הצעירים חוזרים לקנות דירות - בפריפריה
למרות הקשחת התנאים לקבלת משכנתאות, שבים הזוגות הצעירים לחתום על חוזים. עליית המחירים והביקוש הרב לדירות במרכז הארץ עושים את שלהם, ובחודשים האחרונים חל שינוי משמעותי בבחירת המיקום. המרוויחות הגדולות: ערי הפריפריה
ואכן, הקשחת תנאי המשכנתאות האחרונה מרחפת מעל שוק הדירות וממלאת את הרוכשים בחששות. גם היזמים חוששים מהאטה בביקושים, ואינם מתחילים לבנות לפני שמכרו את כל הדירות בבניין הקודם.
מדד אוקטובר של "ממון" ולוח WINWIN בסיוע נתוני מחירון דירות לוי יצחק, מגלה כי יזמים רבים יושבים על מלאי של קרקעות במיקומים מעולים ואינם מוכנים לבנות מעבר למספר מסוים של דירות בכדי לא לסכן את עצמם.
הרי כל הזמן מיטב הכלכלנים וראשי המשק מתריעים, מזהירים ומנסים לכבות ולהנמיך את הביקושים הבריאים שקיימים במשק, אבל גורמים אינטרסנטיים לא ממהרים להירתם.
בגלל כל הבטחות הסיוע לזוגות הצעירים, הבטחות שנותרו באוויר בלבד, אלה נעדרו כמעט כליל מקהל רוכשי הדירות מזה חודשים ארוכים, ממתינים לסיוע שיגיע. כשראו שהמחירים עולים והדיבורים ריקים מתוכן, החלו לתפוס את מקומם מחדש.
מדד "ממון", WINWIN ולוי יצחק מצביע על כך שבחודשים ספטמבר ואוקטובר חל שינוי משמעותי בהרכב הרוכשים. הזוגות הצעירים חוזרים לשוק, אבל מסתפקים סוף סוף במעגלים השלישי והרביעי מתל-אביב כמו יבנה וגדרה, באר-שבע אשדוד ואשקלון, בקריות, ביוקנעם, בעפולה בחיפה ובאור עקיבא.
בנוסף ראינו אותם רוכשים גם דירות בראשון לציון, בדרום תל-אביב, בחולון, בבת-ים, ביהוד, ברחובות, ובנתניה. מחירן הממוצע של הדירות המבוקשות על ידי המשפחות והזוגות הצעירים: בין 700 אלף שקל ל-1.2 מיליון שקל.
יקנעם: ביקושים חזקים
עלייה ממוצעת של 1% בכל העיר. ירידה משמעותית מהחודש הקודם, אך הביקושים נמשכים, למרות שחלק גדול מהרוכשים הפוטנציאליים נסוגים בטרם סגרו עסקה. גם החודש נרשמה עליית מחירים בדירות הגדולות ובדירות הגן של
כ-3%.
לפני כשנתיים נרכשו דירות רבות ביקנעם על ידי משקיעים, שעשו עסקה טובה מאוד כי מאז כמעט שהוכפלו מחירי הדירות. כיום נוהרים לעיר משפרי דיור וזוגות צעירים מערים אחרות, מננצלים את תנופת הבנייה אך לא בוחלים גם בדירות מיד שנייה.
התוצאה: בשנתיים וחצי האחרונות עלו המחירים בעיר ב-35% עד 50%. דירת 4 חדרים ביקנעם עלית נמכרת ב-825 אלף שקל, לאחר שרק לפני 3 שנים היא עלתה 500 אלף שקל.
עפולה - הקבלנים חוזרים
עליית מחירים של 2% בממוצע בכל העיר. מחירי הדירות בנות 5-4 חדרים עלו ב-3%. דירות 3 חדרים חדישות יחסית עלו רק ב-1.5%.
לאחרונה נרכש על ידי יזם מגרש לבנייה בעיר בכ-70 אלף שקל לקרקע ליחידת דיור. רק לפני שנה נמכר מגרש דומה במחצית מסכום זה. על קרקעות שהוצאו למכרזים כמעט ולא היו קונים והם הוצעו פעם אחר פעם. והנה, על המגרש הזה היו כ-26 הצעות והמחיר הוכפל.
