בועת השכירות קרובה למקסימום: לדיירים אין כסף

מעשייה יהודית ישנה מספרת על איש עסקים גוזמאי שסיפר לבני זוג סיפורי מעשיות על רווחי העתק שהוא עושה בשוק. הוא קונה סחורה במאה רובל, סיפר האיש, מחכה מעט ומוכר אותה במאתיים רובל. אחר כך הוא קונה עוד סחורה במאתיים רובל, ומוכר אותה בשלוש מאות. מכיוון שהסוחר שלנו הצליח למכור רק בעליות - הסכומים הלכו וטיפסו ללא הפסק.

• הזינוק בשכ"ד מקפיץ לכם את הפיוז? הגיבו בפייסבוק של ynet 
  

בני הזוג שהוקסמו מאפשרויות הרווח הגלומות בשיטה, גבר עליהם יצרם, והם נתנו לאיש העסקים הממולח את מעט מעותיהם. השניים חיכו וחיכו, והמשיכו לחכות תקופה ארוכה לשובו של איש העסקים שיחזור ובאמתחתו הממון הרב שצבר. כמובן שהסוחר לא טרח לחזור, ועמו נעלם גם כספם. סביר להניח שהם עדיין מחכים למחר, כי מחר יהיה טוב.

גם מחירי הנדל"ן עולים ועולים כבר כמה שנים ברציפות, ובנק ישראל מודאג מאד. בדיוק כמו במעשייה הישנה, יש כאן אנשים שמאמינים שהכיוון הוא רק לעליות מחירים ושאין שום אפשרות לירידה.

למה בנק ישראל כל כך דואג? מחירי הנדל"ן מהווים חלק משמעותי מאד ממדד המחירים לצרכן, ובשנים האחרונות היה מרכיב זה "ערסוואתי״ למדי, והעלה את המדד מעלה מעלה - אל מעבר לצפוי.

מה שבעיקר מטריד את מנוחתו של נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, הוא העלייה הצפויה בשכר הדירה. מגמת גידול בשכר הדירה השוטף משפיעה באופן ישיר על מדד המחירים לצרכן, וזה רע. מדד גבוה משמעו אינפלציה, וכדי להילחם בה פישר יצטרך להעלות את הריבית יותר גבוה ויותר מהר, וכשהשקל יתחזק בגלל הריבית הגבוהה, זרם דולרים ישטוף את הארץ ויקשה מאוד את חייהם על היצואנים.

אבל פה הייתי רוצה להרגיע את יקירי מר פישר. אל תדאג. למחירי השכירות אין לאן לעלות בצורה משמעותית. גם כך הם כבר נמצאים בשמיים.

וכאן המקום להסביר את ההבדל בין אנשי המחר לבין אנשי היום: בעוד שקוני הדירות מאמינים ללא צל של ספק כי המחירים רק עולים, ושמחר הם יהיו הרבה יותר גבוהים, אנשי היום הם האנשים שהפרוטה (או תיבת הזהב) אינה מצויה בכיסם. רובם לא יכולים לקנות דירה - ומיעוטם אינו רוצה לקנות. כדי להניח קורת גג מעל לראשם, הם משלמים שכר הדירה מתוך משכורתם.

השכר עלה, השכירות הוכפלה

איך בעצם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה קובעת את המדד? היא עורכת מדי פעם סקרים בקרב נניח 1,000 משפחות, ובודקת על מה הן מוציאות את כספם. על פי זה היא קובעת את המשקל של כל פריט במדד, וגם את קצב השינוי שחל בפריט זה. סעיף הנדל"ן מחולק לשניים: דירות בבעלות הדיירים (כלומר דירות שקנו אותן) ודירות להשכרה.

מכיוון שקשה מאוד למדוד את השינוי שחל בשווי הדירות (שונות בגודלן, באיכותן, במיקומן ובעוד עשרות פרמטרים), הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בודקת את השינוי שחל בשכר הדירה, כיוון שהשונות בסעיף זה קצת יותר קטנה. לכן מדד שכר הדירה חשוב מאוד לבנק ישראל. הבנק חושש שעליות הריבית הקטנות והמדודות שלו יעלו את החזר המשכנתא של המשקיעים, ובתגובה הם ידרשו שכר דירה יותר גבוה.

אבל בבנק ישראל שוכחים שאת שכר הדירה משלמים אנשי היום, המקבלים שכר מהמעבידים שלהם ולא מהקבלנים. ב-10 השנים האחרונות עלה השכר הממוצע במשק מכ-6,800 שקל בחודש לכ-8,200 שקל - כלומר בכ-20%. השכירות, הו השכירות, לעומת זאת - לא אטעה יותר מדי אם אעיז לומר שבמקומות רבים היא הוכפלה (קפצה ב-100%).

כך למשל, אם אנדב מידע על האיש האהוב עלי ביותר (אני עצמי...) הרי שלפני עשור שכרתי דירת שני חדרים בשינקין רבתי תמורת 650 דולר בחודש, והייתי בטוח שזו קריעה. היום, לעומת זאת, הייתי צריך כנראה להכפיל את הסכום. עת עברתי לצמוד קרקע בסובב תל אביב שילמתי כ-700 דולר לחודש, וגם את הסכום הזה הייתי כנראה צריך להכפיל כעת.

אנשי היום עושים חישוב קר ופשוט למדי. אם שכר דירה עולה 5,000 שקל לחודש, ועל כך צריך להוסיף כמה מאות שקלים על מסים, והשכר נשאר קבוע פחות או יותר, אזי פשוט אין אפשרות לשלם הרבה יותר.

בעוד שאנשי המחר עסוקים בחישובים תיאורטיים על ריביות, מסלולי תשואה שונים, וכמויות כספים גדולות ובלתי נתפסות למדי, את אנשי היום העלאת הריבית האחרונה של פישר פשוט לא מעניינת. הרי אם ירצו אנשי המחר להעלות את שכר הדירה, סף השבירה של אנשי היום יהיה הרבה יותר מהיר: הם פשוט יתכנסו לדירות יותר קטנות או שיחזרו להורים.

לאנשי היום אין טבלאות עתידיות מסובכות. החיים שלהם יותר פשוטים (פיננסית לפחות). אם תשאלו איך אנשי המחר הגיעו לחישובים ונתונים כל כך שונים ולתחזיות כה אופטימיות מבחינתם - התשובה היא מאד פשוטה: אנשי המחר משחקים ברובם בכספם של אחרים (כספם של הבנקים למשכנתאות) וזה מאוד קל לשחק בכסף של מישהו אחר - שאלו את הברוקר הקרוב למקום מגוריכם...

לכן במקום מר פישר הייתי פחות מודאג: אין ביכולתם של אנשי היום להעלות בהרבה את יכולת התשלום לאנשי המחר. רוב רובם של אנשי היום מקבלי השכר משלמים כבר היום קרוב מאד לסכום המקסימלי מבחינתם עבור קורת גג. גם אם ירוקנו את כיסיהם ויקשקשו בהם כצרור מפתחות, לא יפלו מהם יותר מדי מטבעות, כי זה מה יש.