הדירות לא נחטפות - זו הזדמנות לרכוש?

ע' הציע למכירה דירת גן בהרצליה, והאמין שהיא תחטף בתוך מספר שבועות לכל היותר. הרי באותו הבניין בדיוק נמכרה דירת 4 חדרים לפני שנה בתוך יומיים ובמחיר שנראה אז למרבית השכנים בדיוני - 1.8 מיליון שקלים. אבל למרות שהנכס נחשב למבוקש במיוחד בעיר, השלט על חצר ביתו כבר מעלה אבק, לאחר יותר מ-3 חודשים בהם טרם נמצא הרוכש המיוחל.

כמובן שהוא לא לבד. מוכרים רבים שזיהו את הרתיחה בשוק, ביקשו לנצל אותה כדי למקסם את המחיר על דירתם והוציאו אותה למכירה, רק כדי לגלות שהשוק התקרר בינתיים והדירות שלהם כבר לא סחורה כל כך חמה, שהקונים ישלמו עליה כל מחיר.

כמובן שמוקדם להספיד את השוק. דירות עדיין נמכרות ומשפחות עדיין זקוקות לדיור. חלקן מכרו את דירתן כבר לפני מספר חודשים וכעת הם זקוקים לדירה חדשה. מצד שני, הקונים יכולים לנצל לטובתם את התופעה החדשה, במיוחד מול מוכרים שתקועים עם דירתם זמן רב - מוכרי יד שניה וגם קבלנים. אז כיצד אפשר להבדיל בין המוכרים ולנצל את המצב לטובתכם?

דירות חדשות: ככל שהדירות מוצעות זמן רב יותר למכירה, כך הקבלן יהיה גמיש יותר מבחינת הנחות או הטבות שוות כסף, שכן הבנק המלווה לוחץ עליו ודורש לקבל את כספו. מצד שני, חשוב לבדוק גם מה מצבו של הפרויקט: ככל ששלבי הבנייה מוקדמים יותר, שלא לדבר על דירות על הנייר בפרויקט שבנייתו טרם החלה, וככל שאחוז הדירות המכורות נמוך יותר, כך הפרויקט מסוכן יותר וקיים סיכוי גבוה יותר שיקח זמן ארוך מהמובטח לקבלת דירתכם.

משפרי דיור שכבר קנו דירה: גם אלה מוכרים במצב רגיש -  הם כבר קנו דירה, יש להם מועד מעבר והם כבר מחוייבים כספית, כאשר את מימון הדירה החדשה הם מבקשים לבצע דרך מכירת הדירה הקיימת. בשלבים ראשונים מוכרים כאלה עלולים להיות גמישים פחות, שכן הם כבר ביצעו חישוב מראש כמה הם צריכים לקבל על הדירה כדי שיוכלו לממן את העסקה החדשה. אבל, ככל שיתקרב מועד המעבר, חרב התשלומים תרחף מעל ראשם והם יבקשו לבצע עסקה מהירה, אפילו תוך התפשרות על המחיר. בקיצור - כדאי לגשש ולבדוק בפגישה מתי הם אמורים לעבור.

מנצלי הזדמנויות: אם זיהיתם כזה, כדאי לוותר מראש. מדובר בקהל שצפה בשוק הדיור הולך ומתלהט, ראה את השכן מוכר את הדירה ברווח של 60% ולכן גם הוא רוצים להנות מהגיאות. הוא לא חושב על כך שגם מחיר הדירה החדשה שיקנו מושפע מהגיאות ובכל מקרה, הם לא יסכימו להתפשר ולצאת פראיירים.

מוכרים רגילים: מוכרים שנוהגים באופן רציונלי ולאחר חוסר ההצלחה ואולי כמה הסברים של מתווכים שביקרו בנכס, יורידו את המחיר בהדרגה עד המחיר הריאלי. אחרי מוכרים כאלה כדאי לעקוב בקביעות עד שהמחיר יהיה סביר בעיניכם.

למוכרים נגיד, כי למרות החששות ממכירה בתקופת ירידת מחירים - זו דווקא תקופה מצויינת למשפרי דיור, שכן גם מחיר הדירה שתקנו צפוי להיות נמוך יותר, וגם הסכום שתצטרכו להשלים לדירה החדשה בניכוי מכירת הדירה הקיימת, מצטמצם בדרך כלל. כלומר, בסופו של דבר תשלמו פחות.

אם אתם לא סגורים על הצעד, תמיד אפשר לשקול לשפץ את הדירה ולהתאים אותה לצרכיכם המשתנים, במקום מעבר דירה.

הכותב הינו מחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך אתרmydira.co.il . למידע נוסף על הדילמה שיפוצים או מעבר דירה