האם המיקום טוב מקודמיו? התשובה שלילית. פשוט הפעם יש קונים לדירות ולכן היזמים מוכנים לרכוש מגרשים. מחירי הדירות בעפולה עלו משנת 2007 ועד היום בכמעט 50%, רבים רכשו בה דירות להשקעה, ומשפרי דיור וזוגות צעירים מתגוררים בה בשכירות ובבעלות. התשואה גבוהה למרות שעם עליית מחירי הדירות היא ירדה מעט.
דירות 5 חדרים במערב העיר נמכרות מ-1700 אלף שקל ומעלה. דירות 4 חדרים בגבעת המורה הוותיקה מתחילות היום בכ-420 אלף שקל.
הוד השרון: המוכרים מתפשרים
עלייה ממוצעת של 1% במחירים. מובילות ברמת הביקושים הדירות הגדולות בנות 5 חדרים, אך לעיתים המחירים המבוקשים מאוד מופרזים והמוכרים מתפשרים ב-10% כלפי מטה בכדי למכור.
יש גם ביקוש גם לדירות בנות 4 חדרים עם מעלית, שנמכרות סביב מיליון וחצי שקל. לעומת זאת, דירות בנות 4 חדרים ללא מעלית, שמחירן נמוך בכ-20% ואף 25% מתקשות למצוא קונה ונמכרות בירידת מחירים.
שוק היד שנייה עירני ושופע ביקושים, אך מספר העסקאות נמוך. המחירים הגבוהים יחסית גורמים להגירה של זוגות צעירים לצור יגאל ואפילו חדרה.
כפר-סבא - עדיפות ליד השנייה
עלייה ממוצעת של 1% בכל העיר. גם כאן נרשמה ירידה חדה בבקושים מחודש ספטמבר. ביקוש לדירות בנות 5 חדרים חדישות, שנמכרות בתוך 49 יום בממוצע בעליית מחירים של כ-1% לעומת החודש שעבר. דירות בבניינים ללא מעלית אינן מבוקשות ונמכרות בירידת מחירים.
ביקוש רב לדירות בנות 3 חדרים בבניינים עם מעלית, ועלייה במחירן בשיעור של 2%. ביקושים לדירות בפרויקטים חדשים. לאחר תקופה ממושכת התהפכה המגמה, והביקוש לדירות ידשנייה בעיר עולה על הביקוש לדירות חדשות.
קיפאון במחירים בפתח תקווה
לא נרשם שינוי במחירי הדירות בעיר בחודש החולף, לעומת עליית מחירים של 3% בצמודי קרקע בנווה עוז בכפר גנים. העובדה שהמחירים לא עלו בחודשיים האחרונים בפתח תקווה אינה מתארת מצב של מחסור בביקושים. פתח תקווה היא אחת הערים המובילות בביקושים לדירות הן חדשות והן מיד שנייה, אך היא גם מובילה בהיצעים.
יש בעיר היצע גדול מאוד של דירות מכל הסוגים, המספק הן את הביקושים המקומיים והן את משפרי הדיור המהגרים לעיר מישובי הסביבה. כאן למעשה ניתן לראות במציאות כיצד מיושמת התיזה, שאם יש די דירות בשוק, המחירים נותרים יציבים.
ואמנם מזה מספר חודשים, לאחר עליות מחירים מסיביות עקב הגירה עצומה לעיר, נסגרות בפתח תקווה עסקאות במחירי אתמול. דהיינו, ללא עליית מחירים.
לעומת זאת קיים ביקוש ער לבתים בשכונת נווה עוז החדשה, ההיצע נמוך, הבתים נמכרים תוך זמן קצר ובעליית מחירים של כ-3%. ירידת מה לעומת החודש החולף עקב הקושי במימון המשכנתאות. דירות בנות 4 חדרים באם המושבות נמכרות בממוצע סביב כ1.4- מיליון שקל, כולל מרפסת שמש. דירות דומות בכפר גנים ג' מחירן גבוה בכ-15%.
