למרות צעדי האוצר: מחירי הדירות צפויים לעלות
תוצאות מכרזי הקרקעות האחרונים של מנהל מקרקעי ישראל רומזים על עליית מחירים של כ-20% בשנתיים הבאות. הסכנה: קבלנים יפשטו רגל
בממשלה מדברים על צינון שוק הדירות, אבל בפועל, בדיקת "ממון" מגלה שמחירי קרקעות מינהל ישראל קפצו עד פי שתיים ממחירי מגרשים דומים לפני שנה.
משום שמחירי הקרקע מגלמים לפחות שליש ממחיר הדירה, כאשר הבניינים שייבנו על אותן קרקעות יהיו מוכנים בעוד שנתיים-שלוש,הקבלנים יאלצו לגלגל העלויות על הקונים, או שייקלעו לקשיים מול הבנקים, בגלל שלא יצליחו למכור במחירי השוק היורדים.
הבדיקה, שנעשתה בסיוע צוות מומחים הכולל את לשכת שמאי המקרקעין, חברת הייעוץ אמבסדור, מחירון לוי יצחק והמכון לשמאות מקרקעין בראשות אהוד המאירי, מעלה, כי מכרזי המינהל האחרונים, במסגרת מדיניות ההצפה של משרד השיכון, מגלמים עליית מחירים בין 5 ל-20 אחוז, כדי להחזיר השקעתם על הקרקע.
החשש הוא שרבים מהקבלנים ייקלעו לקשיים, עקב מחסור בקונים במחירים אלו. 70% מהקבלנים סבורים שהמחירים ימשיכו לעלות בשנה הבאה, אבל אם תתבדה הציפייה להמשך עלייה במחירי הדירות, הקבלנים יהיו הראשונים שישלמו את המחיר.
המינהל: אין לנו שליטה על המחירים
"הקבלנים יורים גבוה ועלולים להסתבך. אם תיעצר השתוללות מחירי הדירות, תיווצר להם בעיה, גם מול הבנקים", אומר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ארז כהן. ב-1995 קרה דבר דומה: קרקעות מינהל שווקו במחירים גבוהים, וב-96' מחירי הדירות עלו מאוד עד שאנשים הפסיקו לקנות, והשוק נכנס למיתון ארוך.
גם בלשכת שמאי המקרקעין טוענים, שאין די קרקעות כדי להוריד מחירים. "הרבה מאוד מקרקעות המינהל סובלים מבעיות פיתוח. מדובר בקרוב ל-10 אלפים יחידות דיור שאינן זמינות לבנייה מיידית לחמש השנים הקרובות", אומר ארז כהן. לדבריו, ב-2011 לא ישארו כמעט קרקעות זמינות לשיווק, כלומר מחירי הקרקעות ימשיכו להאמיר.
בת-ים: עלייה של 50%
כך למשל, מחירה של קרקע לבנייה בבת ים קפצה ב-50%. מגרש ברחוב יוחנן הסנדלר בעיר נמכר לחברה נוה מקבוצת נכסים ובנין שבשליטת נוחי דנקנר, תמורת 66 מליון שקל. לפני כשנה נמכר מגרש דומה באזור בסכום של 46 מליון שקל בלבד.
מדובר בקרקע בשטח 3.4 דונם, המיועדת לבניית בניין מגורים בבנייה רוויה. חמש הצעות הוצעו במכרז. ההצעה הנמוכה ביותר הייתה 50 מיליון שקל. מחיר המינימום שננקב במכרז עמד על 48 מיליון שקל.
גם בגן יבנה יש קפיצת גדולה במחירי המגרשים. היום נמכר בית דו משפחתי ביישוב בכ-1,450 מיליון שקל. במכרז של המנהל שנערך באזור נקבע מחיר של כ-486 אלף שקל ליחידת קרקע, לעומת 250 אלף שקל לפני שנה. זהו מחיר גבוה, שצפוי לאלץ את היזמים למכור בית כזה לכשתסתיים בנייתו בכ-1,740 מיליון שקל, עלייה של כ-20% ממחיר השוק הנוכחי.
