"אין פיתרון קסם לדיור, הרפורמה לא אפקטיבית"
פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, שחקרה את תוכנית החירום של שרון בשנות ה-90, לא מצפה לנסים ונפלאות מ"המסלול המהיר" של נתניהו: הרשויות במרכז יערימו קשיים, בישובי הפריפרייה החלשים יוקמו מגדלי מצוקה, ואם המחירים יירדו זה יהיה רק לטווח קצר. אז מה הפתרון? "לא לכל מחלה יש תרופה מהירה"
ראש הממשלה, בנימין נתניהו, הציג אמש את פרטי תוכנית החירום להאצת הבנייה למגורים במטרה לעצור את עליית המחירים. במסגרת התוכנית, שהוצגה תחת הכותרת "מסלול מהיר עוקף בירוקרטיה", יובאו לאישור מהיר תוכניות להקמת כ-50 אלף יחידות דיור בתוך 18 חודשים.
לצורך אישור התוכניות המזורז, יוקמו "וועדות דיור לאומיות" (וד"לים) שיעסקו אך ורק בתוכניות בנייה ומגורים. זאת, בדומה לול"לים (ועדות לבנייה למגורים) שהונהגו בשנות ה-90 בידי אריאל שרון, אז שר השיכון, כדי לקלוט את העלייה ממדינות חבר העמים.
מסלול עוקף בירוקרטיה
נתניהו: 50 אלף דירות יאושרו תוך 18 חודשים
צבי לביא
רה"מ הציג את תוכנית החירום בתחום הנדל"ן: תוכניות הבנייה יאושרו ב"וועדות דיור לאומיות" (וד"לים) שיפעלו כוועדות משנה של ועדות התכנון המחוזיות ויעסקו רק בבנייה למגורים. נתניהו: "הרפורמה תוביל לשינוי דרסטי ותקדם את ישראל, שהיא אחת המפגרות הגדולות בעולם בתחום זה"
מתי יורגשו השפעותיה של התוכנית?
"הרפורמה אינה רעה, אבל היא רק לא תהיה אפקטיבית במיוחד. לדעתי, התוכנית לא תורגש כמעט במרכז הארץ, אלא דווקא ברשויות מקומיות חלשות בפריפריה. במרכז הארץ, בערים כמו הרצליה, ראשון לציון, נתניה, פתח תקווה, או תל אביב, תהיה אפשרות קטנה מאד לעקוף את השלטון המקומי ואת החברה האזרחית הפעילה בנושאי סביבה. גם אם החקיקה תקבע שאפשר להעביר אישורים בלי השלטון המקומי, זה לא יעזור. קשה מאד לכפות תוכניות על שלטון מקומי משמעותי, שמגיב לבוחרים
"לעומת זאת, ככל שהרשויות המקומיות חלשות יותר, למשלן בפריפריה או ברשויות חלשות במרכז הארץ כמו לוד ורמלה, יהיה קל יותר לעקוף את השלטון המקומי".
במקומות בהן תורגש התוכנית, על איזה סדר זמנים מדובר?
"ההנבטה בענייני תכנון ובנייה אינה מהירה. לפני שנותנים היתרים צריך לאשר תוכניות בניין עיר, ולעתים לשנות תוכנית מתאר מחוזית. הקצב המהיר ביותר של שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע) הוא תוך כשמונה חודשים עד שנה, שזה יחסית מהר, ורק אחר כך יינתנו היתרי בנייה. הבנייה עצמה תימשך כשנה-שנתיים, כך שבמסלול המהיר ביותר נראה מבנים עומדים אולי תוך שנתיים מתחילת הרפורמה".
כיצד יעבדו להערכתך הוד"לים?
"הוד"לים לא יעקפו את התב"ע, הן צריכות לייצר תב"ע מתוקנת. כנראה יוקמו ועדות, בדומה לכפי שהיה בשנות ה-90, במסגרת 6 המחוזות הקיימים בישראל. וד"לים מחוזיים כאלה יוכלו לאשר תוכניות בניין עיר ואולי גם להוציא תוכניות בנייה, לכאורה מבלי שהתוכניות יצטרכו לקבל אור ירוק בוועדות המקומיות. אבל זה על הנייר, כי בסיכומו של יום לוועדה מחוזית קשה להוציא התרים, היא צריכה להכיר את התנאים בשטח".
אילו קשיים והתנגדויות נוספות יעמדו בפני הוועדות?
