טעון בדיקה: דירת יד שנייה מקבוצת רכישה

לא מעט פרויקטים נבנים בשנים האחרונות במתכונת של "קבוצת רכישה". חלקם מגיעים עד כדי גמר הבנייה וחברי הקבוצות, שלרוב רואים בפרוייקט אפיק השקעה, מעמידים את הדירות למכירה ממש בסמוך לגמר הבנייה. מכיוון שמדובר במוצר חדש יחסית שמונח על המדף - ראוי לעמוד על טיבו ולבחון עסקאות מסוג זה.

סילוק חיובים של המוכר

בבסיסה של כל קבוצת רכישה עומד הסכם שיתוף שנחתם בין חבריה, בו הם מתחייבים איש כלפי רעהו לשאת בכל התשלומים שיידרשו לשם הקמת הפרוייקט - איש איש כפי חלקו היחסי.

זכויותיו של חבר קבוצה בדירה שהוקצתה לו, לרבות הזכות למכור הלאה את זכויותיו בדירה המדוברת, תלויות בכך ששילם את חלקו היחסי במלוא תשלומי הפרוייקט כגון לקבלן המבצע, לחברה המנהלת את הפרוייקט, לעורכי הדין שנמסרה להם מלאכת רישום הפרוייקט וכדומה.

על הקונה שמעוניין בדירה לוודא זאת. ומומלץ לבקש אסמכתא לכך מהקבלן המבצע, מנציגות חברי הקבוצה או מחברת הניהול שליוותה את הקבוצה במהלך הקמת הפרוייקט. בנוסף יש לבקש אישור מהבנק שליווה את הפרוייקט, לפיו הדירה משוחררת מהמשכנתא לטובתו.

טיב הבנייה

חלק מהשיקולים שמנחים רוכש דירה חדשה הם זהות הקבלן או היזם, והמוניטין שצבר ביחס לאיכות הבנייה, לעושר המפרט הטכני ולשירותי בדק בפרויקטים שלו.

שיקולים אלו מקבלים משנה חשיבות כאשר מדובר ברכישת דירה מחבר קבוצת רכישה, מכיוון שהאינטרס של הקבוצה הוא להוזיל ככל הניתן את עלות שירותי הבנייה. יתכן שהקבוצה בחרה בשעתו את שירותי הבנייה והמפרט הזולים יותר, ולאו דווקא את האיכותיים יותר.

חשוב אם כן לבדוק את זהות הקבלן שביצע עבור חברי הקבוצה את הקמת הפרוייקט, וכן לוודא כי הוא מקיים מערך מסודר לתיקונים בתקופות הבדק והאחריות.

אחריות לתיקוני בדק

אמנם מדובר ברכישת דירה מגורם פרטי ולא מיזם או קבלן, אך עסקינן בדירה חדשה ומטבע הדברים - עשויים להתגלות בה ליקויים וקלקולים אופייניים ל"תקופת ההרצה" של מערכות הבניין והדירה.

משום כך, חשוב לבדוק שבמסגרת ההתקשרות בין חברי הקבוצה לבין הקבלן המבצע - הקבלן התחייב לבצע תיקוני בדק ולא רק כלפי חברי הקבוצה, אלא גם כלפי הרוכשים מהם.

על פניו, חבר קבוצת רכישה עונה על הגדרת "מוכר" בחוק המכר דירות, כמי שבנה דירה על מנת למוכרה, ולפיכך יש יסוד לסבור כי הוא עצמו חייב באחריות לתיקוני בדק כלפי הקונה ממנו. על פי חוק המכר דירות לא ניתן להשתחרר מאחריות זו.

לפיכך, אם הקבלן המבצע לא יקיים את התחייבותו לביצוע תיקוני הבדק, נראה כי הקונה יהיה זכאי לדרוש מן המוכר קיום מחויבות זו, מתוקף אחריות המוכר לפי חוק המכר דירות.

רישום זכויות בדירה

קצב הרישום אינו מדביק בדרך כלל את קצב הקמת הפרוייקט. בניית הבניין והדירה נשלמה, אך הליכי רישום הבניין החדש כ"בית משותף" טרם הסתיימו.

בשל המבנה המיוחד של קבוצת רכישה - בו החברים מתחייבים לבצע את הרישום (להבדיל מעסקה עם יזם או קבלן - שם הקבלן נוטל על עצמו את האחריות לרישום), יש לוודא שחבר הקבוצה המוכר שילם או הפקיד מראש את חלקו בעלויות הרישום, על מנת שהקונה לא ימצא עצמו, זמן מה לאחר הרכישה, מחויב בתשלומים אלה כתנאי לרישום הדירה על שמו.

הכותבת הינה שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עמית פולק מטלון ושות'