עניינים שבין השוכר למשכיר: מי אחראי לתקן מה?

"אני שוכר דירה מזה כחצי שנה, ויש סתימה בכיור. המשכיר מסרב לשלם התיקון. מה עושים?"; "אני משכיר את דירתי מזה שנתיים, המיזוג המרכזי התקלקל, והשוכרת דורשת שאממן את התיקון היקר. מה עליי לעשות?".

• לכתבה הראשונה בסדרה: שכר הדירה שלכם שוב עלה. האם זה חוקי?
• לטורים נוספים של דריה כנף
  

2) כל ליקוי שנגרם כתוצאה ממעשי השוכר, רשלנותו או אשמתו – יהיה באחריות השוכר.

גם חוק השכירות והשאילה המטפל בסוגייה לא עוזר לנו מאוד, מאחר והוא קובע שהמשכיר יהא חייב לתקן פגם במושכר, אם לא כתוב אחרת בחוזה... ומהו "פגם" לפי החוק? שם מדובר ב"כל דבר השולל או מגביל הגבלה של ממש את השימוש במושכר לפי הסכם או לפי המקובל בנסיבות". ושוב, לפנינו סימן שאלה אחד גדול.

סתימה בכיור

השאלה אם מדובר בתיקוני צנרת, או בסתימה נקודתית שנובעת משימוש שגוי של השוכר במערכת הסניטרית. אם החוזה אינו קובע מפורשות מי נושא בתיקונים מסוג זה, יש לבדוק עם איש המקצוע האם מדובר בקלקול שנובע מבלאי ושימוש רגיל (ואז המשכיר יהא אחראי לתקינות המערכת), או שיש כאן בעיה שנובעת משימוש שגוי/רשלני (ואז השוכר ישלם).

במידה ובאישור התיקון יירשם כי הבעיה נגרמה עקב בלאי סביר, ניתן יהיה לדרוש מהמשכיר לשלם את עלות הבדיקה והתיקון, והכל לפי הוראות ההסכם.

מה קורה כשיש תיקון דחוף הדורש שרברב, ובעל הבית לא מתקנו כמוסכם? האם השוכרים יכולים להזמין שרברב על חשבונם, ולקזז את התשלום מדמי השכירות? לשם מניעת מחלוקות כדאי להכניס מראש להסכם השכירות סעיף הדן ספציפית בבעיות דחופות: סעיף זה יקבע כי למשכיר נתונים מספר ימים או שעות מרגע ההודעה, לטיפול בבעיה הדחופה, ואם הוא לא יבצע זאת במועד הנקוב, השוכר יוכל להביא איש מקצוע מטעמו שיבצע את התיקון, והתשלום יקוזז מדמי השכירות (כפוף כמובן להמצאת סיכום ביקור וחשבונית כדין).

חשמל

בעיות הארקה? חשמל שקופץ תכופות? במקרים בהם מערכות הבית (התשתיות) אינן תקינות, המשכיר יחויב בתיקונן.

ומה לגבי מוצרי חשמל? אם בדירה נותרים מוצרי חשמל ישנים, רצוי להגדיר מראש בחוזה מי נושא באחריות לגביהם. כך למשל, ניתן לקבוע כי בדירה נותר מזגן, אך בעל הבית לא נושא באחריות לגביו. דהיינו, המזגן יעמוד לרשות השוכר עד שיפסיק לעבוד, ללא שחלה על השוכר חובת תיקונו. כך, אם המזגן יאריך חיים – השוכר ייהנה ממנו, ואם המזגן ישבוק חיים - זו לא תהווה הפרת הסכם: לא מצד השוכר (שלא תיקנו), ולא מצד המשכיר.

ככלל, כדאי לקבוע כי השוכר אינו חייב בתיקון המכשירים החשמליים האלו והאלו, ואם הם יתקלקלו, כך יישארו הדברים.

