מדינה בגובה: המגדלים יוצאים מתל-אביב

לפני שנתיים עוד הייתה תל אביב שיאנית המגדלים. אקירוב, מתחם צמרות, נווה צדק, ואיפה לא בעצם. אבל בשנה האחרונה חל מהפך בישראל: המגדלים הגיעו גם לפריפריה.

למעשה, ערי הלוויין והפריפריה עוקפות כיום את תל אביב ואת רמת גן השכנה בהיקף הבנייה לגובה. יותר ויותר יישובים שנחשבו לכפריים החלו לבנות בשנה האחרונה בניינים בני 21 קומות ומעלה; 22% מיחידות הדיור שהוקמו משנת 2007 בפרדס חנה-כרכור, למשל, נבנו בבניינים עד 15 קומות.

האבסורד: בעוד שבתל אביב בשנה האחרונה נבנו רק 133 דירות במגדלים בני 21 קומות ומעלה, בפתח תקווה ניבנו 611 דירות כאלה, ובראשון לציון 172 יחידות דיור. החשש שאיש לא מתריע מפניו: לדיירים לא יהיה כסף לשלם את ועד הבית הדרוש לתחזוקתם של המגדלים, וזה עלול להביא אף לאסונות.

הסיבה לתופעה החדשה של מגדלים מעבר לקו הרקיע של תל אביב, רמת גן וגבעתיים דומה לזו שהצמיחה אותם מראש בעיר. עליית מחירי הקרקעות בערי הפריפרייה הביאה לעלייה חדה במספר מגדלי המגורים שהוקמו בשנת 2010. ניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על ידי חברת אלדר, המשווקת דירות ברחבי הארץ, מגלה כי שיאנית הבנייה לגובה בשלושת הרבעונים הראשונים של שנת 2010 הייתה פתח תקווה, שבה הוחל בהקמתן של 1,466 דירות במגדלים בני 11 קומות ומעלה, מתוכם 905 יחידות דיור בבניינים מעל 16 קומות. זאת לעומת רק 365 יחידות דיור בתל אביב.

מדובר בזינוק מהיר מאוד בבניית מגדלים. אם בשנת 2008 הוקמו בפתח תקווה 82 יחידות דיור בבניינים בני 21 קומות ומעלה, בשנת 2010 הוחל בבנייתן של 611 דירות בבניינים בגובה דומה.

את המקום השני במספר הדירות במגדלים בני 21 קומות ומעלה תופסת ראשון לציון, עם 172 יחידות דיור, שהוחל בהקמתן בשנת 2010. מבחינת תל אביב מדובר בירידה חדה בכמות המגדלים שהוחל בבנייתן. בשנת 2008 הוקמו בעיר העברית הראשונה 672 דירות בבניינים בני 21 קומות ומעלה. ב-2010 הוחל בבנייתן של 133 דירות בבניינים בגובה דומה.

במקום השלישי בדירוג ממוקמת הוד השרון עם 161 יחידות דיור במגדלים. הוד השרון הייתה עד לא מזמן "עיר כפרית" המאופיינת בבנייה נמוכה. "הביקושים הגבוהים למגורים בעיר הולידו את הצורך בבנייה רוויה. עם זאת, בהוד השרון הבנייה איננה צפופה, כך שבניגוד לערים מבוקשות אחרות האופי הכפרי והירוק נשמר. כמו כן, המתחם החדש (מתחם 1200) משתלב במרקם העירוני הירוק לאור הפיתוח הסביבתי העשיר שבו מחויבים היזמים, וכן בשל העובדה שהנוף הנשקף מבנייני המגורים הוא נוף כפרי של היישובים הגובלים בהוד השרון", אומרת שרה אילין, מנהלת השיווק של חברת שרביב, הבונה מגדלים בעיר.

לדברי רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, "המחסור בקרקעות זמינות לבנייה והיתרונות הרבים במגורים במגדלים גבוהים הביאו את הרשויות המקומיות ליזום הקמת יותר ויותר מגדלים בני 21 קומות ומעלה".

גם ביישובים במעגל השלישי לתל אביב החלו השנה לבנות לגובה. לדברי רוני כהן, "גם הקרקעות בפריפרייה יקרות ובמדינה קטנה כמו שלנו זה נכון לבנות לגובה. בנייה לגובה היא לא דבר רע ויש בה יתרונות רבים. הבנייה לגובה מאפשרת מרחבים גדולים יותר בין המגדלים, המנוצלים ברוב המקרים להקמת פארקים גדולים יותר. צריך לזכור כי רכישת דירה בבניין גבוה קיבלה לגיטימציה בהמשך לטרנד של מגדלי היוקרה. בעבר רק צמודי קרקע או פנטהאוזים נחשבו מגורי יוקרה. לאחרונה גם הקהל הרחב מגלה את היתרונות במגורים בבניינים גבוהים".

