לצד הכביש: ערך הנכס עולה, איכות החיים יורדת

האם סלילת כבישים חדשים מעלה את ערך הבתים בשכונות הסמוכות להם? האם פיתוח תשתיות תחבורה מטיבה עם כל הצדדים הנוגעים בדבר, ומי נאלץ לשלם את המחיר? יזמים ומתווכים מהללים ומבטיחים עלייה בערך הנכסים, אבל המתנגדים טוענים שלא כולם שותפים לחגיגה.

• "רכבת קלה בירושלים באפריל? לא בטוח"
  

כך למשל בפרויקט מנהרות הכרמל בחיפה, בה אחת מבעיות התחבורה הקשות היא שהעלייה לקו הרכס מצפון ומדרום מוגבלת למעט ציר דרך הים וציר פרויד, מה שגורם לפקקי תנועה כבדים באיזור בשעות העומס.

אחת התוכניות שיזמים מנסים לקדם היא סלילת מספר דרכי גישה מהשכונות שעל השלוחות המערביות של העיר לציר החוף. אולם, היוזמה נתקלת בהתנגדות תושבי השכונות, שחוששים מירידת ערך הדירות והפיכת שכונתם לציר תנועה ראשי.

לדברי דרור אלוני, זכיין אנגלו סכסון בחיפה, "פתיחה של מספר שכונות מערבה לציר החוף תקטין עומסים משכונות אחרות ותגרום לנפח תנועה סביר בכל הצירים".

אף אחד לא רוצה להיות ראשון

לדבריו, "הבעיה המרכזית היא שאף שכונה לא מוכנה להיות ראשונה, ונדרשים משאבים רבים לבצע את פתיחת הצירים. במקביל, ברגע שיהיו מנהרות הכרמל פתוחות ומספר צירים נוספים יחברו את קו הרכס מערבה, כמות הפקקים והעומסים תרד וחבל שלא ניתן לחבר כל אחת מהשכונות המערביות מערבה ישירות לציר החוף".

אלוני מוסיף כי "אם יפתחו ציר אחד בכל פעם ייווצר עומס מקומי, רעש ופיח, מה שעלול לגרום לירידת מחירי הנדל"ן בשכונה סביב הציר הנפתח. אם יפתחו מספר צירים במקביל זה רק יתרום לנגישות גבוהה ושמירה על יציבות המחירים בשכונות ואולי אף לעליית מחירים, כתוצאה מנגישות גבוה ומהירה יותר מכל מקום בעיר לכל מקום אחר, ולהיפך".

מנגד, יוצא יושב ראש מפלגת התנועה הירוקה ערן בן ימיני נגד הפרויקט אותו הוא מכנה "פספוס". לדבריו, "זו הייתה הזדמנות ל"מנהר" את הרכבת לחיפה ונהריה, לקצר את לוחות הזמנים ולחבר את חיפה לים (כיום פסי הרכבת מפרידים בין חיפה לים), אולם מקבלי ההחלטות העדיפו שמנהרות הכרמל ישרתו את הרכב הפרטי ולא את מערכות ההסעה ההמוניות".

בן ימיני סבור כי "הציבור יהנה מאוד מהמנהרות עם הפתיחה ויותר מכך - אנחנו לא נבין איך יכולנו לחיות ללא מנהרות הכרמל, אולם חגיגה זו תמשך מספר מצומצם של שנים והעומסים והפקקים יגיעו גם לפתחם של מנהרות הכרמל".

נעמי כרמון, פרופסור לתכנון עירוני ולסוציולוגיה בפקולטה לארכיטקטורה ובינוי ערים בטכניון ומרצה במכללה החברתית כלכלית, אומרת כי סלילתם של כבישים חדשים מועילה לחלק מן האנשים אך פוגעת באחרים. "ניקח לדוגמה את מנהרות הכרמל: מי שמבקשים לנסוע מצפון הארץ לגוש דן ייהנו בכך שבמקום להשתרך בתנועה הכבדה של העיר התחתית בחיפה הם יוכלו לחצות את שטח העיר במהירות במנהרה שמתחת להר", היא מסבירה.

"אולם בעלי עסקים בחיפה מתאבלים על הפתיחה הקרובה של המנהרות. הם טוענים, שהמנהרות תגרומנה לתושבי הצפון לדלג על חיפה ולנסוע ישירות למרחב העסקי של תל אביב, ובכך תחסלנה את סיכויי העיר למלא את תפקידה כמטרופולין של הצפון".

מנהרות הכרמל. צילום: אחיה ראב"ד

זחילה עירונית

תוכנית נוספת הצפויה לצאת לפועל בשנים הקרובות היא הארכת נתיבי איילון צפון עד נתניה, ואמורה לגרום לירידה משמעותית בעומסי התנועה בכביש החוף לכיוון מחלף פולג ולנתניה.

