גיליתם שהקבלן התרשל? לא מאוחר לתבוע

אחד הרגעים המשמעותיים והחשובים בחיים הוא קניית בית משלנו. לא מדובר רק ברכישה יקרה ובעלת ערך, אלא ברכישה שיש לה ערך מוסף רגשי, שמעניקה תחושת הקלה של הגעה אל המנוחה והנחלה. הבעיה היא, שלא מעט פעמים נגרמת לרוכשים עוגמת הנפש כשלאחר תקופה מסוימת הם מגלים ליקויי בנייה שלא נראו בעת הרכישה.

כדי להימנע ממצבים אלה, כדאי לבצע לבדק בית - בדיקת הדירה או הנכס לפני החתימה על חוזה לרכישת בית מיד שנייה או לפני קבלת דירה מקבלן. הבדיקה מתמקדת במצבו הפיזי של המבנה, בליקויי בנייה ובהתאמת עבודת הבניין למפרט הטכני המפורט בחוזה מול הקבלן, ונועדה לוודא שאין פגמים נסתרים שאי אפשר להבחין בהם בעין לא מקצועית.

הפרת זכויות הרוכש

ברכישת דירה מקבלן, הרוכש מצפה לקבל דירה שבנויה באיכות הטובה ביותר ושאינה שונה מהמיצגים שהוצגו על ידי הקבלן בעת החתימה על חוזה הרכישה. עם זאת, לא פעם נדהמים הרוכשים לגלות, זמן רב לאחר שנכנסו לדירה, שקיימות חוסר התאמות למפרט שהציג בפניהם הקבלן או היזם.

אחד מהמקורות שעל פיהם ניתן לחייב את הקבלן לשאת באחריות על הליקויים, הוא חוק מכר דירות התשל"ג (1973), שמטרתו להגן על זכויות הרוכשים באמצעות הטלת אחריות על הקבלן. חוק זה קובע, כי אם הדירה או מה שמצוי בה אינו תואם למפרט, למתקנים הרשמיים או לתקנות הבנייה - הדבר מהווה הפרת התחייבות מצד הקבלן כלפי הרוכש. 

החוק עוסק בשתי סוגיות עיקריות ביחסים שבין חברות בניה לרוכשי דירות: תוכן התקנון של הבית המשותף שרושמת חברת הבנייה במקרה של דירות בבתים משותפים, ואיכות הבניה.

תקנון הבית המשותף שאוב מתוספת לחוק ההמקרקעין, בה נקבע "תקנון מצוי" שמסדיר את היחסים בין דיירי הבית המשותף. בדירות חדשות, חברת הבניה רושמת את התקנון בשלב הראשון. הדיירים רשאים לשנות אותו, אך אם הם אינם עושים זאת - חל על הבניין התקנון הקבוע בחוק.

מכיוון שעשוי להתעורר פער בין הבטחת הקבלן לבין הרישום בפועל, ועל מנת למנוע אי בהירויות ומחלוקות באשר לשטחים הצמודים לכל אחת מהדירות, חשוב להקפיד שבתקנון יירשמו כל ההצמדות בעת רישום הבית המשותף.

בנושא איכות הבנייה, חוק מכר דירות קובע כי האחריות לתיקון הפגמים מוטלת על הקבלן במקרים הבאים:

• במקרה שהדירה או חלקים ממנה שונים ממה שנקבע במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה.
  

• במקרה שמתגלות אי התאמות בדירה במהלך תקופת הבדק, אלא אם הקבלן הוכיח שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה
  

• במקרה ששהתגלתה אי התאמה במהלך תקופת האחריות והקונה הוכיח שמקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים לקויים.
  

• במקרה שהתגלתה אי התאמה יסודית (הנוגעת ליציבות ובטיחות הבנין), שבגללה הדירה אינה מתאימה ליעודה, גם אם זה קורה לאחר תקופת האחריות.
  

• במקרה שהקבלן לא הזהיר את הקונה לגבי תכונות מיוחדות של הדירה או הוראות תחזוקה ושימוש, אף שהיה צריך לעשות כן.
  

תקופת הבדק

תקופת הבדק היא תקופה הקבועה בתוספת לחוק, שבמהלכה על הקונה ליידע את הקבלן בדבר ליקויים כדי להבטיח שהאחריות לתיקונם תחול על הקבלן במלואה. תחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, ואורכה משתנה בהתאם לסוג הליקוי.

כך למשל, תקופת הבדק במקרה של ליקויים בצנרת היא שנתיים, מהיום שבו קיבל הקונה את הדירה. באשר לרטיבות בגג, בקירות ובמקלט, תקופת הבדק לרטיבות היא 3 שנים מהיום שקיבל הקונה את המפתחות לדירה.

תקופת הבדק נמשכת 3 שנים גם בכל הקשור לתקלות במכונות, מנועים ודודים, בקילוף חיפויים בחדרי מדרגות בשקיעת מרצפות בקומת קרקע ובשקיעת מרצפות בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין.

בכל הקשור לסדקים בקירות ובתקרות - תקופת הבדק היא 5 שנים, ובאשר לקילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - תקופת הבדק היא 7 שנים. 

בנוסף לתקופת הבדק ולהבדיל ממנה, יש ליקויים שהקונה חייב לדווח עליהם בשנה הראשונה מיום הכניסה לדירה, ויש ליקויים שניתן לדווח עליהם גם מעבר לשנה הראשונה.