פרדס חנה-כרכור למשל אינה בין עשרת הערים שבנו הכי הרבה דירות במגדלים, אך בשלוש השנים האחרונות הוחל בבנייתן של 372 יחידות דיור בבניינים בני 15-8 קומות – מדובר על 22% מכלל הדירות שהוקמו ביישוב באותה תקופה (1,653).

מהנתונים עולה, כי בשנים 2006-2000 הבנייה בפרדס חנה הייתה נמוכה בלבד וכללה דירות שנבנו ברובן כצמודי קרקע בעלי קומה אחת או שתיים. רק מיעוט מהדירות בשנים אלו נבנה בבניינים בני 3 קומות (17 דירות) ובני 5 קומות (7 דירות).

בשנתיים האחרונות, פרדס חנה-כרכור זוכה להצלחה בקרב רוכשי הדירות, הצלחה שתורגמה להתייקרות במחירי הקרקעות ולכניסה של חברות נדל"ן גדולות כמו שיכון ובינוי, פרשקובסקי וחברת צרפתי צבי ובניו שרכשה לפני כחצי שנה קרקע ב-26 מיליון שקל ובשנה הקרובה היא תחל בבניית 224 יחידות דיור במגדלים.

לדברי דני מריאן, יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, המגדלים כבר אינם מיועדים כבעבר לשוק מגורי היוקרה, אלא שרובם נבנים היום לדיירים במעמד הביניים. הסיבה: בנייה לגובה מנצלת טוב יותר את עתודות הקרקע, אבל הבעייה המרכזית: מי יוכל לשלם על התחזוקה היקרה והבעייתית של המגדלים.

במדינות רבות לא הפנימו את הלקח: סלאמס לגובה הוא דבר בעייתי. עלות האחזקה של מגדלי מגורים היא גבוהה, אבל כשבונים למעמד הבינוני ומטה, אין מי שישלם 200 דולר לחודש ועד בית. יש צורך במעליות מיוחדות ויקרות, במערכות מורכבות לאספקת מים, לכיבוי אש ועוד.

לדברי מריאן, על המדינה להגן בחקיקה במסגרת חוק המכר על אזרחיה מפני הסכנות הכלכליות הכרוכות במגורים בבניין רב-קומות. "ועד בית סטנדרטי שמנהל בניין של שלוש קומות לא יכול לנהל ולתחזק בניין של 20 קומות", הוא אומר. "בקנדה, למשל, הרכוש המשותף של הבניין וכל המערכות בו לא שייכים לדיירים אלא לחברה המנוהלת על ידי גורם מקצועי. לחברה יש אחריות במסגרת החוק לתחזק את הבניין ולגבות דמי ניהול".

רוכשים רכים שוכחים עד כמה המגדלים יקרים לאחזקה. אנשים מתלהבים לראות נוף מגובה מסוק, ולא חושבים על תחזוקת המערכות הנדרשת. למשל, מערכות חירום, בהן אפשר למצוא את הגנרטורים, ספרינקלרים (מתזי כיבוי אש), מערכות אגירת מי חירום, מערכות שאיבת עשן בעת שריפה ומערכות יניקת אוויר לחדרי מדרגות. כל אחת מהמערכות הללו מחייבת בדיקות חודשיות וקבלת אישורים פעם או פעמיים בשנה לתקינותם.

שירותי מכבי האש אינם מגיעים לדירות מעל הקומה התשיעית, מה שמצריך מערכות שמסוגלות לתת מענה במקום הכבאים בשעת שריפה. מערכות נוספות שיחודיות למגדלים כוללות את אזורי הבילוי בבניין כמו לובי, חדרי כושר, בריכת השחייה, גנים וחניונים תת-קרקעיים. "רוב מערכות החירום אמורות לפעול רק בשעת חירום, ולכן אם מתרחשת בהן תקלה לא ממהרים לתקן אותה", אומר מריאן.

גם תמיר מינץ, בעל חברת האחזקה וניהול מבנים מ.מ.מ אחזקות, התריע לא פעם שחוסר הידיעה והרצון לחסוך בתחזוקת רבי-הקומות הובילה לכניסת "חאפרים", שמוזילים את האחזקה בטווח הקצר, אבל עולים יותר בטווח הארוך. כגובה הדירה, גם גובה ההוצאות, ולא ברור אם תושבי הפריפריה יכולים לעמוד בהן.

הכתבה המלאה פורסמה במוסף "ממון"