כיצד נחלץ את תמ"א 38 מהריסותיה?

דו"ח מבקר המדינה האחרון עסק בכישלונה של תמ"א 38 בסיוע בהיערכות לרעידות האדמה. תמ"א 38 היא הכלי שבעזרתו המדינה הפריטה למעשה את האחריות למיגון בנייני מגורים פרטיים מפני רעידות אדמה, אך עד היום, מתוך למעלה ממיליון דירות הבנויות שלא על פי תקן רעידות האדמה - הוגשו רק כאלף בקשות להיתר על פי תמ"א 38.

הטענה העיקרית היא, שאין למדינה תקציב בסדר גודל מספיק על מנת לחזק את כלל הבניינים בישראל הזקוקים לחיזוק ושנבנו שלא על פי התקן. אך כם אם רשויות המדינה הפריטו את האחריות לחיזוק הבתים - עדיין מחובתן לעשות את המירב על מנת לאפשר את יישומה של התוכנית בפועל. נכון להיום, הבעיות העיקריות מתרכזות בשלושה מישורים:

הדיירים: פרויקט סבוך כמו תמ"א 38, שעליו אמורים כלל דיירי הבניין להחליט, או למצער שני שליש מהם, אינו דבר של מה בכך. בפועל נראה, שקשה לדיירים לזנוח את שיקוליהם האינדיבידואלים בבחינת "מה יוצא לי מזה" ולהתרכז בחיזוק הבניין כנגד רעידת אדמה. משום כך, יש חיכוכים בין הדיירים ליזם ובינם לבין עצמם.

היזמים: תמ"א 38 קרצה בעיקר ליזמים בסדר גודל בינוני קטן, ורבים מהם לא פועלים ברמה המקצועית הנדרשת לפרויקט סבוך מעין זה. הדבר מתבטא בהבטחת תנאים לא ריאליים לדיירים, או בחוסר מקצועיות בכל הנוגע לתכנון הקונסטרוקטיבי של הפרויקט. ולראיה: פרויקטים רבים לא מאושרים לבניה בשל כשלים בתכנון הקונסטרוקטיבי.

הרשויות המקומיות: כחלק מקידום תמ"א 38, ניתנת אפשרות לרשויות המקומיות (עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38), לקדם תוכנית בניין עיר המשלימה ומוסיפה זכויות לתמ"אש. כך למשל ברמת גן, ראשון לציון ורחובות. הבעיה היא, שרבות מתוכניות אלה נעשו מבלי לשקול בצורה מקיפה גורמים רלוונטיים שונים כמו הסיכונים הסיסמיים בכל אזור בעיר המשליכים על צורת חיזוק הבניינים, ההשפעות שתביא התוכנית על המרחב האורבני ועוד. 

מצב זה גורם לכך, שיזם המגיע ליישום הפרויקט לא יכול לדעת בודאות מהן החובות והזכויות שיחולו עליו ולכן קשה לו להבטיח בצורה מדויקת לדיירים מה יקבלו. כמובן שזה יוצר אי אמון בין הדיירים ליזם, וכן עיכובים ביישום הפרויקט. כך למשל, וועדת ערר בתל אביב דחתה פרויקט תמ"א 38 ברמת גן, למרות שהסתמך על תוכנית קיימת, מכיוון שזו לא לקחה בחשבון שיקולים קריטיים לתכנון.

מה צריך לעשות?

כדי להעיר את התמ"א מהקיפאון, יש לנקוט במספר פעולות במקביל. ראשית, יש להסדיר בחקיקה מעמד לחברות מנהלות לתמ"א 38, למשל חברות כלכליות עירוניות, שישמשו כממשק שבין הדיירים ליזם ויקדמו את הפרויקט מטעם הדיירים עד לשלב היתר הבנייה. לאחר מכן הן יבצעו מכרז בשיתוף הדיירים לבחירת הקבלן או היזם שייקח עליו את הפרויקט, וייצגו את הדיירים כך שימעיטו מהחיכוך בין הדיירים ליזם ואף בין הדיירים לבין עצמם.

חברות אלה יוכלו גם להתחלק עם היזם ברווח מהפרויקט, שכן הוא לא נאלץ להתעסק עם הדיירים והעירייה. באופן זה, גם יחוזקו הבניינים, וגם תקציב העירייה יגדל. כך למשל, העירייה תוכל להשתמש בתקציב זה כדי לחזק בניינים שלא ניתן או לא כדאי לחזק על פי התמ"א.

שנית, יש לתכנן תב"עות (תוכנית בניין עיר) מפורטות על פי סעיף 23 לתמ"א 38, שמוסיפות על הזכויות שמעניקה התמ"א ושעומדות בהנחיות המחמירות שהוציא מנהל התכנון לעניין. המטרה היא להעלות את הרווחיות והכדאיות הכלכלית של התמ"א ליזמים. עלות הכנתה של תב"ע לרשות, נעה בסביבות מיליון שקל, אך גם אם דרוש תקציב לעריכת תוכניות יסודיות הללו, הרשות המקומית תוכל לדאוג לקבלת התקציב ממקורות כמו היטל השבחה, שישולם על ידי היזמים או תקציב החברה המנהלת, שיגיע מחיזוק הבניינים על פי התוכנית.

שלישית, יש לשנות את חקיקה באופן שיאפשר לרשויות המקומיות להכריז על מבנים שלא עומדים בתקן רעידות האדמה כמבנים מסוכנים ועל ידי כך לחייב את הדיירים לחזקם. על מנת למנוע סחטנות או הססנות של חלק מהדיירים, חייבות הרשויות לחייבם לחזק את הבניין תוך פרק זמן מוגדר ובסיוע החברה המנהלת של העירייה. אלמלא כן, הבניין יוכרז כמסוכן ויפונה.

הכותב הוא שותף במשרד עו"ד אמזל- לוי- חסיד המתמחה בנדל"ן