זהירות: "מומחים" מוכרים לכם בתי רפאים בארה"ב

לא מעט אתרי האינטרנט ועיתונים כותבים על כדאיות ההשקעה של אנשים פרטיים ברכישת נדל"ן בארה"ב. זו תופעה מסוכנת, שהולכת ומתרחבת, ושצפויות להיות לה השלכות פיננסיות קשות על ישראלים רבים שיתפתו לה.

גם הפעם גל השיווק החלקלק מגיע מארה"ב, ממש כמו הגל שמכר לישראלים לפני 3 שנים אג"ח סאב-פריים  שהפיל את השוק. כמו אז, גם הפעם מייבאים את האופנה ישראלים שיושבים שם שנים רבות, אבל עכשיו הם "מומחי נדל"ן". אז קראו  להם "מומחים פיננסיים".

ישראל תחמנים זה לזה

לתופעה הזו יש גם הקשרים תרבותיים בעייתים: רבים מתומכיה הם מתווכי נדל"ן ישראלים לשעבר, שחיים בארה"ב ומצליחים ביתר קלות להשפיע על המשקיעים הישראלים לרכוש שם נדל"ן - שלא בטובתם. חשוב להזהיר: הכדאיות הכלכלית של רוב העסקאות הללו לוטה בערפל כבד, במקרה הטוב.

לא מאמינים? תנסו להיזכר בתוצאות ההרסניות של מעשיהם הקודמים: בעברית מתובלת במילים אנגליות או באנגלית מתובלת במילים עבריות, נחילים שלהם החלו לפשוט על ארצנו הקטנה עוד בשנת 2007, על מנת לשכנע אותנו, ה-NATIVES, ש"פשוט חייבים" לקנות את מה שבעתיד יתברר לכל העולם כנכסים פיננסיים מורעלים. הם הציגו עצמם כמומחים פיננסיים והתקבלו במחוזותינו בברכה, כי הם היו יורדים ישראליים ששבו סוף כל סוף, וכמה טוב שבאתם הביתה, באמת. לאחר שנים כה רבות בארה"ב, הם הפכו למתוחכמים, לכאורה, ולחלקלקים בוודאות.

היה קל ליפול בקסמם כי היה להם את הגב של בתי השקעות ידועי שם בהם עבדו: גולדמן זקס (שמואשם כיום בארה"ב בתחמונים יוצאי דופן בתחכומם), ליהמן ברדרס (ז"ל) או מריל לינץ' (שכמעט והיה לז"ל). ומה זה משנה בעצם מטעם מי באו? כי הם "משלנו".

הם מכרו לישראלים הפתיים חבילות מפוזרות היטב ובעלות דירוג מופלא של נכסי השקעה מצוינים ובטוחים לחלוטין. בטוחים לחלוטין מכיוון שכללו אג"ח שהתבססו על אלפי משכנתאות שופרא דשופרא, מגובות בצורה מלאה. מגובות על ידי מי? ובכן, לצערם הן היו מגובות על ידי עשרות פושטי רגל ממינסוטה, מאות פנסיונרים קשיי יום מצפון קרוליינה, אלפי משפחות מהמעמד הנמוך בשיקגו ועוד אוכלוסיות שצריכות גב פיננסי בעצמן ולא יכולות להוות גיבוי לכלום.

הטובים שבהם הגדילו לעשות כששכנעו כמה בנקים בישראל, בעזרת מצגות מופלאות, לקנות מהם אפילו נגזרי אשראי מורעלים לא פחות. 

המטרה: המוסדיים הישראלים

אותם מומחי שיווק התקדמו היטב אל עבר המטרה הכי שמנה שלהם - המשקיעים המוסדיים הישראלים, אלו שמנהלים את הפנסיות שלכם. הם  קיבלו את ה"מומחים" פה בכבוד רב, הרי הם נציגים של בתי ההשקעות הגדולים בעולם, ואלו, כהוקרה על האירוח לא בזבזו זמן והתחילו למכור להם קרנות גידור סוג ד', כשבראשן מככבת אותה קרן מופלאה של אחד - מיידוף, שיתפרסם בעתיד כיהודי הכי תחמן בהיסטוריה.