לעומת זאת, יש היצע גדול מאוד של דירות בעיר, גם דירות בבניינים עם מעלית, העומדות למכירה ואינן מוצאות קונה במחירים זולים של פחות ממיליון שקל.
תל-אביב: עליות בצפון ה"זול"
עליה ממוצעת של 1% בכל העיר. ירידה משמעותית בביקשים לעומת החודש הקודם, למרות שאלה עעדיין קיימים. לראשונה מזה שנים ארוכות אפשר להתייחס לתל-אביב כגוש מוניציפאלי בעל מגמות נדלנ"יות גורפות: מגמת הביקושים שוטפת החודש את העיר מצפון לדרום.
הדירות המבוקשות ביותר הן עדיין הדירות הגדולות בנות 5-4 חדרים, אך מחירן נותר ללא שינוי. אין שינוי גם במחירי הדירות הקטנות בנות 3-2 חדרים ללא מעלית. דירות 2 חדרים עם מעלית מתייקרות ב-2% בצפון העיר. אין שינוי בדרום העיר. ביפו עלו מחירי הדירות ב-2%.
לעומת זאת, עלה הביקוש לדירות בשכונות הצפוניות ה"זולות" כמו נווה שרת והדר יוסף, ומחירן עלה ב-2% בממוצע. לעומת הקושי של זוגות צעירים ומשפרי דיור לרכוש דירות בעיר המבוקשת ביותר, דווקא נרשמות עסקאות יוקרה בעשרות מיליוני שקלים, במגדלים בנווה צדק, רוטשילד, אסותא ודומיהם.
עליות מחירים גם בירושלים
עלייה ממוצעת של 2% בכל העיר. הקיפאון המדיני בבנייה בשכונות העיר שמעבר לקו הירוק - פסגת זאב, רמות, גילה והר חומה - משפיע לרעה. קיימים ביקושים ברמה גבוהה מאוד בכל השכונות כשניכרת בברור העדפה לדירות גדולות בנות 5 ו-4 חדרים. דירות בנות 3 חדרים נמכרות ללא עלית מחירים.
היצע הדירות בנות 5 חדרים נמוך, ומתרכז בעיקר בהר חומה. שם מחיר דירת 5 חדרים נע בין 1.5 ל-1.75 מיליון שקל, תלוי במיקום המדויק, בקיומה של מרפסת נוף ועוד.
אחרי תקופה קצרה בה נחזו משקיעי חוץ, גם אם לא ברמה שהורגלנו לה, אבל יותר מכפי שנראו מאז המשבר הגלובלי, היום הם שוב די נעלמו.
שוק הנדל"ן מורכב רובו ככולו ממשפרי דיור והרבה מאוד זוגות צעירים ומשפחות צעירות שמעוניינות מאוד לרכוש דירה בירושלים, אך נתקלות בקושי ממשי הן עקב ההיצע הנמוך, והן עקב המחירים הגבוהים.
באר-שבע: ביקוש לחדשות
מחירי הדירות נותרו בחודש האחרון ללא שינוי. למעשה יש דירות שמחירן עלה בעיקר ברמות, אך העלייה מתקזזת עם שכונות רבות שהמחירים בהן אינם עולים או אפילו לעיתים יורדים. דווקא הדירות היקרות בעיר, בשכונות החדישות, נמכרות, בעוד שדירות גדולות בבניינים ישנים שוהות כאבן שאין לה הופכין.
צעירים מהמרכז רוכשים דירות בשכונת רמות למשל, אפילו דירות בנות 3 חדרים בכ-600 אלף שקל, כשמחיר דירה בת 3 חדרים בשכונות הוותיקות מחצית מסכום זה. ב-700 אלף שקל נרכשות דירות איכותיות בשכונת רמות.
גם בבאר-שבע ניכרת תחושת קיפאון והססנות הגורמת לנסיגה בסגירת עסקות. הביקושים קיימים, אפילו לא כבושים אלא על פני השטח, החשש לסגור עסקה נעוץ בעובדה שאולי מפספסים איזו הטבה שתגיע.
הכתבה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
