שהצעירים יעברו לפריפריה? גם שם המחירים קפצו

מחאת האוהלים נגד מחירי הנדל"ן  עוררה ביקורת מצד גורמים שונים, לפיה הצעירים מתעקשים להתגורר בערים הגדולות, ומסרבים לצאת לפריפריה שם יוכלו למצוא דיור זול יותר. מנגד, תוכניתו של שר השיכון, אריאל אטיאס, לשיווק אלפי יחידות דיור ליזמים במטרה להגדיל את ההיצע ולהוריד את המחירים, מתמקדת דווקא ביישובי הפריפריה - בערים קטנות ובינוניות בגליל, בנגב ובשטחים. האם יש בכלל ביקוש לשיווק דירות בפריפריה? מי יקנה את הדירות הללו, ובכמה? יצאנו לבדוק.

• מחאת האוהלים - סיקור נרחב ב-ynet
  

משרד השיכון ומינהל מקרקעי ישראל יצאו בשורת מכרזי ענק ליזמים לשיווק אלפי יחידות דיור, שהאחרון ביניהם, בהיקף של 6,900 דירות, פורסם אתמול (ב').

במסגרת המכרז החדש ישווקו 604 יחידות דיור בבאר שבע; 586 באשקלון; 771 בקריית מלאכי, כשליש מהן במחיר למשתכן; 154 בדימונה; 124 בערד; 168 בשדרות; כ-900 בטבריה; 256 בבית שאן; 364 ביקנעם, כמחציתם במכרזי מחיר למשתכן; 188 במגדל העמק; 192 בנהרייה; 26 בעפולה; 131 בקצרין; 81 בכרמיאל; 30 בחצור הגלילית; 30 בקרית שמונה; 24 בקרית אתא; 12 באבטין; 26 במעלות תרשיחא; 88 באילת; 126 במצפה רמון, שבע דירות בנתיבות ועוד מכרז חוזר של מספר דירות בירוחם.  

במגזר הערבי, שמשתתף בשנים האחרונות במכרזים הללו אחרי שנים ארוכות בהן הודר מהן, ישווקו 247 יחידות דיור בסחנין; 15 בבועיינה-נוג'ידאת; 11 במזרעה; 36 בטובא; 20 בכפר כנא; 82 ברומת הייב. 

במרכז ישווקו רק כאלף דירות: 752 דירות בראש העין, מהן 690 דירות שישווקו במחיר שיכלול את מחיר הקרקע ומחיר שכירות תחרותי; 68 בכפר סבא; 101 בלוד; 51 במכרז חוזר בצור הדסה. 294 מגרשים ישווקו בהתנחלות החרדית ביתר עלית שמדרום לירושלים, במידה והשיווק יצא לפועל ולא ייפול מסיבות פוליטיות.

משיחות עם מתווכים עולה כי יש ביקוש עצום לדירות בגליל ובנגב. אמנם זו "עדות של החתול על השמנת", אבל הנתונים מדברים בעד עצמם: מחירי הדירות בפריפריה עלו בשנתיים האחרונות בשיעור של 20%-80% - באזורים מסויימים יותר מאשר במרכז. חוקי ההיצע והביקוש אומרים: במדינה קטנה וצפופה, כאשר המחירים באזור אחד נעשים בלתי נסבלים הם מתחילים לעלות גם במקומות אחרים, וגידול בהיצע באזורים הזולים ימשוך במידה מסוימת את כל השרשרת כלפי מטה.     

אשקלון: מהגרים מאשדוד וחוסכים 300 אלף שקל

אשקלון היא מהזוכות הגדולות במבצע השיווקים, עם 586 יחידות דיור שיישווקו בשכונת אגמים - בהמשך ל-774 ששווקו שם בחודש שעבר. מנתוני משרד התיווך רימקס עולה, כי מחירי הדירות באשקלון רשמו בשנתיים האחרונות עלייה חדה מאוד.

