לקנות דירה בבניין ישן לפני שיפוץ: האם כדאי?
המוכר מתגאה כי מדובר בעסקה טובה כי הדירה ממוקמת בבניין המיועד לעבור שיפוץ במסגרת תמ"א 38 לחיזוק מבנים? לא בטוח שהוא צודק. כך תדעו מה הסיכויים שהתוכנית תצא לפועל, ואיך זה ישפיע על איכות חייכם
כאשר אתם מתכננים לרכוש דירה בבניין ותיק, יש סיכוי טוב שתשמעו מהמוכר או מהמתווך את המשפט הבא: "זו עסקה מצוינת, כי לבניין יש תוכנית לתמ"א 38, ולכן ערך הדירה יעלה באופן משמעותי".
לפני שאתם מתפתים, הנה כמה כלים שיעזרו לכם להעריך מה הסיכוי למימוש תמ"א 38 בבניין ולפני כן - האם זה אכן מבטיח כי מדובר בעסקה משתלמת במיוחד.
שווי הציפיות: במקרים רבים, צפי למימוש תמ"א 38, מביא כבר מראש לעלייה במחירי הדירות, שכן המוכרים מרגישים שמגיע גם להם ליהנות מעליית ערך הדירה.
מכיוון שחלק גדול מהתוכניות לפרויקטים לפי תמ"א 38 לא יוצאים לפועל, יתכן שתמצאו את עצמכם משלמים על אופציה שלעולם לא תתממש.
השכנים כמקור מידע אמין
מצב הבניין: כדי לשדרג את הבניין צריכים הדיירים לקבל ערך אמיתי עבור מתן זכויות הבנייה על הגג ליזם. לשם כך, מצב הבניין הנוכחי צריך להיות גרוע למדי: בניין לא משופץ וללא מעלית מהווים נקודת התחלה טובה.
השכנים: לפני רכישה, וזה נכון לגבי כל סוג של נכס, נסו תמיד לדובב את השכנים החדשים שלכם. מהם תוכלו לשמוע גם על היתרונות וגם על החסרונות של הדירה החדשה.
כמובן, שמאותו מקור תוכלו גם לקבל תשובה כנה יותר על יחסי הכוחות בוועד הבית – כמה אנשים תומכים בפרויקט, כמה מתנגדים, מה הציע היזם לדיירים וכו'.
גיאוגרפיה: יש ערים שתומכות יותר בקידום התוכנית, אחרות מערימות קשיים. הצד השני, הוא הצד של היזמים, שמוכנים לגשת לפרויקטים כאלה רק באזורי ביקוש בהם ערך הדירות שיימכרו גבוה מספיק. כמובן שגם על כך תוכלו ללמוד מהשכנים: אם ניגשו חברות, כנראה שמדובר באיזור מספיק אטרקטיבי.
לוחות זמנים: התמ"א הושקה בקול תרועה רמה לפני למעלה מ-5 שנים. גם חברות רבות הוקמו כדי לממש אותה, אבל בפועל, עד היום, כמעט ולא החלו בבנייה.
אחת הסיבות היא הקשיים שמערימות העיריות, אבל גם המאבק בין השכנים, קשיים תכנוניים וגורמים אחרים, מביאים לדחייה ולביטולים של חלק מהעסקות.
כך, שגם אם הבטיחו לכם שמתנהל משא ומתן מתקדם מול יזם, הדרך לחתימה ולתחילת העבודה עשויה להיות עוד רחוקה.
לגור באתר בנייה
משך העבודה: החלק השני של סעיף לוחות הזמנים שצריך לעמוד מול עיניכם, הוא משך העבודה. אם בשעה טובה הבנייה תצא לדרך, חשוב לזכור שמדובר בהליך ארוך.
כל מי שעבר שיפוץ בניין, זוכר את הסבל שנמשך 3 חודשים ולעתים אף למעלה מכך. במקרה של תמ"א 38, מדובר בבנייה לכל דבר, ולכן אתם עלולים למצוא את עצמכם גרים בתוך אתר בנייה במשך שנתיים ויותר.
עבור חלק מאיתנו זה מחיר יקר מדי, אפילו עבור קבלת חדר נוסף לדירה.
עוד על תמ"א 38 קראו כאן
הכותב הינו מחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך האתר www.mydira.co.il
לפנייה לכתב/ת 
