יש גורם אחד שאחראי למצוקת הדיור: שר הפנים

רחובות הערים מתמלאים במאהלים של מבקשי דיור. כבר היינו בסרט הזה. בקיץ 1990, עם תחילת גל העלייה מברית המועצות, הוקמו מאהלים בגנים ציבוריים ובכיכרות בערים רבות בישראל.

אז, מחירי הדיור זינקו מעלה, למרות שהיו בישראל באותה תקופה כ-100 אלף יחידות דיור לא מאוכלסות. הסיבה הייתה מערכת הציפיות למחסור בדיור ולעליית מחירים.

מחאת האוהלים - סיקור נרחב ב-ynet

להקמת המאהלים באותה עת היה אמנם מניע פוליטי, אולם על המדינה אכן היה להיערך לקליטת מיליון עולים בתוך שנים ספורות. משרד הבינוי והשיכון בהנהגתו של השר דוד לוי נערך בסוף שנות ה-80 לתרחיש, שאכן קרה. בשנים אלו ובראשית שנות ה-90 יזם המשרד את הקמת העיר מודיעין וקידם תכנון שכונות גדולות בערים רבות, החל מכרמיאל בצפון, דרך נתניה וראשון לציון ואשדוד במרכז ועד לאשקלון, באר שבע ואילת בדרום.

העיר מודיעין ושכונות רבות אושרו אז, בהליך מזורז במסגרת הול"ל - ועדות לבניה למגורים שהוקמו על פי הוראת שעה - שהכנסת חוקקה. אך למרות הקליטה המוצלחת של מיליון העולים, מחירי הדיור עלו באופן סביר, בוודאי לא כפי שעלו בשנים האחרונות.

מודיעין. איכות חיים היא לא רק שטחים פתוחים (צילום: החברה להגנת הטבע)

גם היום קיימת מערכת ציפיות לעליית מחירים, אלא שכיום היא מוצדקת ומבוססת על היעדר תכניות בניה מאושרות. במקום להתמודד עם היעדר קרקעות מתוכננות בהיקף מספק, המערכת הפוליטית והכלכלית מנסה לייצר פתרונות פופוליסטיים, שעם כל חשיבותם, אין להם יכולת להשפיע על מצאי הדיור ומלאי הדירות ובוודאי לא על מחיריהן.

הכל מתחיל ונגמר בהיצע וביקוש

מדינת ישראל צומחת בקצב מרשים והמערכת אינה מצליחה לספק תכניות מאושרות לבניה למגורים בהיקף הנדרש. משום כך, כפי שמלמדים בשנה א' בכלכלה, כאשר הביקוש עולה על ההיצע - המחירים עולים.

הפתרונות המוצעים כיום בדמות הוזלה מלאכותית של מחירי הקרקע, סבסוד פרויקטים לזוגות צעירים, שינויים במיסוי, שינוי מדיניות בתחום המשכנתאות, רפורמה במינהל מקרקעי ישראל - אין בכוחם לשנות את המציאות. הם אינם מייצרים ולו דירה אחת נוספת והם בבחינת תרופות אליל.

אין ספק שמינהל מקרקעי ישראל הוא גוף אנכרוניסטי שחייב בטלטלה וברה-ארגון, ויפה שעה אחת קודם. עם זאת, המינהל מנסה לקדם בשנים האחרונות מאות רבות של תכניות, הכוללות עשרות רבות של אלפי דיור ואף למעלה מזה, אך תכניות אלה תקועות במוסדות התכנון הסטטוטוריים.

אכן יש מצוקת קרקעות במדינת ישראל, ההולכת ונעשית צפופה, ואכן יש לשמור מכל משמר על השטחים הפתוחים. אולם קיימות תכניות בניה ראויות רבות, שהמערכת הסטטוטורית, הגופים הירוקים ומתנגדים אחרים מכל סוג ומין אינם מאפשרים ליישמן.

בנוסף לכך, סביב מוסדות התכנון צמחה מערכת פקידותית ענפה - מערכת שעצם קיומה יוצר מורכבות ביורוקרטית וסחבת. יותר קל להימנע מקבלת החלטות או לדחות אותן, מאשר להעז ולאשר, גם במחיר ביקורת. גם ראשי הערים והעיריות עליהן הם מופקדים, שהיום מקימים קול זעקה, נושאים באשמה מרכזית.

אין ארוחות חינם

כל רשות מקומית מערימה קשיים כאשר המערכת הממשלתית מנסה לקדם תכניות בנייה. כל ראש עיר רוצה בנייה בצפיפות נמוכה וכל ראש עיר – וקל להבין זאת – מבקש להופיע כמגן, כביכול, של האזרח והתושב, בכך שהוא מתנגד לתכניות בניה בתחום המוניציפלי של עירו.