דירת 4 חדרים במגדל באזור ברנע - האזור החדש של העיר, שנמצא בתנופת בנייה - עולה כיום, לפי רימקס, כ-900 אלף שקל, לעומת כ-700 אלף בשנת 2009 - עלייה של כ-30%. באזור "עתיקות" הישן יותר, לעומת זאת, משלמים על דירת ארבעה חדרים בשיכון כ-400 אלף שקל, לעומת 150 אלף ב-2008 - עליית מחירים של כ-165%. הדירות בשכונת אפרידר הוותיקה והמבוססת לא התייקרו - דירת שלושה חדרים באפרידר, אומרים ברימקס, עולה כ-600 אלף שקל. יש גם שוק שכירויות, בעיקר בעתיקות, במחירים שנעים בין 1,800 ל-3,000 שקל בחודש לדירת ארבעה חדרים.

"באשקלון יש מאזן הגירה חיובי כבר כמה שנים טובות", אומר גיא און, זכיין רימקס בעיר. "כמובן שזה יצר ביקושים עצומים לדירות, וזה איפשר לקבלנים להשתולל עם המחירים. כרגע, מאז תחילת יולי, הביקושים בירידה, לראשונה מזה שנתיים. ההתייקרויות היו גל הדף של ההתייקרויות במרכז, וכשבמרכז ההתייקרויות נעצרו גם כאן הם נעצרים. בנוסף, גל שחרורי המכרזים מגדיל את ההיצע ואני צופה שהוא יוריד את המחירים. יש אלפי יחידות דיור בבנייה ויהיו עוד. המחירים הרי מטורפים גם כאן, לא רק במרכז. בינתיים, המוכרים - גם הקבלנים וגם יד-שניה - עדיין לא קלטו את המצב החדש, ולכן הקונים מחכים על הגדר. בקרוב המוכרים יקלטו איפה הם חיים והביקושים יעלו שוב".

איזו אוכלוסייה באה לגור באשקלון?

"באזור ברנע, שבו נמכרות רוב הדירות החדשות, באים בעיקר 'מהגרים' מערים אחרות, בעיקר אשדוד. המחירים באשדוד מטורפים כיום, דירה באשדוד נמכרת ב-200 או -300 אלף שקל יותר מדירה זהה באשקלון. למי שעובד באשדוד אין בעיה לגור באשקלון ולמי שרגיל לנסוע מאשדוד לעבודה בתל אביב או בבאר שבע זה לא שינוי גדול. האווירה באשקלון דומה לאווירה באשדוד והים הוא אותו הים. בשכונות הישנות רוב הקונים קונים דירות להשקעה ומשכירים אותם לשוכרים מהשכבות החלשות, בעיקר עולים".

טבריה: צרפתים רוצים בית קיט וחרדים מחכים למשיח

הזוכה הגדולה ביותר במבצע השיווק היא טבריה. בעיר ישווקו כ-320 יחידות דיור במגדלים בשכונת האקליפטוס ומתחם יער צבי, 430 יח"ד במתחם מול הארבל, וכן 144 יח"ד נוספות במכרז חוזר בשכונת פאר. חלק מהמבנים החדשים ייבנו במגדלים, וחלקם במבנים צמודי קרקע.

לקראת פרסום המבצע התנהל בטבריה, כמו בערים נוספות, מאבק בין קבלנים ופעילים חברתיים מהמגזר החרדי וכאלה מהמגזר החילוני-מסורתי-דתי על השאלה, כמה דירות יקבל כל מגזר. באופן רשמי, המכרזים אינם מיועדים למגזר כזה או אחר, אבל בפועל, היזמים מיעדים את המתחמים למגזר שלהם. טבריה נהנית מהגירה חיובית של מסורתיים, דתיים וחרדים כאחד, והלא-חרדים מפחדים מהשתלטות חרדית על העיר. שר השיכון החרדי נזהר מלתת העדפה למגזר שלו, והמתחמים החרדיים זכו בפחות מחצי הקופה.