"לאחר אישור התוכניות צריך לתת שירותים ותשתיות כמו ביוב מים, בתי ספר, וועדות מחוזיות לא יכולות לטפל בזה. לכן, אם רשויות מקומיות יתנגדו בצורה קשה, יהיה קשה לכפות עליהן, ושוב אנו חוזרים להערכה לפיה רשויות חזקות צפויות להאט מאד את הקצב".
"כפי הנראה, לא תהיה זכות להגיש ערר על החלטות הוועדה, לזו שמעליה, אבל מנגד לא ייקחו מהמתנגדים את הזכות להשמיע התנגדויות, מה ששוב יאט את הקצב".
האם התוכנית תוריד את המחירים?
"הגדלת ההיצע בזמן קצר ומצומצם כן תשפיע על המחירים, אבל אני צופה השפעה שולית באזורי הביקוש במרכז הארץ".
"בשנות ה-90 היה חשש לקריסת מערכות. היום לא"
אלתרמן, שחקרה את תוכנית המסלול המהיר של ראשית שנות ה-90, מכירה היטב את השפעותיה על האצת הבנייה, כמו גם את הסיכונים הטמונים בחובה. כיום, טוענת אלתרמן, מכלול התנאים שונה לחלוטין מאלו ששררו לפני עשרים שנה, ולכן השפעתה של רפורמת נתניהו צפויה להיות פחותה בהרבה.
תוכנית הדיור:
הצעירים ספקנים, העיניים לחו"ל
כתבי ynet
"סופרטאנקר נגד הביורוקרטיה", הגדיר ראש הממשלה את תוכנית החירום לעצירת העלייה במחירי הדיור - אך הצעירים לא מתרשמים. "אני כבר לא מאמינה להצהרות האלה", אמרה ל-ynet אדוה, אם צעירה מאשקלון שמתקשה לרכוש דירה. צעירה מהדרום: "חושבת ברצינות לעבור לחו"ל ולהתחיל שם משפחה"
האם תוכניתו של שרון הצליחה?
"באותה תקופה היה מצב אזרחי לא רגיל. כשיש משבר כזה עמוק, ויש סכנה שהערים יוצפו, שיהיו הפגנות, מתחים חברתים, נזקים כלכליים, עומס תחבורתי, יש הרבה יותר נכונות של הארגונים המתנגדים להתגייס לטובת המערכת.
"החוק המכונה חוק הול"לים, או בשמו הרשמי חוק הליכי התכנון והבנייה שנחקק בשנת 90, באמת השפיע וזירז הליכים של תוכניות בניין עיר. בין השנים 90 ל-92 ניתנו התרים לכ-100 אלף יחידות דיור, בעיקר במסגרת הול"לים. קצב הבנייה הואץ גם הודות לתמריצים שנתנה המדינה לבנייה מהירה.
"אבל השפעה זו היתה קצרת טווח. ברגע שמספר העולים החל לרדת, לאחר התפרקות ברית המועצות בשנת 91, נעלם החשש מקריסת מערכות, ומשך הזמן לאישור התוכניות הואט וכעבור שנתיים חזר כמעט לקצב הקיים בוועדות הרגילות".
"אפילו באותה תקופה היו הבדלים גדולים בין רשויות מקומיות שונות. חקרתי את כרמיאל ונצרת עלית, שתי רשויות דומות עם הרבה קרקע ציבורית. בכרמיאל היה שלטון מקומי חזק, ולמרות המשבר והחקיקה שעקפה את הרשות, היא הצליחה להשיג יותר השפעה מנצרת עלית, לדרוש גימורים יותר טובים ולמנף את הבנייה לצרכיה".
האם מחירי הדירות אכן ירדו?
"קשה לדעת מה היה קורה לולי הושקה התוכנית, אולם בזכות הפתרון המגמה היתה נורמלית ולא נגרמה קריסת מערכות. בגלל שהעלייה קרסה מהר מהצפוי, בכיסים מסויימים בצפון ובדרום היתה אפילו בניית יתר, ולאחריה מכירת חיסול".
במה שונים התנאים היום?
"משבר הדיור היום הוא לא מאותו סוג, היום יש עלייה הדרגתית של מחירים, שלא הופיעה ברגע נתון. התייקרות לא מצדיקה צעד חירום כזה, וכיוון שאין משבר כמו אז לא תהיה התגייסות כזו והמוסדות יקבלו החלטות באופן יותר זהיר ומקצועי".
הבדלים נוספים בין אז להיום?