במכרז נוסף, בצור נתן, נקבע כי מחיר ליחידת קרקע יהיה בין 334 ל-370 אלף שקל, פי שלושה ממחירי הקרקע שהיו באזור לפני כשלוש שנים. לדברי ליאת דנינו-ישראלי, מנכ"לית חברת הייעוץ והשיווק אמבסדור, המחיר לדירת 4 חדרים בפרויקט בישוב יוכל להגיע גם למחיר של כ-1,340 מיליון שקל, עלייה של כ-15% ממחירי הדירות באזור זה כיום, שעומד על כ-1.15 מיליון שקל.
ירושלים: האטה במספר המכרזים
במודיעין מכרזי הקרקע האחרונים משקפים מחיר של 1.7 מיליון שקל לדירות 4 חדרים, במקום 1.5 מיליון שקל היום. בראש העין, מכרזי הקרקע, לפי לשכת שמאי המקרקעין, עלו מרף של 350 אלף שקל לדירה לפני שנה, ליותר מ-500 אלף שקל כיום. דירת 4 חדרים תימכר ב-1.4 מיליון שקל, לעומת 1.1 מיליון שקל.
המצב בירושלים קשה אף יותר מאזור המרכז, בעיקר בשל האטה בשנה האחרונה במספר המכרזים בשכונות מסביב לירושלים, בינהן הר חומה, רמות ופסגת זאב.
בקריית יובל מחירי הקרקע לדירה במכרז הגיעו לכ-450-750 אלף שקל לדירה. המחירים בפרויקטים החדשים יהיו גבוהים בכ-400 אלף ממחירי הדירות המוצעות כיום באזור. בשנה הקרובה לא ניתן יהיה למצוא באזור דירה במחיר הנמוך מ-1.7 מיליון שקל.
אשקלון: עליית מחירים תלולה
גם באשקלון המצב בעייתי, ומעיד על עליות מחירים תלולות. קרקע בת 9 דונם בשכונת הטייסים, המיועדת ל-91 דירות, נמכרה השבוע לחברת אפגד ב-24.5 מיליון שקל. לפני שנה נמכרה קרקע דומה ב-15.5 מיליון שקל. מדובר בדירות יוקרה שייבנו ליד הים והמחירים בהתאם.
לפי שנה עמד מחירה של דירת יוקרה 4 חדרים בעיר על כ-900 אלף שקל, ובבנייה הצפויה הוא יזנק לכ-1.2 מיליון שקל. מחירה של דירת 5 חדרים עלה מ-1.2 מיליון שקל ל-1.4 מיליון, ודירות גג מ-2.2 מיליון שקל לפני שנה ל-3 מיליון שקל כיום.
קבלנים מתלוננים על קשיים נוספים בשיווק מכרזי המינהל. לדברי יוסי אברהמי, מנכ"ל ובעלים של חברת הבנייה יוסי אברהמי, יש לא מעט בעיות המעכבות לפעמים הקמת אלפי יחידות דיור: "באילת, למשל, ישנה חטיבת קרקע שיצאה כבר 4-5 פעמים למכרז, אך אף אחד לא ניגש מכיוון שמחירי המינימום של המינהל היו מאוד גבוהים. אני מדבר על משהו כמו 360 אלף שקל ליחידת דיור".
"שיטת השיווק לא מתאימה"
בענף טוענים כי שיטת שיווק הקרקעות המינהל, במכרזים למרבה במחיר, אינה מתאימה למצב היום. בענף טוענים כי יש לקבוע מכרזים לפי מחיר למשתכן: מחיר הקרקע ועלויות הפיתוח נקבעים מראש על ידי המינהל, והמכרז הוא על עלות הבנייה הנמוכה ביותר.
במינהל אומרים בתגובה שכ־20% מהמכרזים משווקים כבר היום בשיטה זו. שר השיכון אריאל אטיאס אמר ל"ממון" כי "יש לנו מחלוקת קשה עם האוצר. משרד השיכון הגיש לפני כמה חודשים לאוצר תוכנית לסבסוד קרקע לעשרת־אלפים יחידות דיור במכרזים לפי מחיר למשתכן.
"המכרזים יוקצו במחיר קרקע שהוא מחצית מערך הקרקע שקבע השמאי הממשלתי הראשי. זאת כדי להביא לירידה במחירי הדירות שייבנו. אבל האוצר מתנגד לתוכנית, בטענה שמדובר בעלות גבוהה מדי לממשלה".
הכתבה פורסמה במוסף "ממון" של "ידיעות אחרונות"
לפנייה לכתב/ת 