מעלית  

חלונות ותריסים

כשזוג שוכרים עזבו את דירתם אחרי 10 שנות שכירות, ביקש בעל הבית שיחליפו את התריסים (חלק מהשלבים היו חסרים ושבורים). בית המשפט קבע כי מדובר בבלאי סביר אחרי כל כך הרבה שנים, וכי אין מקום לחייב את הנתבעים בעלות של החלפת התריסים, המסילות והידיות בכאלו חדשים, וכי לכל היותר היה ניתן לדרוש מהשוכר תיקונים מקומיים (אם ההסכם שם היה דן נקודתית בתריסים).

כמובן שאם משכיר יטען במקרה ספציפי שהשוכר הוא שאחראי לעקירת השלבים ממקומם או לשבירתם, ושאין מדובר בבלאי סביר, יהא עליו להוכיח טענתו זו (כשמשכיר מסויים טען שהתריסים נשברו אחרי פריצה לבית, והוא לא חב בתיקון, התשובה הייתה שעל המשכיר לתקנם, ואם יימצא המזיק – הוא יוכל לתבוע אותו).

הדברת מזיקים

קן צרעות? נמלים טורדניות? מקקים או עכברים? אם לא מצויין בחוזה מה עושים במקרה כזה, השוכר יכול להודיע מראש למשכיר שהוא מתכוון להזמין הדברה, ולבקש שהמשכיר יישא בכך, לאור העובדה שההדברה נועדה למנוע את חזרת התופעה (סוג של "השקעה בנכס"). ואולם, העניין נתון לפרשנות, ולכן אם בעל הבית יסרב לשלם, מומלץ להגיע עימו לפשרה.

שימוש שוטף

להלן דוגמאות למקרים בהם השוכר לא חוייב לשאת בנזק, למרות שהנזקים נבעו מ"שימושו": בלאי שנגרם לריהוט גן שעמד בשמש, נזק שנגרם לסככת הצללה שהושארה בתוך ניילון מגולגל במרפסת, כתמים בריצוף שנגרמו כנראה מנזילת מים מהעציצים. כמובן שאם המשכיר היה מחייב את השוכר לשמור על אלו באופן מסויים, והשוכר היה פועל בניגוד לכך, הוא היה מחוייב לשלם את תיקונם/ על אובדן ערכם.

טיפים, טיפים, טיפים

1. הגדירו בהסכם את חלוקת הנטל בין הצדדים ככל הניתן.

2. בתיקונים שחלים על המשכיר - דרשו לקבוע לוח זמנים לתיקון (כולל התייחסות לתיקונים דחופים).

3. מאחר והמשכיר אינו מתגורר בנכס, ואינו יודע אילו פגמים נוצרו בו, עליכם להודיע לו כמובן את דבר קיומו של הפגם בכתב. רק אז תקום חובתו לתיקון בתוך זמן סביר/זה שנקבע. שמרו העתק של ההודעה.

4. בקשו מבעל המקצוע לתת תמיד סיכום ביקור ובו הבהרה ממה נבע הקלקול.

5. אל תבצעו קיזוזים משכר הדירה מבלי שבדקתם היטב כי מבחינתכם, עמדתם בתנאי החוזה. קחו בחשבון שקיזוז "אסור" עלול להביא ל"פיצוץ".

6. תמיד, אם מתגלעת מחלוקת, העדיפו את דרך הפשרה. פיצוצים בין משכירים לשוכרים עלולים להביא לניסיונות פינוי חד צדדיים, מימוש שטרי חוב וערבויות, פנייה לערבים שתכתים את שמכם, וכמובן דיונים משפטיים ארוכים. כל אלו הם שואבי זמן, כסף ואנרגיות, ותוכלו לחסוך אותם בהתנהלות נכונה מראש (וגם בזמן אמת).

דריה כנף היא עורכת דין בתחום המסחרי והחוזים. יובהר כי האמור במדור אינו מהווה ייעוץ משפטי פרטני ומקצועי, לא נועד להחליפו, ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם, באשר כל מקרה ונסיבותיו. ייתכן ובמידע חלו השמטות ו/או טעויות. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

למאגר פסקי-הדין המלא: www.lawdata.co.il

למאגר פסקי הדין ודיני העבודה המלא: http://www.koloved.net