" השלטון המקומי בראשית שנות ה-90 היה חלש יותר, וגם החברה האזרחית היתה בהתהוות. היום פועלות כ-140 עמותות סביבתיות, התושבים יכולים להתאגד בפייסבוק ובטוויטר, ובנוסף לזה גם בתי המשפט הרבה יותר ירוקים. מעקף כזה של השלטון המקומי כמעט לא ישפיע - זה לא ריאלי".
"משיכת יתר של תוכניות על חשבון העתיד"
אלתרמן מזהירה מסיכונים סביבתיים וחברתיים שעלולים להיגרם עקב הרפורמה. "הנזק העיקרי יהיה ברשויות החלשות שלא יוכלו להתנגד. כשבונים חפוז ומהר, נוטים להקים מגדלי מגורים לשכבות ביניים וזו רעה חולה בפני עצמה: ברבות השנים המגדלים הללו סובלים מאיכות נמוכה של תחזוקה, הם מידרדרים ולטווח ארוך גורמים להידרדרות סביבתית וחברתית. המגדלים מתאימים למאיון העליון בלבד".
גם ברמת השירותים והתשתיות מזהירה אלתרמן מהשלכות שליליות: "בתקופת הול"לים גילינו שלא תמיד סיפקו שירותי ציבור בזמן, ולקח עשור ומעלה להשלים את שירותי הציבור הנדרשים".
גם החשש מנזק סביבתי ברור מאליו: "אם רוצים לשמור על שטחים פתוחים אי אפשר לאשר מהר. הכי מהר זה לאשר בנייה בשטח חקלאי, ולמהירות יש מחיר. לול"לים היה מחיר סביבתי, שלדעתי באותה תקופה היה סביר, בניגוד למצב היום".
האם יש מקום לחשש מפני הורדת הפיקוח שתגרום למחדלים בטיחותיים בבנייה או התגברות השחיתות בענף?
"אני לא חושבת שתהיה התפשרות על נושאי בטיחות, יש לנו תקני בטיחות מאד גבוהים. אני גם לא חושבת שישראל היא מדינה עם רמת שחיתות גבוהה, ולא נראה לי שמהירות האישורים תפגע בפיקוח".
האם האצת הליכי התכנון תפתור את בעיית מחירי הדיור בישראל?
"החקיקה רוצה לזרז את ההליכים, אבל היא היא לא מגדילה את מלאי התוכניות העתידי. כלומר יבנו יותר היום, במקום לבנות מחר ומחרתיים, ובעצם תהיה משיכת יתר של תוכניות על חשבון העתיד. כדי להגדיל ממש את המלאי צריך לשחרר קרקעות והאויב הכי גדול של זה מנהל מקרקעי ישראל, וזכויות הבנייה הן לא אין-סופיות - כי צריך להגן על השטחים הפתוחים".
"אם בכל זאת רוצים להחיש את הליכי האישור, אין צורך לעקוף את ועדות התכנון. אפשר לעשות זאת במסגרת החוק הקיים באמצעות הכפלת כוח האדם המקצועי בוועדות המקומיות והמחוזיות. בערים בנות 100 אלף ו-200 אלף תושבים, עובדים היום 4-2 אנשי מקצוע על בדיקת התוכניות. אנחנו נמצאים בתת תקנים אדיר לעומת מדינות עם כלכלות דומות. "במקביל חוק התכנון הבנייה מאפשר כבר היום להקים הרכבים כפולים ומשולשים בוועדות המחוזיות, שדנים במקביל בתוכניות, שיכולים לפתוח את הפקק הקיים בוועדות אלה".
קיים פתרון יעיל יותר?
"כשיש אוכלוסיה שגדלה בקצב הכי מהיר במערב, במדינה קטנה וצפופה, אין פתרונות קסם. לטווח הרחוק יהיה נכון להשקיע בשיקום הערים, אבל זה ייקח זמן, ועד אז לא כדאי לגמוע את השטחים הפתוחים. אולי בינתיים הפתרון הוא אלא לשנס מותנים ולהצטמצם בשטח.
"יש עכשיו מצוקה, אבל לא לכל מחלה יש תרופה מהירה, וענייני תכנון ובנייה הם לדורות, וגם נזקים כמו אבדן שטחים פתוחים או הקמת מגדלי מצוקה הם לדורות".
לפנייה לכתב/ת 
"בינתיים כדאי להצטמצם". אלתרמן
צילום: בן לם
מומלצים
