זה יכול לקרות גם לכם: הונאות מקרקעין
זה לא כל כך מסובך כמו שהייתם רוצים לחשוב: בשוק מסתובבים נוכלים שמנצלים את תמימותם של רוכשים על מנת "לעקוץ" אותם בסכומי עתק. ממה צריך להישמר ומה עליכם לעשות אם הולכתם שולל בעסקת נדל"ן?
ברשותכם דירה שברצונכם להשכיר. לאחר חיפוש מפרך אחר השוכר האידיאלי, מצאתם בחור שנראה הגון, וחתמתם עימו על חוזה השכירות שמכיל את כל פרטי הנכס: מספר הגוש, החלקה ועוד. ללא ידיעתכם, השוכר צילם אתכם בעת שביקר בדירה ופעל לזייף תעודת זהות המכילה את פרטיכם האישיים.
כעת מעמיד הנוכל את דירתכם למכירה, כמעט באין מפריע וכמובן ללא שתדעו דבר על התרמית המתגבשת. הקונה התמים שהגיע לדירה התרשם מאיכותה ופנה לעו"ד לשם השלמת עסקת הקנייה. העו"ד בדק בטאבו כי פרטי בעלי הדירה הרשום זהים לאלה שהציע את הדירה למכירה ונתן אור ירוק להשלמת העסקה.
כעת, כל שנותר לנוכל הוא למשוך את הכסף ולהיעלם מעל פני האדמה תוך שהוא מכניס אתכם לסבך משפטי ארוך ומתיש מול הקונה התמים. תרחיש בלהות הלקוח מתוך סרט אימה? תתפלאו לגלות כמה פשוט לבצע הונאות בעסקאות מקרקעין.
מוכרים את הנכס לשני קונים במקביל
לעיתים קרובות נוכלים מיומנים מנצלים את חוסר ערנותם של הרוכשים התמימים שנופלים קורבן להונאות שמשאירות אותם חסרי כל. הנוכלים יעשו את מירב המאמצים על מנת לתת לקונה את התחושה כי הנכס אכן מועמד למכירה כחוק.
שיטה נוספת החביבה על נוכלי מסוג זה היא מכירת דירה לקונה בטרם נרשמה הערת אזהרה על הנכס, ואז מכירתה לקונה נוסף. הרוכשים התמימים אינם מודעים לעובדה כי הדירה נמכרה במקביל: הם יגלו זאת עם הגעתם לעירייה לצורך שינוי נסח הטאבו - אך ברוב המקרים, זה כבר יהיה מאוחר מידי עבורם.
הליך מכירת דירה במרמה דורש מהנוכל להשקיע לא מעט מאמצים, בהם לאתר דירה להשכרה ולשכור אותה תוך יצירת מגע עם בעל הדירה החוקי. כאשר מדובר במכירה פיקטיבית של משבצת קרקע, המלאכה קלה הרבה יותר וסכום הכסף שעשוי לגרוף הנוכל גדול.
מזיוף חתימות לגניבת זהות
כבר קרו מקרים בעבר בהם נוכלים ניצלו את העובדה שבעלי הנכס או הקרקע לא חיים בארץ וזייפו את חתימת הבעלים לצורך מכירת הנכס, ואפילו לצורך נטילת משכנתא.
כאשר מדובר במשבצת, הפעילות הקניינית דלילה יותר ומשכך, גם קיים קושי לזהות את בעליה הקודמים של הדירה, זאת מעבר לעובדה כי הסיכוי שבעל המגרש השכן מכיר את בעליו של המגרש שמועמד למכירה קטנים, ולפיכך קשה לאמת באמצעותו את זהותו של הבעלים האמיתי.
העובדה שבעלי הקרקע אינם מתגוררים בארץ מאפשרת לנוכל מרווח פעולה. לרוב, יעבור פרק זמן ארוך מאוד, אם בכלל עד שבעל הקרקע המקורי יבין כי נעקץ.
