לשרוד בבועת הנדל"ן: המדריך המלא לשוכר דירה

לאחר מאמצים רבים מצאתם את דירת חלומותיכם: 2.5 חדרים עם שותף, קומה רביעית בלי מעלית אבל - במרכז תל אביב. בעל הדירה, אדם נעים הליכות, מסייר עמכם בדירה ובסוף הסיור מפקיד בידיכם חוזה בן 7 עמודים.

לפני שאתם חותמים על החוזה, בקשו לקחת אותו לעיון, וודאו שכל הפרטים עליהם התעקשתם קיימים בהסכם לרבות התחייבויות של בעל הנכס. כמובן שאני ממליץ להתייעץ עם עו"ד לפני החתימה ובכל מקרה, לפני שאתם חותמים על ההסכם, יש לתת את הדעת למספר עניינים שחשוב לברר.

זיהוי בעל הנכס

חשוב לוודא כי המשכיר הינו אכן בעל הדירה או מורשה מטעמו. לצורך אימות נתון זה, יש לבקש מבעל הדירה נסח טאבו או אישור זכויות עדכני המצביע על זכויותיו בנכס. חבל שתגלו לאחר הכניסה לדירה ותשלום דמי השכירות, שבעל הדירה הוא לא מי שחשבתם ותמצא את עצמך ללא דירה וללא כסף.

המחיר ואופן התשלום

לפני שאתם מתחייבים לשכר הדירה, בדקו עסקאות דומות שנעשו באותו איזור על מנת לוודא שהמחיר שדורשים מכם ריאלי. שימו לב באיזה מטבע נקוב שכר הדירה. במידה ששכר הדירה צמוד לשער הדולר, שימו לב שאין שער מינימום ובכל מקרה נסו לקבוע טווח מוסכם לשער הדולר. למשל, שלא ירד מ-3.1 ולא יעלה על 4.5.

בדקו מהם מועדי התשלום והאם זה תואם את המועד בו אתם מקסלים את המשכורת. שימו לב, שלעיתים בעל הדירה מבקש לקבל את התשלום לידיו אחת ל-3 חודשים, ולא לכולם זה נוח.שווה להתמקח על הנקודה הזו.

סעיף חשוב ביותר: רצוי שהדירה תהיה מבוטחת על ידי בעל הדירה בביטוח מבנה נגד נזקים שונים (שריפות, נזקי מים, פגיעות על ידי צדדים שלישיים וכו') ובכך להקל על תיקון הנזקים במידת הצורך.

בכל מקרה, מאוד חשוב שתהיה בידכם פוליסת ביטוח צד ג' (המכסה, בין היתר, פגיעה של אורחים ומבקרים בנכס) ופוליסה המכסה נזקי רכוש ששייך לכם בדירה.

מיסים והוצאות נלוות

בדרך כלל נהוג שהשוכר משלם את מיסי העירייה (ארנונה וחשבון מים) וועד הבית. יש לוודא כי בהסכם נקבע כי השוכר משלם רק את המיסים האמורים ולא נושא בתשלומים החלים על הבעלים כמו היטלי השבחה או תשלומים עבור ועד הבית אשר אינן הוצאות שוטפות אלא השקעות בנכס כגון שיפוץ מעלית, צביעת חדר מדרגות, זיפות גג וכדומה.

נקודה נוספת שחשוב לזכור היא שברוב הערים סטודנטים, חיילים ונכים זוכים להנחה משמעותית במחיר הארנונה וכדאי לבדוק את זכאותכם ולנצל הטבה זו.

במידה שבהסכם שלכם "הכל כלול" לרבות ארנונה, חשבון חשמל ומים, שימו לב שאין "אותיות קטנות" אשר קובעות כי צריכה מעל סכום מסויים תחייב את השוכר בתשלום נוסף.

בלאי ותיקונים 

לפני שחותמים על ההסכם, חשוב לבקר בנכס מספר פעמים ולבדוק את תקינות המבנה והמערכות השונות: חשמל, אינסטלציה וכדומה. יש להכין רשימת ליקויים שעל בעל הדירה לתקן לפני כניסתכם לדירה ולתעדם בכתב בחוזה.

