ספר לי על חסכונותיך ואומר לך אם לקנות בית

אי ודאות שוררת בימים אלה סביב שוק הדירות בישראל. קולות רבים טוענים כי המחירים ימשיכו לעלות, בעוד שאחרים טוענים כי חלה האטה בשוק. אנשים רבים גם לא יודעים באיזה שלב בחייהם הם מוכנים כבר לקחת משכנתא, ואיזו משכנתא. לאור זאת ריכזנו המלצות לרכישת דירה על פי פרופילים שונים של גיל, מצב משפחתי, הכנסה, הון עצמי ועוד.

 זוג צעיר בעלי הון עצמי של 400 אלף שקל, מרוויחים כ-14 אלף שקל נטו ביחד, גרים בשכירות ומשלמים שכר דירה של 4,000 שקל. מעוניינים לרכוש דירת 3 חדרים במרכז הארץ.

זוג צעיר בעלי הון עצמי של 100 אלף שקל, מרוויחים כ-14 אלף שקל נטו ביחד, גרים בשכירות ומשלמים שכר דירה של 4,000 שקל. מעוניינים לרכוש דירת 3 חדרים במרכז הארץ.

ההמלצה: ניתן לרכוש דירה בכ-900 אלף שקל, אך מכיוון שמדובר במימון גבוה ומסוכן, וגם סביר שהדירה הנרכשת לא תהיה בסטנדרט של אותה דירה בשכירות - מומלץ להמשיך לגור בשכירות ולנסות להגדיל את ההון העצמי. ניתן גם לעבור לדירה זולה יותר בשכירות, או לעבור לגור אצל ההורים לפרק זמן מסוים על מנת להגדיל את ההון העצמי.

זוג צעיר עם 2 ילדים בעלי הון עצמי של 400 אלף שקל, מרווחים ביחד 18 אלף שקל נטו ביחד, גרים בשכירות ומשלמים 4,500 שקל. מעוניינים לרכוש דירת 4 חדרים בחולון, ליד בתי הספר של הילדים.

 זוג בעל הכנסה מעל הממוצע של כ-30 אלף שקל נטו לחודש, עם הון עצמי קטן יחסית העומד על כ-200 אלף שקל, הרגיל לרמת חיים גבוהה ולמגורים בלב תל אביב. השניים שוכרים דירת 3 חדרים במרכז העיר ב-5,500 שקל ומעוניינים לרכוש דירת 3 חדרים במרכז העיר.

זוג צעיר שבבעלותם דירה 3 חדרים בפתח תקווה בשווי של 900 אלף שקל, שקיבלו בירושה וללא משכנתא. הם מקבלים מההורים עזרה של 200 אלף שקל לרכישת דירה חדשה. הכנסותיהם עומדות על כ-7,000 שקל נטו בלבד (משרה חלקית), אך בעוד שנתיים לאחר סיום הלימודים - שכרם צפוי לעלות לכ-14 אלף שקל. מעוניינים לשדרג לדירת 4 חדרים מקבלן, אכלוס בעוד כשנה. מחיר הדירה עומד על 1.5 מיליון שקל.

זוג בני כ-70 בעלי פנסיה קבועה, קצבה מביטוח לאומי ודירה נוספת בבעלות מושכרת, מרווחים יחד כ-12 אלף שקל. השניים מעוניינים למכור את ביתם הגדול בצפון בשווי של 1.9 מיליון שקל ולרכוש דירת מגורים קטנה של 2 חדרים במרכז תל אביב ליד הילדים, בשווי של כ-2 מיליון שקל.

בני זוג בעלי הכנסה של 12 אלף שקל נטו לחודש, שבבעלותם דירת 3 חדרים בשווי 1 מיליון שקל, עם משכנתא של 300 אלף שקל והחזר חודשי של 3,000 שקל. הם מעוניינים לשדרג לדירת 4 חדרים בשווי 1.4 מיליון שקל ומתלבטים האם למכור את הדירה הקיימת או להשאיר אותה ולהשכיר אותה. שכר הדירה הצפוי הוא 3,500 שקל, ולזוג הון עצמי נוסף של 200 אלף שקל.

ההמלצה: אם הם לא ימכרו את הנכס הקיים, הם יאלצו לקחת משכנתא של כ-1.6 מיליון שקל - 1.2 מיליון שקל להשלים את העסקה, 300 אלף שקל למחזור המשכנתא הקיימת ו-100 אלף שקל להוצאות נלוות לעסקה.

ההחזר החודשי על משכנתא כזו לטווח של 25 שנים עומד על כ-8,000 שקל, לפני ביטוחי משכנתא ועליות עתידיות בהחזרים החודשיים. זו משכנתא כבדה מאוד שצפויה לתפוח מהר מאוד, וגם עם השכירות הצפויה תהיה כבדה מדי. במקרה זה כדאי למכור את הנכס הקיים ולרכוש את הדירה החדשה, וכך להישאר עם משכנתא של כ-500 אלף שקל בהחזר חודשי שווה להחזר החודשי הנוכחי, עם פריסה ארוכה יותר מהמשכנתא הנוכחית לטווח של כ-20 שנים.

בני זוג בעלי הכנסה של 18 אלף שקל ודירת 4 חדרים בשווי 1.4 מיליון שקל עם משכנתא של 700 אלף שקל והחזר חודשי של 4,000 שקל. השניים מעוניינים לרכוש דירה מקבלן ב-1.6 מיליון שקל עם אכלוס בעוד שנתיים. הם מתכוונים למכור את הדירה שלהם סמוך לאכלוס הדירה החדשה. לזוג אין הון עצמי מלבד הכסף שיתקבל ממכירת הדירה הקיימת.

ההמלצה: מכיוון שלזוג אין הון עצמי, הם יאלצו לקחת משכנתא נוספת על חשבון הנכס הקיים על מנת לשלם את התשלום הראשון לצורך רכישה הדירה (נהוג כ-15% מערך הדירה - 240 אלף שקל נוספים למשכנתא הקיימת). בנוסף הם יאלצו לקחת לאורך התקופה משכנתא כנגד הדירה החדשה של עד כ-960 אלף שקל נוספים (המימון המקסימאלי שניתן לאשר) ואת יתרת הכסף לשלם ממכירת הדירה הקיימת סמוך למועד האכלוס.

מצב זה אינו מומלץ מכיוון שבטווח הביניים הם יהיו עם משכנתאות כוללות של כ-1.9 מיליון שקל, וגם אם יקחו את רוב המשכנתא במסלול גישור - הם יאלצו לשלם החזרים חודשיים גבוהים. בנוסף יש להוסיף את הפרשי ההצמדה שיתווספו לקרן המשכנתא שלקחו בגישור, או מדדי תשומות הבניה לקבלן. ההמלצה היא קודם למכור את הנכס הקיים ורק אז לרכוש את הדירה החדשה.

רווק בעל הכנסה נטו ממוצעת של 8,000 שקל, גר ביחידת דיור אצל ההורים, עם הון עצמי של 250 אלף שקל. מעוניין לרכוש דירת 3 חדרים למגורים בחיפה בשווי 600 אלף שקל.

 הכותב הוא מנכ"ל "מתן- החברה לייעוץ משכנתאות"