הנוכל צוחק כל הדרך אל הבנק
כמובן, הנוכל יכול להסתפק בקבלת מקדמה כספית ולהיעלם איתה. אולם ישנם כאלו שאף פותחים חשבון בנק מזויף ובכך בעצם נהנים מכספי המשכנתא. המתוחכמים מבין הנוכלים מתנים את ביצוע העסקה בקבלת תשלום במזומן ודקות אחדות לאחר קבלת סכום הכסף – נעלמים מעל פני האדמה.
ישנם מקרים בהם נשלח מיופה כוח על ידי מוכר הנכס לצורך השלמת עסקת המכירה – מצב אשר עלול להתברר כבעייתי אם ייפוי הכוח ניתן בעבר כדין, אולם כעת הבעלים אינו יכול להתחיל את הליך המכירה, בין אם הוא נפטר ובין אם אינו כשיר לכך.
על מנת למנוע מצבים כאלה, חובה להיפגש עם בעליו של הנכס ולוודא כי העסקה נעשית מרצונו החופשי, שפרטיו זהים לאלה המופיעים בנסח הטאבו לרבות זיהוי על פי תמונתו, וכי לייפוי הכוח יש תוקף נוטריוני.
במקרה בו בעליו של הנכס בחו"ל - ניתן בהחלט לדרוש ממנו שיחתום על ההסכם בפני קונסול ישראלי או להתעקש ולשלוח את העו"ד להחתים את המוכר על ההסכם.
לא מונה עו"ד לעסקה? היזהרו
סממן מחשיד נוסף הינו היעדר עו"ד מטפל מצד המוכר. במידה שעו"ד רציני מטפל בעסקה מצד המוכר, ניתן להעריך בבטחה כי המוכר הוא הבעלים של הנכס וכי לא מדובר בניסיון לביצוע תרמית. עדיף לשלם עוד כמה מאות דולרים על כרטיס טיסה, מאשר לבצע עסקה עם נוכל אשר אינו הבעלים האמיתי של הקרקע.
גם במקרה בו הקונה נפגש עם המוכר ומוודא כי כל המסמכים מעידים כי הוא אכן מחזיק בזכויות בנכס, גם אז צריך לבדוק את הנסח טאבו ולוודא כי אין בו זכויות לצד שלישי, או הערות המצריכות אישור בית המשפט. רצוי אף לבדוק כי אין שעבודים, לא רק בנסח - אלא גם ברשם המשכונות.
בחלק ארי מההונאות מעורבים דווקא בני משפחה שמחתימים את בעל הנכס על ייפוי כוח בלתי חוזר ולאחר מכן פועלים להעברת זכויותיו, ללא ידיעתו. כאשר מדובר בבעל הנכס מבוגר, קיימת חשיבות מכרעת למנות בזמן אפוטרופוס אשר יכול למנוע את מכירת הנכס שלא בהסכמת בעליו.
מה קורה כשבעלי הנכס האמיתיים מנסים להונות את הקונה?
פלוני רכש דירת מגורים בתל אביב בקומת הקרקע ושילם עליה במיטב כספו. זה גילה להפתעתו כי הנכס שקנה במיטב כספו אינו דירת מגורים אלא מחסן. העירייה הבהירה לו חד משמעית כי לא יוכל לגור בנכס שרכש, אלא לצערו רק לאחסן בו את חפציו.
על מנת להימנע ממקרים בהם המוכר מציג מצג שגוי או כוזב לגבי הממכר, יש לחייב קודם כל את המוכר להצהיר על אמיתות המצגים אותם הציג, ולקבוע כי הפרה של הצהרה זו תחשב להפרה יסודית של ההסכם שתגרור תשלום פיצויים מוסכמים.
חשוב לבדוק גם את הרישומים המתייחסים לנכס במחלקת ההנדסה ברשות המקומית ובתיק הבניין, האם הוא עומד בהיתר הבנייה והאם לא עומדים מולו צווי הריסה שלא נרשמו.
