הטרגדיה שלהם, ההזדמנות שלך - דירה מכינוס

כינוס נכסים הוא הליך שבאמצעותו ניתן להוציא למכירה נכס שניתן על ידי חייב, להבטחת פירעון חובו לנושה, למשל באמצעות משכנתא על נכס מקרקעין אותה ניתן לרשום בטאבו. 

במסגרת זו נפתח תיק הוצאה לפועל למימוש הנכס ומתמנה כונס נכסים מטעם הנושה, שמבצע התמחרות - מעין "מכרז", במסגרתו מזמינים רוכשים פוטנציאלים להציע הצעות. המתעניינים שמגישים הצעה ומצרפים ערבות בנקאית כנדרש (כ-10% משווי הצעת הרכש בדרך כלל), מוזמנים להליך ההתמחרות. בסופו של דבר, מי שמציע את ההצעה הגבוהה ביותר – מוכרז כזוכה בדרך כלל.

המכרזים של כינוס נכסים חייבים להיות מפורסמים בשני עיתונים יומיים לפחות. על מנת לקבל מידע כולל על נכסים אלה, יש לסרוק את כל המפורסם בעיתונות היומית, כולל אתרי אינטרנט המפרסמים מכרזים אלה.

בנוסף אפשר לראות באתרים של הבנקים נכסים שהם מפרסמים באמצעות כונסי הנכסים שלהם. כך למשל, לבנק הפועלים יש עמוד באתר הבנק ובו מפורסמים נכסים שהבנק פרסם באמצעות כונסי הנכסים שלו.

מציעים אינם יכול לסמוך על העובדה שהשאירו את שמו לפני זמן ארוך אצל כונסי הנכסים, ולסמוך על כך שהם ייצרו איתם קשר כאשר מתפרסם מכרז.

הזדמנות טובה?

אם בעבר נחשבה רכישת דירה במסגרת הליכי כינוס נכסים, להזדמנות רכישה במחירים אטרקטיביים, הרי שיש כיום מקרים רבים בהם מתברר כי הקונים דווקא מוצאים את עצמם משלמים מחיר גבוה יותר ממחיר השוק של הנכס על פי הערכת השמאי, זאת בשל "יצר התחרות" הדבק במתמודדים בהתמחרות.

הדבר נכון במיוחד לגבי נכסים באזורי הביקוש ובאיזור תל אביב והמרכז, בו הליך של מכירה מניב, לא אחת, תמורה הגבוהה בעשרות אחוזים מהצפוי על פי חוות דעת השמאי.

סוד זה לא נעלם מעיניהם של עוסקים רבים בתחום הנדל"ן ויצר תופעה חדשה, במסגרתה בעלי נכסים מציעים דירה למכירה בהליך שנועד ליצור רושם לפיו מדובר בהליך כינוס הנכסים, אף שאין זה כך. המטרה: להשיג מחיר גבוה יותר על הנכס.

מעיון במודעות למכירת נדל"ן המפורסמות על ידי עורכי דין אפשר להיווכח כי בעלי נכסים בוחרים מרצונם למכור את נכסיהם דווקא באמצעות פרסום של בקשה להציע הצעות. מה שמאפיין את המודעות מסוג הוא שמי שחתום עליהן חתום עליהן הוא עורך הדין, בא הכוח של הבעלים, זאת להבדיל ממודעות של דירות בכינוס נכסים, שחתומות על ידי בעל תפקיד מטעם בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל.

יתכן שבעלי הנכסים ימשיכו בתקופה זו להשתמש בהליך של מכירה על ידי בא כוחם, כדי למנוע הליך מכירה כפוי על ידי  הבנק או נושים אחרים. עם זאת, הליך כזה אינו כפוף לפיקוחו של בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל.

חרף שאלת המחיר, לרכישה במסגרת הליך של כינוס נכסים יש יתרונות עבור הרוכשים. בין היתר, הרכישה נחשבת בדרך כלל לבטוחה, שכן הנכס נרשם על שם הקונה על ידי כונס הנכסים, ללא עיקולים וחובות של צדדים שלישיים, לאחר קבלת אישור בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל להסכם המכר".

חשוב לוודא מראש כונס הנכסים מחזיק בצו מינוי ובאישור מראש של בית המשפט או של ראש ההוצאה לפועל לביצוע המכר. יתרון נוסף לדבריו, הוא בכך שהכונס דואג בדרך כלל לפנות את הנכס עוד לפני הליך המכירה, דבר שמאפשר את השלמת העיסקה ומסירת החזקה בה לקונה בתוך זמן קצר.

בנוסף, זכייתו של קונה בהליך ההתמחרות אינה מבטיחה עדיין את השלמת העיסקה, שכן יש מקרים בהם בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל עשויים שלא לאשר את המכירה. כך למשל במקרה של התנגדות מצד החייב שמבקש לפדות בעצמו את הנכס, במקרה של מכירה במחיר נמוך משמעותית מחוות הדעת של השמאי.

בנוסף ייתכן מקרה בו לאחר קיום ההתמחרות, יוצעו לכונס, לבית המשפט או לחייב הצעות גבוהות יותר מהמחיר שהושג בהתמחרות. במקרה כזה, הסוגייה איזו הצעה תזכה מובאת להכרעת בית המשפט, ששוקל את הנושא בהתאם לנסיבות התיק ומחליט האם לאשר את זכיית המציע בהתמחרות, לאשר את ההצעה שניתנה לאחר ההתמחרות, להורות על עריכת התמחרות חוזרת או כל פתרון אחר שיביא להכרעה בדבר זהות הקונה.

מומלץ לבדוק את חוות הדעת של השמאי המצורפת לתיק המסמכים שנמסר לכל מציע. אם הכונס מתעקש שלא לגלות אותה - כדאי להיוועץ בשמאי מטעם המציע.

כמו כן, כדאי לבצע ביקור בנכס, לבדוק את המצב התכנוני ברשויות ולבדוק משפטית ובאמצעות עו"ד את טיוטת הסכם המכר, שמצורפת לתיק המסמכים הנמסר למציע בטרם השתתפותו בהליך ההתמחרות.

בנוסף, בעלי מקצוע יכולים לזהות את הסיכונים הכרוכים בנכס, למשל האם חל היטל השבחה על העסקה ועל מי חל היטל זה - על הקונה או על המוכר. המציע הזוכה מאשר ומתחייב בחתימתו על הסכם המכר, שבדק היטב את הנכס מבחינה משפטית ותכנונית וכי לא יהיו לו כל טענות כנגד הכונס, בעלי הנכס ועורך חוות הדעת מטעם הכנוס.

בסיכומו של דבר, השתתפות בהליך כינוס נכסים כמציע, אינה דבר של מה בכך כפי שרבים נוטים לחשוב. יש להתייחס בכובד ראש ולבצע את כל הבדיקות הנדרשות בטרם השתתפות בהליך ההתמחרות שכן, עם סיום ההליך - המציע יכול למצוא את עצמו כזוכה בנכס על כל המשמעויות המשפטיות הנובעות מכך, שלא אליו התכוון בדיוק.

הכותב הוא מומחה בתחום המקרקעין, כינוסי הנכסים וחדלות פרעון