יש להבחין בין "תקופת הבדק" לבין ליקויים ואי התאמות שחל עליהם פרק זמן מוגבל במסגרתו הרוכש יכול לדווח עליהם. סעיף 4א' לחוק המכר קובע שאם מדובר בליקוי שניתן היה להבחין בו בעת קבלת הדירה מידי הקבלן, על הרוכש להודיע עליו בתוך שנה לכל היותר מרגע שהדירה נמסרה לידיו. אם לא ניתן היה לגלות את הליקוי בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה - עליו להודיע על הליקוי בתוך "זמן סביר" מרגע גילויו.

אחריות הקבלן

רוב הציבור חושב, שמרגע שתקופת הבדק מסתיימת - נגמרת אחריות הקבלן כלפי הרוכשים והם אינם יכולים עוד לתבוע אותו. זו טעות שמקורה בקבלנים שמנסים להתנער מאחריות. למעשה, בנוסף לתקופת הבדק - הקבלן מחויב גם ב"תקופת אחריות" לרכיבים השונים בדירה - תקופה של 3 שנים שמתחילה מרגע תום תקופת הבדק.

ההבדל בין תקופת הבדק לאחריות הקבלן הוא בנטל ההוכחה: במהלך תקופת הבדק הקבלן נדרש להוכיח שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה על מנת שלא ייש באחריות לתיקון הפגמים. במהלך תקופת האחריות – הקונה הוא זה שצריך להוכיח שאי ההתאמה מקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים לקויים, כלומר במחדל של הקבלן.

בנוסף לכך, אפשר לתבוע את הקבלן גם בחלוף התקופה המעוגנת בחוק המכר ואפילו כעבור פרק זמן ארוך מאוד, מכוח חוק ההתיישנות ופקודת הנזיקין. חוק ההתיישנות קובע, כי תחילת תקופת ההתיישנות היא מרגע שמתגלה עילת ההתיישנות. על פי פקודת הנזיקין, מרגע שמתגלה העילה, ההתיישנות תחול כעבור שבע שנים.

אחריות הספקים

לרוכש יש גם אחריות של הספקים כלפי הרכיבים בדירה - החוק קובע כי לכל רכיב בדירה יש תקופת אחריות משלו, שמוטלת על הספקים השונים ומתחילה מרגע מסירת הדירה לרשות הקונה. כך למשל - כשנתיים אחריות לצנרת, כשלוש שנים לשקיעת מרצפות, כחמש שנים אחריות לסדקים בקירות, וכיוצא בזה.

בתי המשפט לטובת הרוכשים

בתי המשפט נוטים היום לקבל את עמדת הרוכשים. כך למשל, בית משפט השלום בראשון לציון דן במקרה בו בני זוג שרכשו דירה מקבלן, הגישו תביעה נגד החברה הקבלנית בדרישה לחייב אותה בפיצוי עבור ליקויי בניה שהתגלו בדירה. החברה טענה שאי אפשר לחייב אותה לבצע או לממן תיקון של הליקוים, שכן חלפו 6 שנים מיום מסירת הדירה והנזקים אינם עוד באחיותה מאחר שהדרישה חורגת מתקופות הבדק והאחריות הקבועות בחוק.

בית המשפט קבע כי במקרה שמדובר בחוסרים בבניה בניגוד לתקנות ולתקנים, אין לקבל את הטענה כי הזמן שחלף מבטל את אחריות הקבלן, בעיקר כאשר המועדים הקבועים בחוק לא חלפו. עוד נקבע, כי גם אם המועדים בחוק היו חולפים, ניתן היה להגיש תביעה מכוח פקודת הנזיקין. "מקום בו מדובר בליקוי שנובע מאי עמידה במפרט, תקן רשמי, או תקנות בנייה - אין הגבלה של זמן בכל הקשור לאחריות המהותית של הקבלן", פסק השופט.

עוד נפסק, כי במקרים מסוימים ניתן לתבוע גם לאחר שחלף הזמן על פי פקודת הנזיקין. כך למשל, כאשר הקבלן מקבל הזדמנות לתקן את הליקוי והוא מבצע זאת באופן חלקי, כאשר התיקון נגרר מעבר לזמן סביר או כאשר הוא מתבצע בצורה לא נאותה.

אחריות לטווח ארוך 

בשורה התחתונה, אחריות הקבלן כלפי הרוכש בגין ליקויי הבניה אינה תמה בחלוף תקופת הבדק או בתום השנה הראשונה, אלא עשויה להימשך תקופה ארוכה לאחר מכן.

מומלץ להודיע לקבלן על כל פגם, ליקוי או אי-התאמה בהקדם האפשרי. ככל שהקונה יודיע על הליקוי מוקדם יותר, כך יגדלו סיכוייו למנוע מהקבלן להתחמק מאחריותו.

אולם גם אם הליקויים אינם מתגלים בבדיקה בעת מסירת הנכס לרוכש, על הקונה להודיע לקבלן על הליקויים בתוך פרק זמן סביר מעת הגילוי. עם זאת, גם אם חלף זמן רב מרגע הגילוי - ניתן עדיין לפנות לקבלן ואם הוא מסרב לבצע את התיקון - אפשר לפנות לערכאות המתאימות.