לדברי רחלי בריזל, סמנכ"ל שיווק בחברת אשדר, "בשנים האחרונות השתפרה הנגישות התחבורתית מנתניה ואליה באמצעות מחלפים שונים שנבנו לאורך כביש החוף. ציר תנועה מרכזי נוסף כמו נתיבי איילון, יקל מאוד על תושבי השכונות במערב ובמזרח נתניה מבחינת עומסי תנועה וקיצור זמן הנסיעה לתל-אביב. הדבר צפוי להביא לעלייה במחירי הדירות באזור".

"כאן הפגיעות הן חברתיות וסביבתיות כאחת", אומרת פרופ' כרמון. "אין ספק שמי שיש לו קרקע או בית לאורך הנתיב המתוכנן ירוויח מעליית ערך רכושו, אך הוא עשוי להפסיד בשל הרעש וזיהום האוויר שיתגברו. ומה בדבר האנשים הרבים, בעיקר צעירים, שרוצים לרכוש בית באזור השרון? להם יהיה הרבה יותר קשה להגשים את חלומותיהם, לאחר התייקרות הנכסים באזור".

פרופ' כרמון מוסיפה: "יתר על כן: הכביש החדש יפחית במידה ניכרת את השטחים הפתוחים הזמינים לתושבים של היום ולדורות הבאים, מפני שכבישים ומחלפים הינם זוללי קרקעות ידועים, ובעיקר, מפני שהכביש החדש יגרום להתקדמות התופעה של "זחילה עירונית". מגורים חדשים ושירותים למיניהם ייבנו בקרבתו, תוך גרימת פגיעות סביבתיות ניכרות".

הרכבת הקלה בירושלים מתוכננת כחלק ממערך תוכנית אב לתחבורה ומערכת הסעת המונים יחד עם נתיבי תחבורה ציבורית (נת"צ) וסלילת כבישי טבעת חיצוניים סביב ירושלים.

לדברי אבי ביתן, מנהל השיווק בחברת מנרב שבנתה את פרויקט "מגדל מנרב" סמוך לתוואי המסילה, מהווה הקרבה לציר תחבורה מרכזי יתרון בולט: "העובדה שהפרויקט ממוקם סמוך מאוד לתחנת הרכבת שתעבור שם, באופן וודאי תעלה את ערך הדירות בפרויקט המיועדות בעיקר לתושבי חוץ שרגילים לרכבת כזו מהארצות שמהן הם באים".

מעגל הפרבור

גם בנוגע לכביש 6 הדעות חלוקות. לדברי משה אדרי, זכיין אנגלו סכסון יקנעם, "מחלף עין תות בכביש 6, שמוביל גם ליקנעם נפתח לפני כשנה. חצי שנה לפני שהמחלף נפתח התחילו כבר להרגיש עליות מחירים של כ-10% ומרגע פתיחתו, המחירים עלו בכ-25%".

אדרי מדגים כי בשנת 2008 נמכר קוטג' בן 5 חדרים בשטח של 140 מ"ר בשכונת גבעת אלונים בסכום של 1.1 מיליון שקל. בשנת 2009, לאחר תחילת העבודות באיזור, נמכר קוטג' דומה באותה שכונה ב- 1.25 מיליון שקל, וכיום הוא נמכר ב- 1.45 מיליון שקל.

גם צביה וינשטוק, זכיינית אנגלו סכסון גדרה מספרת: "רמת ההתעניינות בגדרה גברה מאוד בשנים האחרונות, גם בעקבות פתיחתו של מחלף שורק בכביש 6 לפני כ-6 שנים, שמוביל לגדרה. כמות המתעניינים הכפילה את עצמה ובכך שמה את גדרה על המפה. גם מחירי הדירות עלו בגלל ההתעניינות הרבה".

בנושא זה אומר בן ימיני: "שיפור נגישות, קרי בניית כבישים מגביר את הפיתוח הנדל"ני ביישובים המקושרים לכבישים ומעצים את תהליכי הפרבור, הפיתוח הנדל"ני והפרבור מייצר יותר נסיעות וכתוצאה מכך יש צורך בבניית יותר כבישים".

לדבריו, "זהו מעגל הפרבור המסביר את האבסורד שבניית כבישים מייצרת יותר נסיעות ויותר פקקים. כביש 6 הוא דוגמא מצוינת לכך , הכביש מייצר יותר נסיעות ופקקים (במיוחד בכניסות וביציאות ממנו) מבלי להקל על העומסים בכבישים אחרים".

"חברות הנדל"ן מכירות את התהליכים הללו ואכן עם קבלת האישורים לבניית כביש 6 החלו חברות רבות בחיפוש ואיתור קרקעות לפיתוח בקרבת הכביש, אותן קרקעות אשר משווקות היום לציבור עם היתרון היחסי שבקרבה לכביש 6".

פתרון לטווח קצר בלבד

בן ימיני פסימי באשר להבטחות כי סלילת כביש חדשה פותרת את בעיית עומס התנועה באזור, וטוען כי מדובר בפתרון לטווח קצר בלבד: "התסריט כתוב מראש עם פתיחת כביש חדש יש הקלה זמנית בפקקים למספר מוגבל מאוד של שנים ומהר מאוד מדביק הכביש החדש את הכבישים החדשים בנתוני העומס והפקקים", הוא מסכם.