למה חשוב להקפיד על רישום בניין משותף?
בישראל בתים רבים המתנהלים כבית משותף לכל דבר, אולם אינם רשומים כך בטאבו וחבל, משום שיש לכך יתרונות לא מעטים. אז איך עושים את זה ולמי זה מתאים במיוחד?
בתים רבים בישראל מתנהלים ועונים על כל הדרישות לבית משותף, אך אינם רשומים כך בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום מקרקעין (טאבו). בדרך כלל, בעלי הדירות נחשפים לעובדה הזו בשעה שהם מבקשים למכור את דירתם ועורך דינם מבקש לברר את זכיותיהם בדירה.
קיימות שתי סיבות עיקריות לאי רישום הדירות בטאבו על שמכם:
1. הנכס הינו בית חדש אשר נבנה בשנים האחרונות על ידי חברה קבלנית שהתחייבה לבצע רישום של זכויות הדיירים והדירות בטאבו, אך מסיבות שונות טרם ביצעה זאת.
2. קבלנים של דירות שנבנו בשנות ה-50 וה-60 ניצלו פרצה שהייתה בחוק מס שבח רשמו את הבניין על שם חברה בע"מ, ובמקום למכור דירות ולשלם מס שבח - מכרו לבעלי הדירות מניות של החברה.
מדוע חשוב שהבית יירשם כבית משותף?
חוק המקרקעין מגדיר בית משותף כבית ובו שתי דירות או יותר, בעל מבנה אחד או יותר. חשוב להבהיר, כי גם אם אין רישום פורמלי של הבית כבית משותף בפנקס הבית המשותפים בלשכת רישום מקרקעין, חוק המקרקעין קובע כי הבית יתנהל כבית משותף.
ברם, לא כל הסעיפים המחייבים בית משותף הרשום בפנקס הבתים המשותפים, מחייבים בית משותף אשר אינו רשום. קיימים מספר יתרונות ברישום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים:
- הסדרת הזכויות בין הדיירים, לרבות הרכוש המשותף והצמדת רכוש לדירה מסוימת.
- חיסכון: בעיקר בבתים הרשומים בחברה בע"מ, אשר על הדיירים (בעלי המניות) לשלם אגרה שנתית. כמו כן, כל פעולה בנכס, שהליכי הרישום שלו לא הסתיימו, מחויבת בתשלומים מיותרים לגופים מתווכים.
- תוקף חוקי: לאחר שסיימתם את הליכי הרישום תוכלו לדעת בביטחון כי הדירה או הבית שרכשתם בבעלותכם.
- עלייה בערך הנכס: שווי נכס שעדיין לא הסתיימו הליכי הרישום שלו עלול להיות נמוך משווי נכס רשום.
- הקלות בהליכי קבלת משכנתא - בנקים נוהגים לאשר ביתר קלות משכנתאות לדירות שהליכי הרישום הסתיימו לגביהם בפנקסי המקרקעין.
- העברת זכויות מהירה - העברת זכויות (קנייה ומכירה) של נכס רשום במסגרת לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) קלה, מהירה, נוחה וזולה לעומת העברה במסגרת חברות הבניה.
- חיסכון בזמן ובהתרוצצויות- לנכס רשום יש רק כתובת אחת לבירורים - לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) המחוזית. לנכס שאינו רשום יש כתובות רבות הגורמות להתרוצצויות, בזבוז זמן וטירחה מרובה.
אז איך עושים את זה?
יש להפריד בין רישום בית על ידי החברה הקבלנית אשר בנתה את הנכס לבין רישום בית באופן עצמאי.
החברה הקבלנית:
חברת הבנייה, ממנה נרכשה הדירה, אחראית כלפי הרוכש לסיים את כל הליכי רישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). לצורך רישום זה גובה החברה, בדרך כלל, מהרוכשים תשלום מראש עבור הוצאות הרישום.
עד לרישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, נוהגות חברות הבנייה לנהל רישום פנימי, האמור לשקף את המכירה לרוכש הראשון, את העברת הזכויות מרוכש אחד למשנהו וכן שינויים שונים החלים במשך הזמן (ירושה, משכנתא וכו').
לרוב, בהסכמי הרכישה מצויין תקופת הזמן, אשר על החברה לבצע את הרישום. ככל שהחברה לא עומדת בהתחייבויותיה, הדבר עלול להתפרש על ידי בית המשפט כהפרת הסכם ולחייבה בפיצויים.
יש לשים לב, כי לרוב כאשר קונים דירה חדשה מקבלן, משלמים שכר טרחה לעורך דינו של הקבלן. שכר טרחה זה, אינו שכר טרחה עבור עריכת ההסכם אלא, בעבור רישום זכויותיכם בבית בלשכת הרישום בעתיד.
רישום באופן עצמאי
במקרה בו החברה אשר בנתה את הבית "חדלת פירעון", כלומר אינה מתפקדת, או במצבים בהם מדובר בבית ישן המוגדר "כחברה בע"מ", אשר הזכויות שנמכרו בה הן מניות, יש לפעול באופן עצמאי לצורך הרישום. כדי לרשום את הבית כבית משותף, יש להשיג רוב של בעלי הדירות, ששטח הרצפה שלהם יחד מהווה למעלה ממחצית שטח הרצפה של כלל הדירות שבבית. לאחר השגת הרוב הדרוש, יש להציג בפני לשכת המפקח על המקרקעין באזור מגוריכם, בקשה לרישום בית משותף הכוללת את המסמכים הבאים:
- טופס בקשה לרישום בית משותף (שני עותקים).
- נוסח מעודכן של רישום המקרקעין אשר ניתן להשיגו בטאבו לאחר תשלום אגרה.
- תשריט של המבנה שאושר על ידי ועדה מקומית לתכנון ובניה או שהוכן על ידי מהנדס, אדריכל, מודד מוסמך או הנדסאי מוסמך (שני עותקים).
- צו רישום מוכן לחתימת הפקח על המקרקעין (ארבעה עותקים).
- הסכמה לשמש נציגות זמנית (שני עותקים).
- תקנון הבית המשותף (ארבעה עותקים).
צו רישום הבית המשותף:
לאחר שהמפקח על המקרקעין בדק את כל המסמכים והנתונים, הוא ייתן צו לרישום הבית כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. בצו יהיו מפורטים הנתונים הבאים:
• מספר הדירות בבית המשותף.
• שטח הרצפה של כל דירה במ"ר.
• מספר גוש וחלקה בתשריט של הבית.
• מספר חלקת המשנה של הדירה ושל הרכוש המשותף.
• חלקים מסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה.
• שטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות (אם קיימים כאלה).
• תקנון מוסכם באם הערך הסכם בין בעלי הדירות.
• שמות הבעלים אשר להם זכויות קנייניות בדירות.
בהצלחה!
עורך דין אופיר מילר הינו שותף בכיר במשרד עורכי דין מילר ושות. הכתבה אינה תחליף לייעוץ משפטי אלא כללית בלבד. בכל הליך משפטי או אחר מומלץ לפנות לעו"ד להתייעצות ולהמשך הטיפול.
לפנייה לכתב/ת 
