מסובך אבל פחות: על השינויים בתקנות פינוי-בינוי
פרויקטים של פינוי בינוי מעוררים עניין רב בקרב יזמים וציבור בעלי הדירות, אולם במהלך יישומם מתגלים קשיים שונים שמונעים או מעכבים את הוצאתם לפועל. מומחים מציעים מגוון יוזמות והצעות לפתרון
פרויקטים של פינוי בינוי מעוררים עניין רב בקרב יזמים וציבור בעלי הדירות, אולם במהלך יישומם מתגלים קשיים שונים שמונעים מיוזמי הפרויקט להוציאו אל הפועל.
לאחרונה נכנסו לתוקף מספר תיקוני חקיקה שהיוזמה להם מקורה ב"שולחן עגול" שהקימה לפני כשנתיים אדריכלית סופיה אלדור, מנהלת אגף תכנון ערים במשרד הבינוי והשיכון, ובו השתתפו עורכי דין, אדריכלים, שמאים ויזמים, במסגרתו תרמו כל אחד בתחומו, רעיונות לשינויי חקיקה שיאפשרו הוצאת הפרויקטים אל הפועל.
הדייר יקבל דירה ששטחה עד 200 מ"ר
עו"ד מירה בורנשטיין, שותפה במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון, העוסק במקרקעין ומלווה פרויקטים של פינוי- בינוי, אומרת כי לאחרונה תוקן חוק מיסוי מקרקעין והוא מאפשר לתת לדיירים המתפנים דירה ששטחה עד 200 מ"ר, לעומת 120 מ"ר עד כה.
תיקון זה פתר בעיה של דירות קיימות גדולות, לעתים בשטח העולה על 120 מ"ר, שבעליהן סרבו להצטרף לתהליך אם לא יקבלו דירה ששטחה גדול מדירתם הנוכחית. דרישה זו הייתה כרוכה בתשלום מיסוי, דבר שלא אפשר קידום התהליך.
תיקון נוסף משמעותי בחוק מיסוי מקרקעין מאפשר למי שמלאו לו 60 שנה או מי שנזקק לשירותי סיעוד, לקבל פטור ממס אם הוא מקבל תמורה כספית עבור דירתו הנוכחית ורוכש תמורתה מגורים בבית אבות.
השמאי קבע שיש כדאיות? הדייר הסרבן ישלם
תיקון נוסף שנכנס לתוקף לאחרונה הוא תיקון חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו – 2006. עו"ד מירה בורנשטיין מסבירה שהתיקון מעמיד לרשות דיירי מתחם פינוי-בינוי אמצעי מקצועי לצורך הגשת תביעות נגד דייר סרבן: שמאי פינוי ובינוי המוסמך לקבוע כי העסקה שנחתמה ע"י רוב מיוחס של בעלי הדירות, הינה כדאית כלכלית.
קביעתו של השמאי בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט תהווה חזקה שעל בסיסה ניתן יהיה לתבוע את הדייר הסרבן בגין הנזק שנגרם לרוב המיוחס שהסכים לעסקה.
עו"ד זיו כספי, שותף במשרד עוה"ד גינדי-כספי העוסק במקרקעין, שמשרדו מלווה יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, סבור שהמדינה צריכה לכפות פינוי על הסרבנים במקום לקנוס אותם בקנסות, שכולם יודעים שלא יוכלו לעמוד בהם ושכמעט לא ניתן לאכוף אותם, אך זאת תוך שמירה על מציאת פתרונות הולמים לבעלי צרכים מיוחדים.
לדבריו, "נכון להיום בית המשפט אינו יכול לחייב דייר לחתום על חוזה ולפנות את דירתו וזו אחת הבעיות המרכזיות מהן סובלים יזמי פרויקטים של פינוי בינוי. חובה לאכוף אבל צריך לשפר ולהיות ריאלים".
הוא מוסיף כי "יהיה נכון כי היזם יחויב להראות לביהמ"ש שנמצאה לדייר דירה שעונה על כל הצרכים שלו, זאת אומרת שלא מספיק לתת לדיירים כסף, והמחוקק צריך לאפשר לבית המשפט לחייב דיירים להתקשר בחוזי פינוי בינוי ולפנות את דירתם".