החגיגה הייתה יכולה להימשך לעד ובאין מפריע, אך כל זה נקטע באיבו בספטמבר 2008, עם נפילת בית ההשקעות ליהמן ברדרס. אותם מומחי שיווק נקראו לשוב הביתה - לארה"ב, שם הודיעו לחלקם שעקב המצב הפיננסי הקשה, הסיפור של מכירת סאב-פריים נגמר, וגם MBS ו-CDS כבר לא סחורה עוברת לסוחר, או לפתי הישראלי. וחוץ מזה, אין ברירה וצריך לקצץ אותם עצמם, לפחות עד הסיבוב הבא על הפתיים.

ואכן, לשמחתם של רבים, החל לאחרונה סיבוב חדש בארצנו. הפעם, היורדים שחוזרים לארץ לסיבוב הופעות בפני אחיהם, משכנעים אפילו יותר. הם גם מתהדרים בשם מקצועי חדש: לא "מומחי פיננסים", אלא "מומחי נדל"ן". הם לא באים כדי למכור לנו נכסים מגובי משכנתא, רחמנא לצלן, אלא סחורה אחרת. הפעם זה באמת משהו טוב לטענתם, והם מפרסמים את סיפורי הנפלאות בכל כתבה אפשרית.

נדל"ן על הזמן

ושוב עולות המצגות המופלאות, הפעם עם בתים יפהפיים בשכונות מקסימות ועם הסברים בעברית מתובלת באנגלית או אנגלית מתובלת בעברית. הפעם לא קוראים לזה סאב-פריים, אלא בתים במחירי סוף עונה במיאמי, וילות יחידות במינן שננטשו לא מזמן באריזונה, ודירות בבתים חדשים לגמרי בקליפורניה, ממש קרוב לסן פרנסיסקו, לא יותר משלוש שעות נסיעה מפאתי העיר. לא, זה לא קרוב לגבול המקסיקני, מה פתאום, הפעם זו באמת סחורה טובה, לא כמו קודם.

הפעם הם מוכרים לנו את המקור, את הבתים עצמם. לא חתיכות נייר שרשום עליהן MBS. הפעם אלו חתיכות נייר אחרות, מרשימות בהרבה, שרשומים עליהן פרטי הנכס הפיזי עצמו. ומה זה משנה איזה נכס זה? אז מה אם הוא עוקל על ידי הבנקים, שבעצמם פשטו את הרגל לאחרונה מכיוון שלא הספיקו למכור במהירות מספקת את המלאי העצום של בתים נטושים ששוכב במחסנים שלהם? אז מה אם כל הסחורה הזו נמכרת משום מה במכירת חיסול, ובארה"ב אין לזה קונים?

40% מס על שכר דירה

אז מה אם קשה מאד להשיג שוכרים, ודאי שוכרים אמינים שלא באים לעשות סיבוב על בעל הבית? אז מה אם הארנונה גבוהה פי 3 ממה שגובים בישראל, והיא גם מתייקרת כל הזמן כי גם הרשויות בארה"ב במצב פיננסי קשה וצריך לגבות ממישהו מיסים נוספים? אז מה אם צריך לשלם יותר מ-40% מס על שכר הדירה שמתקבל מהנכס?

עזבו, ערך הדירה יעלה ואתם תכסו את הכול. אל תשכחו שאלו מחירי סוף עונה, זה הזמן לקנות ויפה שעה אחת קודם, המחירים תיכף יקפצו באותה שכונת רפאים שאף אחד לא נוגע בה אפילו עם מקל. חוץ מזה אתם לא הפתיים היחידים - תראו כמה פתיים מארצות אחרות הגיעו גם הם כדי לקנות.

זו קניה נהדרת ואפשר לעשות סיור בנכס, לאחד השכנים יש אפילו בריכה. נכון שהוא הטביע את עצמו בתוכה מתוך ייאוש, אבל זו רק שמועה.

תכירו את המתווך המקומי, גם הוא כמובן ישראלי. כן הוא אמנם נראה חלקלק משהו, אבל הוא עשה צבא, בטח. זה נכון שהוא מתייבש פה כבר עשר שנים, אבל עכשיו הוא עושה קאמבק, על הגב שלכם כמובן.

 הוא גם ימצא לכם אנשים נאמנים לחלוטין שינהלו עבורכם את הנכס וידאגו לגבות מכם דמי ניהול מנופחים במיוחד על אחזקה. הם גם יגבו את שכר הדירה מהדיירים, אם בכלל יהיו כאלה. אז תמסרו ד"ש למשפחה בישראל ושנה טובה..

הכותב הוא יו"ר בית ההשקעות רויטר-מידן ומנכ"ל חברת חיסונים פיננסים