דירות להשקעה והוזלת המחירים: האם יש קשר?
האוצר דיווח על ירידה ברכישת הדירות להשקעה, אך זו עלולה להוריד את מלאי הדירות להשכרה, לדחוף שוכרים לשוק הדיור, ודווקא להגביר את הלחץ למעלה על מחירי הדירות. רק עלייה בהתחלות הבנייה, לצד יציאתם מהשוק של משקיעים שאינם משכירים את דירותיהם, יביאו לשינוי המיוחל, ולהוזלת מחירים
במשרד האוצר דיווחו בגאווה של ירידה של 28% בהיקף רכישת דירות להשקעה ברבעון הראשון של 2011. הם כמובן גם מיהרו לנכס לעצמם את הקרדיט, גם אם באופן חלקי. רכישת דירה להשקעה בישראל נחשבת באופן מסורתי, גם אם לא תמיד מוצדק, כהשקעה סולידית. היקף העסקות גדלו מאוד בשנים האחרונות במיוחד על רקע הריבית האפסית במשק, שהביאה לכך שהשקעות חלופיות, כמו פקדון בנקאי, הביאו לתשואות שוליות, בעוד שרוכשי הדירות נהנו מתשואות נאות - מדמי השכירות ומעליית שווי הדירות.
העלאת הריבית של החודשים האחרונים הביאה לאפקט כפול: מצד אחד ניתן ליהנות מריבית גם בבנק ומהצד השני - מי שמתכוון לממן את קניית הדירה עם משכנתא, גילה פתאום שזו התייקרה משמעותית בחודשיים האחרונים. זה, יחד עם חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן - על רקע העובדה שבכל שבועיים יוצאת הצהרה או החלטה אחרת ממשרדי הממשלה בנוגע לשוק, גרמו למשקיעים רבים להחליט לוותר על התענוג.
אבל השאלה החשובה יותר היא האם לשינוי מגמה זו תהיה השפעה גם על מחירי הדירות בישראל, שהאמירו בשנים האחרונות בעשרות אחוזים. באופן עקרוני, משקי הבית - הזוגות הצעירים ומחוסרי דיור אחרים, מודדים, באופן חלקי לפחות, את הפער בין החלופות: מה עדיף - לרכוש דירה או לשכור (אם גם אתם מתלבטים, תוכלו לעשות שימוש במחשבון - שבתחתית טור זה).
ירידה ברכישת הדירות להשקעה, יחד עם מכירות דירות על ידי משקיעים, תביא עמה כמובן לירידה במלאי הדירות להשכרה וזה בטווח הבינוני, אמור להביא לעלייה בדמי השכירות. העלייה בדמי השכירות דוחפת את ציבור השוכרים לכיוון של רכישת דירות. מאידך, העלייה בריבית של החודשים, מביאה איתה להתייקרות המשכנתאות, שמשמעותה בפועל היא התייקרות של מחיר הדירה.
עם זאת, היקף התחלות הבנייה הגדול יחסית של התקופה האחרונה, יחד עם היציאה של המשקיעים מהשוק, מגדילה את מלאי הדירות החדשות בשוק - ויכולה ליצור עודף היצע ולהביא סוף סוף, לאחר תקופה ארוכה, לירידת מחירים בתקופה הקרובה. ירידה המחירים תפצה מן הסתם גם על העליה בגובה המשכנתא ותהפוך את הדירות לנגישות יותר.
השפעה גדולה יותר יש לרוכשי דירות להשקעה - אשר לא נוהגים להשכירן, אלא שומרים אותן לשימוש עצמי. מדובר פעמים רבות בתושבי חוץ שמגיעים פעמיים בשנה לארץ הקודש (הבעיה מוכרת בעיקר בירושלים, שם ניסתה העיריה לאחרונה לפנות לאותם בעלי דירות ולשכנע אותם להשכירן במשך חלק מהשנה) או כאלה שרוכשים כבר היום את הדירה לבן או לנכדה ולא רוצים לעשות בה שימוש בינתיים. יציאה שלהם מהשוק תביא מיד לגידול במלאי ולהוזלת מחירים.
הבעיה היא שלא ברור, על פי הנתונים, מה חלקם של משקיעים אלה, מכלל רוכשי הדירות להשקעה. בנוסף, חשוב להבין שהניתוח הוא כללי, אבל שוק הנדל"ן כולל שווקים קטנים שכל אחד מהם נוהג באופן עצמאי. אין דין חיפה כדין תל אביב ולעתים גם אין דין רחוב לזה של הרחוב הסמוך. לפיכך, כפי שהיה בתקופת עליית המחירים - גם עתה יהיו איזורים שבהם יורגשו עודפים גדולים יותר ובהתאם גם המחירים יצנחו באחוזים גדולים יותר, ומאידך יהיו איזורים שבהם נמשיך להרגיש בעודפי ביקוש.
- האם כדאי לכם לרכוש או לשכור? כנסו למחשבון: http://www.mydira.co.il/buy_rent.asp
- הכותב הינו מחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך אתר www.mydira.co.il
לפנייה לכתב/ת 
