק נכסים שהתקבלו באותה ירושה. כדי לשמור על חלוקה שווה בין היורשים מבחינת שווי הנכסים שהם מקבלים, רצוי לבחור בנכס ירושה שאינו דירת מגורים שישמש להתחשבנות בין היורשים. התחשבנות באמצעות כספים או נכסים אחרים שמחוץ לעזבון - חייבת בתשלום מיסים.
  

הכותבת היא עו"ד במשרד זיו שרון ושות' עורכי דין. לשעבר אחראית תחום השגות ועררים במיסוי מקרקעין ת"א.

תוכן מאמר זה נועד לידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני