תל אביב מציגה: תוכנית החלוקה של תמ"א 38

עיריית תל אביב תדון לאחר הפסח במסמך מדיניות הקובע את זכויות הבנייה שיתאפשרו ברחבי העיר מתוקף תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, תמ"א 38. בכך תהפוך תל אביב לעיר החלוצה בהסדרה פרטנית של התוכנית. בחודשים האחרונים שקדה הוועדה המקומית בתל אביב על מסמך מדיניות שיעשה סדר בתחום ויקבע מהן זכויות הבנייה והתוספות לכל בניין בעיר.

• תמ"א 38: המדריך המלא לדייר הנבוך  
• הפרטת האחריות: מדוע תמ"א 38 עדיין תקועה?
• בואו להתעדכן בסרטונים ותמונות בלעדיות בפייסבוק שלנו
  

לאחרונה עמדה העירייה ובראשה רון חולדאי תחת מתקפה מצד תושבים ויזמים, שטענו כי המדיניות התכנונית בעיר אינה אוהדת את התוכנית לחיזוק המבנים. חולדאי אף הביע חוסר אמון ביכולתה של התוכנית במכתב שפרסם בכלי התקשורת, ובו כינה את תמ"א 38 "תוכנית בכאילו".

למרות זאת, דורון ספיר, יו"ר הוועדה המקומית בתל אביב, מסביר כי הצורך במסמך ייחודי לעיר נובע מכך שתמ"א 38 היא תוכנית ארצית אשר אינה מביאה בחשבון את ההיבטים הייחודיים של כל עיר וכל שכונה. "המטרה שלנו היא לאפשר את חיזוק הבניינים באמצעות התמריצים של התוכנית, אך במקביל לשמור על התכנון בהתאם למרקם העירוני", אומר ספיר. לדבריו, "מסמך המדיניות נועד לצייד את הוועדה המקומית בתל אביב בכלים שיאפשרו לה לבחון בקשות להיתרי בנייה מכוח התמ"א ולקבל החלטות באופן מושכל, מקצועי ועקבי, שיוכלו לעמוד במבחן משפטי וציבורי. קבלת החלטות כזו תסייע בהשגת מטרת התמ"א, חיזוק מבנים, תוך שמירת מרקמים ייחודים בעיר ושיפור חזות המבנים".

הצעה נוספת שתגיע לדיון בוועדה, שבה תומכים חברי הוועדה פאר ויסנר וארנון גלעדי, היא יצירת מנגנון שימנע בזבוז זמן וכסף המושקעים בהגשת תוכניות שאין להן היתכנות. ההצעה כוללת הקמת ועדת משנה לדיון בהתנגדויות, שתורכב משלושה חברי ועדה שיתכנסו פעם בחודש, ותקבל תמונות של הבניין ותיק מידע של הנכס ותערוך סינון ראשוני של המבנים. ממכתבו של ויסנר לגורמים בוועדה עולה כי מהנדס העיר מתנגד למנגנון זה, ולא ברור אם הבקשה תאושר.

מרכז העיר: הצפיפות מגבילה

תושבי מרכז העיר יצטרכו להמתין מעט כדי להבין סופית מהן זכויות הבנייה שיתאפשרו מתוקף התוכנית לחיזוק מבנים. הסיבה לכך היא החלטת הוועדה המקומית על הטמעת תמ"א 38 בתוך תוכניות הרובעים במרכז העיר שנמצאות עדיין בהליכי תכנון. לדברי ספיר, הצורך בסנכרון תוכניות הרובעים ותמ"א 38 נובע מכך שאזור מרכז העיר מאופיין בצפיפות הגבוהה ביותר בעיר וכל תוספת של של יחידות דיור מצריכה בחינה של השירותים העירוניים ברובע כמו כיתות לימוד וגני ילדים לכל יחידת דיור שתתווסף.

בעיה נוספת שעמה מתמודדות תוכניות הרובעים היא בעיית החניה והתקנים שנדרשים לחניות על כל יחידת דיור שתתווסף לאזור זה. האזור המסומן במפה כלב העיר הוא הצפוף ביותר ובו המדיניות תהיה לא להוסיף יחידות דיור מעבר לזכויות שכבר מאושרות בתוכניות בניין עיר, גם אם על פי תמ"א 38 הבניין מיועד לחיזוק. עם זאת, המסמך קובע כי אם יימצא פתרון חניה ראוי תינתן אופציה לסגור קומת עמודים ובה יוכלו היזמים לבנות יחידות דיור נוספות.

ברובעים 3–6 יינתנו זכויות הבנייה של התמ"א רק במקרים שבהם לא יהיו חריגות מתוכניות הרובעים. לדוגמה, ברובע 3 במבנים של עד 4 קומות יינתנו זכויות לתוספת קומה וחדר יציאה לגג שלא יעלה על 50% משטח הגג. במבנים בני 5 קומות תינתן תוספת של קומה עם נסיגה של 2 מטרים בחזית, ובמבנים הגבוהים משמעותית מסביבתם כבר היום יינתנו כל התוספות מתוקף תמ"א 38.