אם בעל הבית משאיר בדירה ריהוט או ציוד, בדקו היטב את תקינותם והכינו נספח להסכם בו מפורטת רשימת הציוד והריהוט.

לעיתים השוכר נדרש לחתום על סעיף בו הוא מאשר שבדק את הבית ומצא אותו מתאים לדרישותיו, אולם חשוב מאוד לסייג זאת באמצעות המשפט "למעט מום או בלאי נסתרים". הכוונה לפגמים בהם השוכר לא יכול היה להבחין, כמו צנרת רקובה, על מנת שבעל הדירה לא יוכל להימנע מביצוע התיקון הנדרש בעתיד.

יש לוודא ולכתוב בחוזה כי בעל הדירה אחראי לתקן את כל הקלקולים הנובעים מבלאי טבעי של הנכס, המערכות, והציוד הנמצא בדירה ושייך לבעלים (מזגן, מקרר וריהוט). כמו כן, חשוב לציין מועד (עד 24 שעות) לתיקון קלקול דחוף.

החתימו גם את השותפים

אופציה

אופציה נותנת את האפשרות להמשיך את ההסכם בין הצדדים לתקופה נוספת. רצוי מאוד להבטיח את אופציה לשנה נוספת, בתנאים זהים או כפי שיוסכם בחוזה. עלייה של 5%-10% בדמי השכירות בתקופת האופציה נחשבת לסבירה.

חשוב לנסח את סעיף האופציה בהסכם כאופציה לטובת השוכר. במצב כזה, השוכר הוא זה שיצטרך להחליט האם לממש את האופציה או לא, ובכך יבטיח שלבעל הדירה לא יהיו תכנונים עתידיים לגבי הנכס.

קיצור תקופת השכירות

כדאי מאוד שתהיה לכם אפשרות לסיים את ההסכם לפני סוף תקופת השכירות בהתראה מוקדמת, או לפחות אפשרות למצוא שוכר חלופי שיהיה מוכן לקחת על עצמו את התחייבויותיכם.

במצב בו בעל הדירה מבקש לנסח סעיף המאפשר לו לפנות אתכם לפני סוף התקופה, חשוב לציין כי עליו לתת הודעה מוקדמת של חודשיים לפחות (לפעמים אפשר לבקש גם פיצוי). כמו כן, אל תוותרו על כך שהסעיף יהיה הדדי. בכל מקרה, בעת הפינוי בקשו מבעל הדירה לחתום לכם על מסמך, שאין לו דרישות נוספות, וכי קיימתם את כל התחייבויותיכם.

שותפים

אני ממליץ כי כל השותפים יהיו חתומים על הסכם השכירות מול הבעלים וגם בארנונה בעירייה, על מנת שההתחייבויות יחולו על כולם. כדאי גם לנסח הסכם נוסף בין השותפים עצמם, הקובע שבמידה שקיימת מחלוקת שלא מאפשרת מגורים משותפים מי מהם נשאר ומי יעזוב.

בעל הדירה מעוניין להבטיח את קיום ההסכם ולשמור על הנכס אותו הוא מוסר לידיכם. לכן מבחינתו זה לגיטימי לגמרי לבקש מכם ביטחונות. מאידך, כמו כל תנאי מתנאי ההסכם, גם נושא הביטחונות פתוח למשא ומתן לפי שווי הדירה, ביקושה ועוד.

ערבות בנקאית היא הביטחון המועדף על בעל הבית, ופחות על השוכר. צריך לקחת בחשבון כי העמדת הערבות על ידי הבנק עולה כסף, וכי בכל זמן ההתחייבות חייב להיות כסף זמין בחשבונכם בגובה הערבות. כאמור, ניתן להתמקח על סעיף זה ולהציע לבעל הבית ביטחונות אחרים, ונוחים יותר עבורכם:

ערבות צד שלישי: התחייבות צד שלישי (הורים, בני משפחה או חברים) המאפשרת לבעל הדירה, בתנאים מסוימים, לתבוע את הערבים למילוי התחייבויות השוכר. בטוחה זאת מעמידה את השוכר בסיכון נמוך יחסית, אך צריך לזכור שיכולה להיווצר אי נעימות מהערבים, במידה שמחליטים לתבוע אותם.

