בעלי נכסים? כך תימנעו מ"תאונות מס"
מחזיקים בכמה נכסים ועומדים למכור אחד מהם? אם לא תתכננו זאת בקפידה אתם עלולים לשלם ביוקר כשתבקשו לנצל את הפטור ממס שבח. איך להימנע מצרות של עשירים
תאונת מס מאוד לא נעימה אירעה לאחרונה לאיש עסקים. אותו אדם החזיק בשתי דירות, האחת – דירה ותיקה במרכז העיר אותה רכש שנים רבות קודם לכן וכעת ביקש להעבירה במתנה לאחיו הצעיר, והשניה – דירת יוקרה באחד ממגדלי היוקרה החדשים.
האיש טופל ולווה על ידי אחד מעורכי הדין הותיקים והמוכרים בעיר. את הדירה הקטנה העביר במתנה לאחיו תוך שימוש בפטור האמור בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין - העברת מקרקעין ללא תמורה מאדם לקרוב, הפטורה ממס שבח.
שנתיים לאחר מכן ביקש למכור את דירת היוקרה שלו אותה רכש מספר שנים קודם לכן לאחר שזו כמעט והכפילה את שוויה. באשר לדירת היוקרה, ביקש לעשות שימוש בפטור הקבוע בסעיף 49 ב' (1) לחוק מכירת דירת מגורים אחת ל-4 שנים פטורה ממס בהתקיים התנאים המנויים בסעיף.
את הדירה הראשונה העביר המוכר לאחיו והעסקה נגמרה במסירתה לאח וברישום הדירה על שם האח בטאבו, בדירה זו לא שולם כמובן מס. לאחר שמכר את דירת היוקרה ודרש לקבל את הפטור, ציפתה לו הפתעה מאוד לא נעימה.
הזכאות לפטור בוטלה
משרד מיסוי מקרקעין הודיע לו כי אינו זכאי לפטור היות ש"ביזבז" אותו בעת ההעברה לאחיו. מס השבח על דירת היוקרה היה גדול מאוד – מאות אלפי שקלים, והמוכר המבוהל פנה מיד לעורך דינו. הלה ניסה לברר את פשר הדבר, מדוע הפטור "נשרף" בעת ההעברה לאח?
הלקוח סבר כי מדובר בהעברה ללא תמורה לקרוב, אשר נהנה מהפטור שבסעיף 62. כאן ציפתה לעורך דינו הפתעה כואבת: החוק קובע כי הפטור למכירת דירה אחת ל-4 שנים עלול לעתים "להישרף" בעת העברה לקרוב משפחה.
בעוד העברה ללא תמורה לבן זוג או לילדו של נותן המתנה אינה מנצלת את הפטור ומאפשרת מיד לאחר מכן למכור דירה בפטור הנ"ל, הרי שההעברה ללא תמורה לקרובים אחרים כגון אח או נכד בהחלט "שורפת" אותו, ועל המוכר יהיה להמתין 4 שנים עד למכירה הבאה.
התוצאה היתה שההעברה לאח יכולה היתה אומנם ליהנות מהפטור האמור בסעיף 62, אך "ביזבזה" את הזכאות לפטור השמור למכירת דירה אחת ל-4 שנים.
יש לשים לב לכך שאם המוכר היה פועל בסדר פעולות הפוך המצב היה שונה. ראשית כל היה מוכר את דירת היוקרה בפטור ממס היות שלא מכר דירה ב-4 השנים האחרונות. ולאחר מכן היה מעביר את הדירה לאחיו בלא תמורה בפטור האמור בסעיף 62 – מתנה לקרוב.
מה ניתן לעשות?
• לנסות לבקש להחליף בין הפטור לחיוב, דהיינו לבקש לשלם את המס דווקא על הדירה הקטנה וליהנות מהפטור לגבי הדירה הגדולה, אם הדבר יצליח יקטן נטל המס באופן משמעותי.
• לנסות לבטל את מכירת דירת היוקרה. הדבר יחייב הסכמה של הקונה ומן הסתם יחייב תשלום פיצוי. בנוסף, במידה ומשרד המיסוי יתרשם שמדובר בפעולה שכל מטרתה התחמקות ממס – הוא לא יאשר זאת ויראה זאת כמכירה חוזרת.
• לנסות לבטל את ההעברה ללא תמורה לאח. גם פעולה זו כנראה בלתי אפשרית, היות והדירה כבר נמסרה לאח ונרשמה על שמו בטאבו.
• בלית ברירה, התרופה ככל הנראה מצויה בחברת הביטוח של עורך הדין. עורך הדין טעה בהעריכו שהמכירה הראשונה בפטור של קרוב, אינה מחבלת בפטור של המכירה השנייה, כאשר בפועל העברה זו "שרפה" את הפטור. לו בדק עורך הדין את תנאי הפטור באופן יותר מדוקדק היה מגלה שקיים הבדל בין סוגים שונים של קרובים.
לראות את התמונה בכללותה
יש לבדוק תמיד לפני כל עסקה את התנאים לקיומו של כל פטור הכתובים בחוק, לעבור על כל תנאי ותנאי ולוודא עם הלקוח שהתנאי אכן מתקיים.
יש לזכור כי המונח "קרוב" משתנה מחוק לחוק, ואף בסעיפים שונים של אותו חוק, ועל כן יש לבחון כל מקרה וכל סעיף לגופו.
במידה שמתוכננות מספר מכירות, יש לראות את התמונה בכללותה ולקבוע את סדר הפעולות הרצוי על מנת להגיע לתוצאה האופטימלית.
נקודה נוספת הראויה לציון היא התיקון לחוק הנמצא כעת בשלבי אישור ואשר נועד לשחרר מלאי של דירות מגורים לשוק. במידה שהחוק יאושר - הוא יאפשר בתנאים מסוימים למכור עד שלוש דירות מגורים בפטור במשך השנתיים הקרובות.
הכותב הינו עו"ד המתמחה בנדל"ן ושותף בחברת פירר הנהלת רכוש - חברה לניהול נכסים
לפנייה לכתב/ת 