ברובע 4, שבו כלולים רחובות ראשיים כמו ארלוזרוב, ויצמן, נמיר ושאול המלך, תותר תוספת של כ־2.5 קומות כך שגובה המבנים יוכל להגיע לכ־6.5 קומות. במבנים של עד 5 קומות יורשו קומה וחדרי יציאה לגג ששטחם לא יעלה על 50% משטח הגג. ברחובות המאופיינים בבנייה של קוטג'ים לא תתאפשר תוספת קומה ובמבנים שייהרסו וייבנו מחדש ניתן יהיה לבנות עד 6.5 קומות.

עבר הירקון: עוד קומה ברמת אביב ג'

לפי המסמך, בשכונות צמודות הקרקע בעבר הירקון מטרת העל היא שמירה על אופי השכונה כשכונה בבנייה נמוכה. מדובר בשכונות כמו אפקה, תל ברוך, צהלה, שיכון דן ובחלקים משכונת רמת החייל ורמת אביב ג'. באזורים אלה תתיר הוועדה המקומית תוספות שניתנות מתוקף תמ"א 38, כמו למשל תוספת מרפסות, ממ"דים, או מקרים שבהם המבנה מאפשר זאת יינתן אישור לסגירה של קומת עמודים. עם זאת, גם אם שטח המבנה גדול מ־400 מ"ר (שטח מבנה מינימלי בתמ"א 38), לא תתאפשר תוספת קומות.

באזורים אחרים כמו מרבית שטח רמת אביב ג', חלקים מתוכנית ל', נאות אפקה א' וחלקים מנאות אפקה ב' ובאזור רביבים, המדיניות תהיה לאשר תוספת מתוקף התמ"א, שלפיה כיום ניתן להוסיף קומה נוספת וחדרי יציאה לגג. באזורים בודדים בשכונות הצפוניות המדיניות תהיה לאשר זכויות בנייה בנוסף לזכויות מתוקף התמ"א, למשל מרבית רחוב ברודצקי וחלקים מרחוב איינשטיין ברמת אביב, ומרבית שטחה של שכונת נווה שרת.

מזרח העיר: "נקבל חיים חדשים"

שכונות מזרח העיר צפויות לקבל את מרב זכויות הבנייה. כך, מרבית הבניינים באזור זה יקבלו קומה נוספת מעבר לקומה וחצי שמאפשרת תמ"א 38 באזור. לדבריו של ארנון גלעדי, חבר הוועדה המקומית ותושב דרום העיר, זכויות אלה הושגו לאחר מאבקים ממושכים מול גורמים שונים בעירייה.

"המאבק נועד להפוך את החיזוק לכדאי גם בשכונות חלשות ולאפשר בהן את חיזוק המבנים", מסביר גלעדי. לדבריו, בדרום־מזרח העיר יש שטחים ירוקים רבים ושטחי ציבור רבים ולכן ניתן לקלוט בהם דיירים חדשים. "האפשרות להוסיף קומות מתוקף התמ"א ועוד קומה נוספת תכניס חיים חדשים לשכונות מזרח העיר ותביא אליהן אוכלוסיה חדשה וצעירה שתחזק את האזור מבחינה כלכלית וחברתית".

מי שייתקל בבעיה בנושא החיזוק הם אותם תושבים המתגוררים באזורים שבהם הבנייה אינה מוסדרת וזכויותיהם לא נרשמו בטאבו. לפי מסמך המדיניות, מדובר במובלעות בתוך כפר שלם ושכונת הארגזים. גלעדי מסביר שמדובר בסך הכל ב־400 תושבים שגרים באזורים שבהם הבנייה אינה מוסדרת - המהווים אחוז קטן מאוד.

דרום העיר ויפו: זכויות מוגדלות

בכל שטח יפו ההיסטורית לא תתאפשר תוספת קומה או בנייה מעבר לזכויות שאושרו במבנים לשימור. לפי המסמך, מבנים המיועדים לשימור מחמיר לא יוכלו ליהנות מתוספת בנייה מכוח התמ"א, ובמבני שימור קל ובינוני תידרש חוות הדעת של ועדת השימור.

בשטח תוכנית יפו B הסמוכה למתחם נגה לא תתאפשר בנייה בגלל צפיפות גבוהה מדי. בצפון פלורנטין תתאפשר תוספת של קומה מלאה, אבל בתנאי שזו לא תחרוג מעבר לתוכנית שאושרה בוועדה המקומית. אלמנטים שיתווספו לבניין לצורך חיזוק לא יאושרו אם יחרגו מקו האפס של הבניין אל תוך המרחב הציבורי, או שיפגעו בערך ארכיטקטוני או היסטורי של המבנים. 

הוועדה תהיה מוכנה לשקול חריגה במקרה שיוכח כי אין אפשרות אחרת לחזק את הבניין. במתחם הכובשים שבשכונת כרם התימנים תתיר הוועדה המקומית את כל התוספות מכוח התמ"א 38 וגם מתוקף תב"ע קיימת, שמאפשרת זכויות בנייה מוגדלות ובתנאי שסך כל התוספות לא יעלו על שתי קומות. מי שייהנה מזכויות בנייה מוגדלות מעבר למה שמאפשרת התמ"א הן שכונות נווה עופר, יפו ג', יפו ד', החלק הדרומי של שכונת קריית שלום והשיכונים הצמודים ליפו ההיסטורית, בעיקר רחוב שדרות ירושלים.