שטר חוב לביטחון: שטר שניתן למימוש בהוצאה לפועל ומאפשר לדלג על הגשת תביעה. אם חתומים על השטר גם ערבים ניתן לפנות להוצאה לפועל גם נגדם. בטוחה זו נוחה יחסית לשוכר.

שיק ביטחון: שטר שנמשך לפקודת השוכר ושניתן למימוש עם הצגתו בבנ  (במקרה זה אין צורך לפנות תחילה להוצאה לפועל).

הערה חשובה: רצוי שהשטרות יהיו בלתי סחירים ובלתי ניתנים להעברה על מנת שלא תיוותרו ללא הגנה מול צד שלישי. כמו כן, רצוי להגביל את השטרות בסכום ולבדוק את נוסח השטר, להגביל בהסכם השכירות ובשטר את מימושו, אך ורק לתנאים ולהפרות מסוימות.

מה נחשב להפרה יסודית?

כמו כן, התעקשו שיהיה רשום בחוזה שעל בעל הדירה להחזיר את השטר לידי השוכר בתום השכירות, או לכל הפחות מיד לאחר ששולמו כל התשלומים על פי ההסכם.

אם בעל הדירה לא מוכן לביטחונות אחרים, התעקשו להגביל את הערבות הבנקאית בסכום ובזמן ולרשום בה ובהסכם עצמו שהיא תקפה אך ורק לגבי סעיפים מסוימים בהסכם (למשל: אי פינוי, אי תשלום דמי שכירות, גרימת נזק, הפרה יסודית) ולנסות להתנות את מימושה בהודעה מוקדמת. מלבד זאת, לפני לקיחת ערבות בנקאית, חשוב להשוות את עלותה במספר בנקים.

סכום הערבות הבנקאית עומד בדרך כלל על 3 חודשי שכירות, אולם בנכסים בהם השקיע בעל הדירה כסף רב הוא יכול להיות משמעותי יותר.

הפרה יסודית

בהסכמים רבים מצוינים סעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית. הכוונה להפרת תנאים יסודיים בהסכם אשר מזכה את הצד הנפגע (בעל הדירה) בביטול מיידי של ההסכם, בפינוי השוכר ובצעדים נוספים כגון פיצויים.

חשוב מאוד לבדוק אם אכן יש סעיף כזה בהסכם ומהם הסעיפים היסודיים אליהם הוא מפנה. מחד, רצוי לצמצם ככל שניתן את הסעיפים היסודיים לעניינים מהותיים בלבד, כגון: אי תשלום דמי שכירות. מאידך, יש לנסות ולהכניס גם סעיפים מהותיים שפועלים לטובת השוכר כגון: תקינות הנכס ותיקון ליקויים בפרק זמן סביר.

חשוב לבדוק האם קיים סעיף המדבר על פיצויים מוסכמים (פיצוי שלא נדרש להוכיח כל נזק על מנת לקבלו ולא שולל קבלת סכומים נוספים) ואם יש כזה כדאי להורידו או לפחות לצמצמו ככל שניתן.

לסיום, בנוסף לאמור לעיל, חשוב לברר פרטים כללים כגון:

• סביבת המגורים החדשה.
•  טיב ויחסי השכנים בבניין.
• מהו סכום התשלום לוועד הבית והאם דיירי הבניין מקפידים על תשלומו.
• האם קיימת חנייה בבניין ואם לא, האם יש בעיית חנייה באיזור.
• האם שומעים רעש בדירה בשעות שונות של היום (קירבה לכביש ראשי, בית ספר).
• האם יש קו טלפון בדירה (התקנת קו חדש כרוכה בתשלום).
  

וטיפ אחרון לסיום: צלמו את הדירה ואת הפגמים בה לפני כניסתכם: לעולם לא תדעו מתי תזדקקו לתמונות.

עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות'. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.