"מרוב מדדים לא רואים את מחירי הדירות"

פרסומי הגופים הרשמיים של מחירי הדירות גורמים לבלבול בקרב הציבור, וגם המומחים נפגעים - כך טען היום (ב') הסטטיסטיקן הממשלתי פרופ' שלמה יצחקי, במסיבת עיתונאים שהתקיימה עם פרסום השנתון הסטטיסטי 2010.

• סיכום רבעון בנדל"ן: במרכז יורד, בצפון עולה
  

"מרוב מדדים לא רואים את המחירים" אמר יצחקי, "הדבר דומה לאדם שיודע את השעה הנכונה רק אם יש לו שעון אחד, ולא אם יש לו שניים או שלושה שעונים. הבלבול נגרם כתוצאה מפערים בחישוב הנתונים ובמגמות, ללא בסיס נתונים אחיד. עם זאת, אף אחד לא טועה או מטעה, כי כל אחד עונה על שאלה אחרת אך משתמש באותן ההגדרות והמדדים השונים". 

את המדדים מפרסמים שלושה גופים ממשלתיים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את מדד מחירי הדירות הכלל ארצי, מנהל הכנסות המדינה באוצר מפרסם את מדד מחירי העסקאות ואילו השמאי הממשלתי במשרד המשפטים מפרסם מדד המתבסס על מוצר מוביל אחד להשוואה. כל הגורמים מפרסמים את המדד אחת לשלושה חודשים.
 

"דירות שונות זו מזו לפי אזור המגורים, גודל הבית, הקומה והבנייה", הוסיף יצחקי. "עבור כל דירה יש בעצם שני מחירים - דמי שכירות או מחיר קניית הדירה. בנוסף, לא כל הדירות נמכרות לאורך כל התקופה הנבדקת, מכאן צומחים המדדים השונים ויש להבחין ביניהם". 

יצחקי ציין כי מדד מחירי הדירות הכלל ארצי של הלמ"ס, מתבסס על שווי מלאי הדירות והשינוי במחיר נמדד על סמך הדירות שנמכרו. מדד זה עונה על השאלה בכמה השתנו בממוצע מחירי הדירות במשק. המדד של האוצר, שמבוסס על מחירי העסקאות לעומת זאת, הוא בעייתי לדבריו, מאחר שאין כמויות קבועות של דירות מסוגים שונים. לפיכך, מדד זה יכול לענות רק על השאלה בכמה השתנה המחיר הממוצע של העסקאות שבוצעו.

מי שאינו רוצה להסתבך בחישובי ממוצעים, בוחר מוצר מוביל אחד להשוואה, כפי שנוהג השמאי הממשלתי. כך למשל, מדד המחיר של ההמבורגר "מדד הביג-מק" המקובל בעולם - מדד השוואתי שלוקח מוצר מוביל, המשמש כבסיס סטטיסטי.

שני בסיסי נתונים

יצחקי ציין כי בישראל קיימים שני בסיסי נתונים עליהם מבוססים המדדים. הראשון הוא הנתונים הסטטיסטיים, שמקורם בנתוני רשות המיסים. מדובר בקובץ אחד שמשמש את הלמ"ס והשמאי הממשלתי ויתרונו בכך שהוא כולל מידע על מאפייני הנכסים שנמכרו. החיסרון: כיסוי של כ-85% מהעסקאות.

בסיס הנתונים השני הוא עסקאות נדל"ן, שמתבסס על תשלומי מס שבח ומס הרכישה. יתרונו בכך שהוא מכסה 100% מעסקאות הנדל"ן. עם זאת, אין בו מידע על מאפיינים קריטיים של הדירות, למרות השינויים המתחייבים מהיישוב או השכונה, שטח הדירה או מספר החדרים. הלמ"ס במגעים עם האוצר לשתף פעולה גם בעזרת הקובץ הזה, שיאפשר לאתר בין השאר גם את קבוצות הרכישה.

"הבחירה בידי הצרכן"

יצחקי הוסיף כי מחירי הדירות בעולם נמדדים בשלוש שיטות, כשהמשותף להן הוא שכולן מטפלות בשינוי האיכות של הדירה. הלמ"ס משתמש בשיטה המומלצת ביותר על ידי הארגון האירופי. מדד זה נקבע לאחר ניפוי דירות חריגות וסינון של דירות עם נתונים כוזבים או שאינם שייכים למדגם התושבים.

לדברי יצחקי, הנתונים מגיעים בפיגור מסוים ולכן חסרים נתונים מדויקים לגבי החודש האחרון. עם זאת, המדגם של הלמ"ס כולל 40 יישובים עירוניים המחולקים לחמישה גושים ומתבסס על אומדן השינויים במחירי הדירות. מדד זה נקבע על פי תאריך הרכישה, מחיר הדירה ואיכות הדירה, על פי היישוב, מספר החדרים, השטח ותאריך הבנייה.