יחד עם זאת, לטענתו צריך לקבוע בחוק כי בנוסף לקנס כספי, יש לחייב דיירים סרבנים לחתום על הסכם ולפנות את דירתם ובלבד שהתקיימו שלושה תנאים:
1. רוב מיוחד מבעלי הדירות חתם על הסכמים דומים עם היזם
2. הוכחה היתכנותו התכנונית והכלכלית של הפרויקט
3. ניתן פתרון כלכלי הולם תוך התייחסות לדייר הסרבן (שאינו שונה מערכי הפתרון שהוצא לדיירים אחרים בפרויקט תוך התייחסות ספציפית לצרכים מיוחדים).
המבחן הכלכלי
לדבריו של עו"ד זיו כספי, בבואו של יזם לבחון פרויקט פינוי בינוי, עליו לבדוק בין היתר את הפרמטרים הבאים: בדיקקת היתכנות כלכלית, התכנות תכנונית, תמיכת הרשות וידוא אחיזה קניינית, שיתוף דיירים, פעולה מול נציגות , איתור קרקע ציבורית הבנויה לפינוי.
לאחרונה הוא מספר, פנו אליו באחרונה יזמים בשלושה מקרים שונים בעלי מכנה משותף זהה: בכולם מדובר בבתים צמודי קרקע על אדמת מינהל.
על פניו הפוטנציאל גדול - 30 דונם אדמה ו- 30 דיירים ואפשרות לבנות בפרויקט 300 דירות. למעשה, פרויקטים כאלה אינם ישימים, בין היתר משום שהמינהל לא פוטר מדמי היתר פרויקטים שאינם בבניה רוויה.
מדינת ישראל יזמה עשרות פרויקטים כאלה, והשקיעה עד כה עשרות מיליוני שקלים בפרויקטים של פינוי בינוי שלא יצאו לפועל בגלל שלא לקחו בחשבון פרמטרים רבים.
חסמים נוספים
חוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 תוקן כך שניתנה סמכות לוועדה המחוזית, לבקשת משרד ממשרדי הממשלה, העניק הקלה ממספר הדירות הקבוע בתכנית למגורים לצורך תוספת דירות קטנות. תיקון זה נותן מענה למגמה לאפשר מגורים לצעירים ומעוטי יכולת במתחמים עירוניים חדשים.
עו"ד מירה בורנשטיין אומרת כי תיקונים אלה מסירים חלק מהמכשולים הרבים העומדים בדרכם של הפרויקטים, אך בכך אין די. לדעתה, קיים הכרח לחייב את הדייר הסרבן לחתום על חוזה עם יזם, במידה שבעלי רוב מיוחס חתמו ושמאי פינוי בינוי קבע שהעסקה כדאית מבחינה כלכלית וכן לאפשר לנקוט בהליכים מהירים לדיון בתביעות נגד דיירים סרבנים.
לקבוע קריטריונים אחידים
לצד זאת, לטענתה, יש לקבוע קריטריונים אחידים או מנחים לזכויות בניה במתחמי פינוי בינוי, תוך הבטחת היתכנות כלכלית ורווחיות נאותה ליזמים כמו גם עידוד פרויקטים של התחדשות עירונית במסלול יזמות פרטית, (להבדיל ממסלול הרשויות המקומיות), במגמה ליעל את ההליך ולחסוך כספי ציבור.
מעבר לכך, מציינת עו"ד בורנשטיין, כי יש לקבוע כללים אחידים למתן פטור מהיטל השבחה ומתן הנחות בארנונה לדיירים המתפנים לפרק זמן מסוים לאחר כניסתם לדירות החדשות.
במקביל, יש לקבוע כללים אחידים לקבלת הסכמת הבנקים המסחריים לליווי בנקאי של הפרויקטים, תוך הסדרת נוהל אחיד להסרת משכנתאות והערות ועיקולים הרשומים במתחם, כדי לאפשר שיעבוד המתחם לטובת בנק מלווה, תוך הגנה על בעלי השעבודים והנושים.
לפנייה לכתב/ת 