פעילות מזורזת לאחר גילוי ההונאה
ישנה חשיבות מכרעת לפעילות מזורזת לאחר שנתגלה דבר התחבולה, שכן הקונה התמים עשוי למכור או לשעבד את זכויותיו.
קונה שגילה כי נעקץ צריך קודם כל לנסות לעצור כל תשלום עבור רכישת הנכס. כך למשל, המחאה שנמצאת בנאמנות של עו"ד, כספי משכנתא שאמורים להיות משולמים, המחאות שנמסרו למוכר ועוד.
על הקורבן לנסות לשריין את זכויותיו הקנייניות באמצעות הטלת עיקול על ידי בית המשפט, שכן ייתכן שהבעלים קשור להונאה.
גורם הזמן משמעותי מאוד במקרים כאלה, אך הפעולות שיש לבצע הינן פעולות משפטיות קריטיות, ולפיכך מומלץ ביותר לפנות לעו"ד שמתמחה בדיני נדל"ן על מנת שיימצא את הפתרון הנכון למקרה הספציפי.
איך מקטינים את הסיכוי להונאה?
לבעלים של מספר מגרשים מומלץ בחום לבדוק באופן שגרתי את מצב זכויותיהם בטאבו. מדובר בבדיקה פשוטה, המתמצה בהנפקת נסח טאבו שעלותה מספר שקלים בודדים, ומבטיחה את הזכויות הקנייניות של בעל המגרש.
כך תוכלו לזהות מיידית האם בוצעה עסקה חדשה – בהנחה שנרשמה בגינה הערת אזהרה על המקרקעין, ולרוץ לבית המשפט בכדי לעצור את העסקה.
מעבר לכך, יש לבקר בנכס ולוודא כי הכול תקין ושאין סממנים שמישהו משתלט על הנכס. ניתן אף לבקש אף מהשכנים שיפקחו עין.
נסח הטאבו צריך לכלול מספר נתונים מהותיים. הבעיה היא כי לא פעם הנתונים אינם מופיעים במלואם ועל כן יש לנקוט משנה זהירות במקרים כאלה. כך למשל, במצב בו המוכר לא רשום כבעלים בנסח הטאבו. המשמעות של היעדר רישום בטאבו עשויה להיות כי לזה שמעמיד את הנכס למכירה – אין זכויות קנייניות בנכס.
רק בכתב
כמובן שאין להסתפק באימות זהותו השמית של המוכר ויש להקפיד כי גם מספר ת.ז שלו יופיע ואף לבקש תצהירי זהות והכוללים תצהיר של אדם אחר – אם הדבר נדרש. מובן כי יש גם לקבל אסמכתאות להעברת הזכויות מהבעלים הרשום, למוכר הזכויות, לרבות אסמכתאות בבר ביצוע תשלומי המיסים בעסקה שבין הבעלים הרשום והמוכר.
על פי חוק המקרקעין, העברת זכויות בנכס מקרקעין חייבת להיעשות בכתב, כך שכל ניסיון של גורם מסוים לגבות כספים עבור עסקה שטרם נחתמה הינה בגדר שימת כסף על קרן הצבי.
על מנת למנוע מצב בו הנכס נמכר לשני קונים שונים, על הקונה להקפיד כי התשלום הראשון עבור רכישת הנכס ייעשה בד בבד עם רישום הערת אזהרה לטובתו. בכל מקרה בו נבצר לבצע רישום של הערת אזהרה בטאבו כגון ימי חג ועוד - מומלץ מאוד כי התשלום הראשון יופקד בנאמנות אצל עו"ד עד להשלמת רישום הערת האזהרה.
עו"ד זיו כספי שותף במשרד עו"ד גינדי כספי העוסק במקרקעין
לפנייה לכתב/ת 
