הממשלה תוקפת בתחום המיסוי - האם זה יעזור?
הממשלה החליטה על העלאת מס הרכישה על דירה שנייה ושלישית ופטור ממס שבח, אך האם הצעדים יביאו לירידת מחירים? האם מחירי השכירות ירדו ומה יקרה בפריפריה? כל השאלות והתשובות על המהלך הדרמטי בשוק הנדל"ן
הממשלה הציגה הבוקר (ה') את הצעד השלישי במאבק נגד עליית מחירי הדיור. שר האוצר, יובל שטייניץ, ושר הבינוי והשיכון, אריאל אטיאס, הכריזו על שני צעדים חדשים בתחום המיסוי שמטרתם להפחית את הכדאיות הכלכלית של החזקת דירה נוספת להשקעה (דירה שנייה ושלישית). מה המשמעות של הצעדים האלה, ועד כמה הם יסייעו לזוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה?
למה המהלכים מתמקדים ברוכשי הדירות להשקעה?
"ההתמקדות בתחום רוכשי הדירות להשקעה נועדה לסייע למי שאיננו בעל דירה ומבקש לרכוש דירה", מסביר עו"ד ניר הורנשטיין, שותף ומנהל תחום מיסוי מקרקעין במשרד אלתר עורכי דין.
"הטענה היא שרוכשי הדירות להשקעה הובילו לעליית מחירים ובכך לצמצום יכולתם של חסרי דירה לרכוש דירות, ועל כן אם נעודד רוכשי דירות להשקעה למכור ולא לקנות, יגדל היצע הדירות במשק והדבר יסייע למי שאיננו בעל דירה כיום לרכוש דירה (סך כל הרוכשים בשוק יקטן)".
האם החמרת המיסוי על דירות להשקעה צפוי להוריד את מחירי הדירות?
"קשה לומר שקיימת החמרת מיסוי על דירות להשקעה. ההחמרה היא רק לגבי מי שמבקש לרכוש דירה נוספת להשקעה. ביחס לאלה, מועלה מס הרכישה משיעורים של 3.5% ו- 5% היום לשיעורים של 5% עד 7% בעתיד.
ומה לגבי המשכנתא?
"מדובר בהחמרה שהמשמעות המעשית שלה היא תוספת מס של כ-14 אלף למי שיבקש לרכוש דירה בשווי מיליון שקל וכ- 24 אלף שקל למי שיבקש לרכוש דירה בשווי של 2 מיליון שקל. כלומר, ביחס למחיר הדירה מדובר במרבית המקרים בתוספת של כ- 1.2% עד 1.4% למחיר הדירה - צעד שכשלעצמו נראה שלא בהכרח יוביל לעצירת רכישת דירות להשקעה.
"עם זאת, הצעד הנוסף עליו הוכרז הינו דווקא הקלה משמעותית לבעלי דירות להשקעה. אלה יוכלו לקבל פטור ממס שבח על מכירת דירות נוספות על ידם. במקום להמתין ארבע שנים בין מכירת דירה לדירה יוכלו למכור דירות נוספות (עד שתיים) בפטור ממס - הטבה משמעותית שאכן עשויה להוביל לכך שנראה יותר דירות מוצעות למכירה כבר היום, והגדלת ההיצע עשויה בהחלט לתרום לירידת המחירים".
מה יהיה על מי שלקח משכנתא עבור רכישת דירה להשקעה?
עוד" הורנשטיין מסביר כי "לגביו לא אמור לחול שינוי. זאת מאחר שהצעדים יחולו רק על דירות שטרם נרכשו (ככל הנראה יחולו החל מ – 1.1.2011). זאת מעבר לכך שכפי שהוסבר לעיל סך הכל המס הנוסף שיידרש להוסיף רוכש דירה להשקעה לא יהיה גבוה ביחס לסך כל מחיר הדירה".
איך זה ישפיע על מחירי השכירות?
"אם מחירי הדירות ירדו, יש להניח שהדבר ישפיע גם על מחירי השכירויות לכיוון של ירידה, שכן אם יותר אנשים יוכלו לרכוש דירה - פחות אנשים יבקשו לשכור דירה. לא מדובר בקשר מיידי וזהה (לדוגמא, ירידה של 10% במחירי הדירות לא תוביל מיידית לירידה של 10% במחירי שכר הדירה), אולם המציאות מוכיחה שלאורך שנים יש קשר ישיר בין השניים".
תוך כמה זמן תורגש האפקטיביות של המהלך?
"יש לזכור שמדובר בחבילה של צעדים, אשר טרם יצאה לפועל. אם וככל שההצהרות אכן ילבשו ביטוי במציאות באופן מהיר, וההקלות (לרבות הקלות נוספות שאינן במישור המס, מול מינהל מקרקעי ישראל) יצאו לפועל ללא עיכובים בירוקרטיים, יש להניח שהאפקטיביות של המהלך תורגש כבר בחודשים הקרובים.
"בהקשר זה יש לזכור כי גם ציפיות לירידת מחירים הן כשלעצמן מובילות לירידת מחירים. כלומר אם ציבור המוכרים והרוכשים אכן יאמין בצעדים ובהשפעתם, הרוכשים ימתינו עם הרכישה עד לירידת מחירים, והמוכרים יאלצו להוריד מחירים וכך ההשפעה עשויה להיות בתוך פרק זמן קצר".
בעיקר במרכז, פחות בפריפריה
ומה יקרה בעוד שנתיים?"בעוד שנתיים הצעדים עליהם הכריז האוצר צפויים להתבטל. עם זאת, ההנחה היא שבמשך השנתיים הללו כמות התחלת הבניה תגדל משמעותית, ולכן היצע הדירות יגדל עד אז. מצב דברים כזה גם ללא צעדי המיסוי דירות יהפכו לנכס בר השגה ליותר מבקשי דיור. כמעבר לכך יש לקחת בחשבון שלעיתים גם חקיקה שנחקקת לתקופה מוגבלת ("הוראת שעה") מוארכת, אם נוכחים שטרם השיגה את מטרתה באופן מלא".
האם זה צפוי להשפיע במקומות מסוימים יותר או פחות?
הדבר ישפיע יותר במקומות בהם שיעור רוכשי הדירות להשקעה גבוה יותר כלומר אזורי הביקוש (מרכז, שרון וכו') ופחות בפריפריה. עם זאת, ירידת מחירים באזורי ביקוש, משפיעה באופן עקיף גם על ירידת מחירים באזורים אחרים בארץ.
האם ספקולנטים יוכלו להרוויח מהצעדים, וכיצד?
"כמעט כמו בכל מקרה, ספקולנטים עשויים להרוויח מהמהלך במידה מסויימת, וזאת לאור האפשרות למכור יותר דירות בפטור ממס. עם זאת,יש לזכור כי במקרים מסויימים ספקולנטים ממילא ימוסו במס מלא על מכירת דירות אם הדבר ייחשב כעסק בידם (ומשרד האוצר הכריז בעבר על כוונה לנסות ולאתר מוכרי דירות סדרתיים). שנית, גם אם יהיו כאלה שייהנו ואשר האוצר לא כיוון אליהם, הדבר כשלעצמו אינו מהווה סיבה להימנע מהמהלך".
לפנייה לכתב/ת 