לפי נתוני רימקס, עולה דירת חמישה חדרים במגדל עם נוף לכינרת 790 אלף שקל, דירת 4 חדרים באזורים ישנים של העיר עולה 700 אלף שקל, ואילו במתחמים החרדיים דירת ארבעה חדרים עולה כחצי מיליון שקל. ברימקס מעריכים כי המחירים, שהיו סטאטיים במשך שנים, עלו בשנה האחרונה בכ-30%. הבועה התפשטה גם למושבים הסמוכים: בכפר חיטים, למשל, נמכר כיום בית של דונם ומשהו בכ-2.5 מיליון שקל.

"במשך עשור כמעט לא בנו בטבריה, חוץ מבניין פה בניין שם שבנו קבלנים מקומיים", אומר שמעון ג'ינו, זכיין רימקס בטבריה. "בחצי השנה האחרונה יש התעוררות עצומה. טבריה חזרה להתאפיין בהגירה חיובית. בונים בכל מקום: ברמת טבריה, במתחם ביג, בוואדי רקאט. כיום כמעט אין צמודי קרקע בטבריה, ועכשיו מתחילים לבנות כאלה. יש התעניינות של זוגות צעירים, בעיקר דתיים לאומיים מירושלים והמרכז וגם חילונים, בגלל המענק. יש משפרי דיור, אנשים שגדלו בטבריה ורוצים להישאר בה ולהקים משפחה ואנשים מבוגרים שרוצים לעבור לבית טוב יותר. יש את החרדים שמחכים לתחיית המתים שאמורה להתחיל כאן, ויש תושבי חו"ל, בעיקר צרפתים, שרוצים בית קיט עם נוף לכנרת".

יש בטבריה בעיה רצינית של תעסוקה. איפה כל הרוכשים יעבדו?

"טבריה והסביבה שלה חיה מתיירות, ובשנים האחרונות התיירות פורחת. פותחים פארק חדש באשדות יעקב, פותחים בתי מלון ופותחים קניון. למרבה המזל, יש כאן תיירות חילונית ודתית וחרדית, כך שיש עבודה לכולם".

מגדל העמק: עובדים בטאואר ובורחים מנצרת עלית

עיר נוספת שנמצאת על מפת המכרז החדש, ודווקא נהנית משיעור תעסוקה גבוה, היא מגדל העמק. אטיאס והמינהל הוציאו לשיווק 188 יחידות דיור בבנייה רוויה (מבני דירות), כולם במתחם כפר החורש. בשנים 2009-2001 כמעט לא בנו ולא קנו דירות במגדל העמק, ואילו בשנתיים האחרונות נמכרו בעיר יותר מ-100 דירות, מהן כ-100 דירות שנמצאות בשלבי בנייה וכבר נמכרו על הנייר. עיקר הבנייה מתרכזת באזור נחל צבי, שבו נמצא גם מתחם כפר החורש. לפי רימקס, דירת שלושה חדשים באזור שב-2009 עלתה 340-320 אלף שקל, עוולה כיום 500-480 אלף - עלייה של כ-50%.

"מגדל העמק לא סבלה מהגירה שלילית, גם בתקופה הרעה שבה אנשים לא עברו לצפון, וכיום היא נהנית מהגירה חיובית רצינית", אומר דודי חודדה, זכיין רימקס במגדל העמק. "יש כאן תעשייה, היי טק, טאואר, אוויר טוב ושקט. חלק מהקונים הם זוגות צעירים שאחד מהם גדל במגדל העמק, וחוזר אליה אחרי כמה שנים בחוץ בשביל לגור ליד ההורים והחברים, וחלק עוברים מנצרת עלית, שהולכת והופכת לעיר ערבית". 

הביקוש לדירות במגדל העמק באמת מצדיק שיווק של 188 דירות חדשות?

"מצדיק ועוד איך. אני עצמי התחלתי בקריית טבעון ופתחתי את סניף רימקס כאן לפני שנה ומשהו, כשזה התחיל. אם לא היה ביקוש, לא הייתי כאן".

• הצטרפו לעמוד הפייסבוק של ynet כלכלה ונדל"ן