אבסורד בירוקרטי: כך המדינה מרוויחה מתמ"א 38

לאחרונה שומעים יותר ויותר על תמ"א 38, המאפשרת להוסיף בניה לבניינים שקיבלו היתר בניה לפני שנת 1980 כנגד חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה.

כידוע, ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה ששימשה בפועל למגורים. אך מה קורה כשמחיר הדירה כולל גם תשלום עבור זכויות בנייה, כמו למשל הזכות להרחיב את הדירה או להוסיף בנייה על הגג, או כאשר ניתן להרוס את הדירה ולבנות במקומה בנין רב קומות? האם הפטור עבור מכירת הדירה יחול גם על התשלום עבור זכויות הבנייה?

סעיף 49ז. לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למוכר הדירה לקבל פטור נוסף, מעבר לפטור בגין שווי הדירה עצמה, גם בגין התשלום עבור זכויות הבניה הבלתי מנוצלות עד תקרה מסוימת.

עד שנת 2011 הפטור המקסימלי שיינתן לכל העסקה (לדירה ולזכויות הבנייה יחד) לא יעלה על 1.7 מיליון שקל, כשבדירות ששוויין פחות מ-850 אלף שקל, התקרה נמוכה אף יותר.

עד 1.7 מיליון שקל

כמובן שאם הדירה עצמה, ללא זכויות הבנייה הצמודות לה, שווה יותר מ-1.7 מיליון שקל, יינתן פטור לכל שווי הדירה אולם אז כל זכויות הבנייה יחויבו בתשלום מס.

פיצול זה של התמורה בעסקה לחלק פטור ממס וחלק חייב במס, מכונה בלשון המקצועית "פיצול רעיוני". לכן, לכאורה, אם אתם מוכרים דירה בבית משותף שניתן להוסיף לו בנייה על הגג, וסך כל התמורה שקיבלתם לא עולה על 1.7 מיליון שקל - אתם אמורים להיות זכאים לפטור מלא.

יש לסייג את הדברים, מכיוון שלרשות המסים יש דרך לעקוף גם את ההטבה הזו ולחייב את המוכר במס שבח על כל שווי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות, כאשר מנהל מס שבח מחליט לעשות "פיצול פיזי".

במקרה כזה, רואה מנהל מס שבח את המוכר כמי שמכר שני נכסים שונים ונפרדים: דירה עליה מגיע למוכר פטור, וקרקע פנויה/זכויות בנייה החייבות כולן במס.

עד לפני מספר שנים הנימוק הזה היה שמור בעיקר למצבים בהם נמכר בית פרטי הבנוי על מגרש גדול במיוחד, וכאשר זכויות הבנייה מאפשרות לבנות על המגרש יחידת דיור נוספת או יותר, או בנחלות המשתרעות על שטח של כמה דונמים.

במקרים אלה מוענק הפטור רק לשווי הדירה הבנויה וחלק מהמגרש המשרת אותה כגינה. שאר המגרש וזכויות הבניה עליו – יחויבו במס.

מלכודת "הפיצול הפיזי"

אולם, בשנים האחרונות נעשה שימוש בטענת "הפיצול הפיזי" גם על מנת לחייב במס מכירות של דירות בבתים משותפים כשלדירה צמודות זכויות לבנייה על הגג.

טענה זו מביאה לחיוב במס במקום שבו החלת עקרונות סעיף 49ז. הייתה מביאה בעבר לפטור מלא. יחד עם זאת, טענה זו מועלית בעיקר כאשר נמכר הבניין כולו או כאשר נמכרת דירה שלה צמודות כל זכויות הבנייה.

במקרים אלה, יש סיכוי טוב שתוכלו לקבל שומת מס שבח בגין שווי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות. אבל כשנמכרת דירה אחת בלבד בבית משותף וכאשר זכויות הבנייה הן רכוש משותף, סביר להניח שנטיית רשויות המס תהיה להעניק פטור מלא על כל התמורה ששולמה.