עיריית ירושלים כדוגמה, טרפדה בקדנציה הקודמת, בראשות אורי לופליאנסקי, את תכנית מערב ירושלים, שהייתה אמורה לספק לבירת ישראל כ-50 אלף יחידות דיור. המהלך לביטול התכנית זכה לרוח גבית פופוליסטית גם בתקשורת וגם בציבור הרחב, ובמיוחד מצד משרד הפנים שהוביל את ההחלטה לביטולה.

גם הוועדות המחוזיות פיתחו מערכת של בחינת כל תכנית בהיבטים רבים, שיכולים להתברר ולבוא על פתרונם בשלב מתן היתרי הבנייה. אבל לא כל פרט בבניין חייב להיות חלק מההליך הארוך והמייגע של דיון ציבורי במסגרת הפקדת תוכניות בניין עיר.

שר הפנים, אלי ישי. חוסר הבנייה כהוכחה באשמה (צילום: גיל יוחנן)

"אין ארוחות חינם", ואם יש גידול אוכלוסיה ויש הכרח בל יגונה לבנות יחידות דיור, אזי יש ותהיה פגיעה מסוימת בשטחים פתוחים ובאיכות הסביבה. אולם איכות סביבה במובן הרחב היא גם איכות חיים - ואלו אינם נמדדים רק בשטחים פתוחים, בשמירת מורשת או בשימור. אלה דברים חשובים שיש להתחשב בהם, אך במידה סבירה. רווחת דיור, יצירת דירות במחיר בר השגה ותשתיות נלוות, שימנעו פקקי תנועה כדוגמה, גם הם איכות סביבה.

האינטרס הלאומי

תיקוני החקיקה והתאמה של המדיניות חשובים ויש לקדמם, אך חשוב מהם זו מנהיגות תכנונית. הפתרון לא יבוא מהחלטות של שר הבינוי והשיכון, של אגף התקציבים או של נגיד בנק ישראל - יש גורם אחד האחראי למצוקת הדיור וזהו שר הפנים והמשרד עליו הוא מופקד.

חובתו של משרד זה, ועל פי קריטריון זה יש לשפוט אותו, הוא יצירת מלאי מספיק של תכניות מאושרות. ואל יבואו ויציגו מלאים קיימים כביכול. העובדה שלא בונים מספיק היא ההוכחה, שהמלאי הקיים אינו עונה על הצרכים.

עבודה מאומצת וקבלת החלטות מהירות ואמיצות יאפשרו לאשר בתוך מספר חודשים עשרות רבות של אלפי יחידות דיור הנמצאות בדיונים או לקראת דיונים בוועדות השונות. עצם ההחלטה לאשר במיידית כ-200 אלף יחידות דיור, תביא להוזלה מיידית במחירים, גם אם בנייתן של דירות אלה בפועל תימשך על פני מספר שנים.

הסיבה לכך היא, שהמחירים הם תוצאה של ציפיות – הציבור משתכנע שמלאי הדירות קטן והמחירים עלולים לעלות, אזי הוא ממהר לרכוש דירה בכל מחיר ותופעה זו היא הגורמת לעלייה נוספת, וחוזר חלילה. אישור התכניות יגרום לאפקט הפוך.

כל מי שעוסק בתחום מכיר את הפרויקטים מעוכבי האישור. אם הזכרנו את העיר מודיעין, הרי שבעיר זו בלבד נמצאות בשלבי אישור מתקדם 10,000 יחידות דיור.

אלא שתהליך זה נמשך כבר כעשר שנים, ושלא לדבר על שלב ב' של העיר, שהיה מיועד ל-30 אלף יחידות דיור. כל אימת שתהליך התכנון מתעכב, המספר הולך ויורד.

ניהול צמוד ברמה המיניסטריאלית, תוך העמדת האינטרס הלאומי לפני האינטרס הלוקלי - גם במחיר אובדן פופולריות, הוא הפתרון ואין בלתו. כל פתרון אחר דוגמת הוזלה מלאכותית של המחירים, הוא בבחינת זריית חול בעיניים, משום שברור שכללי ההיצע והביקוש הם שאלה שיקבעו בסופו של דבר את מחירי הדיור, כל עוד מדובר בשוק חופשי.

הכותב כיהן כמנכ"ל משרד הבינוי והשיכון עד 1990 וניהל את הקמת העיר מודיעין. כיום מנהל משרד לניהול פרויקטים בתחום הבנייה והתשתיות