בלי הפתעות מיותרות - לאתר ליקויי בנייה מראש
חסכתם שנים ולקחתם משכנתא שקשה לצפות את סופה. האם תסתכנו ולא תזמינו מומחה שיבדוק את הדירה? הכירו, האיש שיחסוך לכם עוגמת נפש
כשקונים רכב חדש מייד לוקחים אותו לבדיקה במכון - אבל רבים מוותרים על ביצוע בדק בית מעמיק לנכס בקניית דירה במטרה לוודא אם קיימים בו ליקויי בנייה. מדוע זה חשוב?
על מנת למנוע הפתעות מיותרות שעלולות לעלות כסף רב בהמשך, צריך לבדוק את הנכס בצורה מקצועית כדי לדעת מה מצבו. אייל עידו, מנכ"ל חברה לאיתור ליקויי בנייה בשם בדק בית פריזמה, ממליץ לעשות זאת באמצעות שכירת שירותיו של מהנדס בניין המתמחה באיתור ליקויי בנייה.
"כך, אם תרצו לתקן את הליקויים, תוכלו לדעת באיזה הוצאה כספית מדובר או אף לנסות ולהפחית מהמחיר שדורשים המוכרים", אומר עידו. "המהנדס יכתוב דו"ח מקצועי ומפורט, שבמקרה הצורך אף קביל בבית המשפט, דבר שיכול לחסוך לכם עשרות ואולי מאות אלפי שקלים".
מה בודק המהנדס?
"הנושא הראשון שבודק המהנדס בדירה הנרכשת מקבלן, הוא תוכניות הדירה והמפרט הטכני שעליהם חתמתם כאשר רכשתם את הדירה, על מנת לוודא שקיבלתם את אשר הבטיח לכם הקבלן הן מבחינת המטראז' והן מבחינת המפרט הטכני".
"בדירה יד שנייה יבדוק המהנדס את תוכנית היתר הבנייה אותה ניתן לקבל מהרשות המקומית ללא בעיה, על מנת לוודא שאין חריגות בנייה, כדי שלא תופתעו לאחר הרכישה בקבלת דרישות רבות מהרשות המקומית".
עידו מפרט כי לאחר בדיקת הניירת, בודק המהנדס את כל האלמנטים בדירה עצמה, מנושאים פשוטים כמו צבע ועד ליציבות המבנה ובעיות איטום ונזילות. הבדיקה תבוצע בתנאי תאורה טבעיים ובשעות האור, בתוספת תאורה חשמלית הקיימת בדירה.
"העקרונות המנחים את המהנדס בבדיקתו ובהכנת חוות דעת המומחה, הם בין היתר תקנות התכנון והבנייה, תקנים ישראליים ומפרטי המכון בתחום הבנייה בהוצאת מכון התקנים הישראלי, חוק מכר דירות, הוראות למתקני תברואה, חוק ותקנות בנושא חשמל, המפרט הכללי לעבודות הבניה בהוצאת משרד הביטחון, מע"צ ומשרד הבינוי והשיכון (הספר הכחול), תקנות הג"א, הוראות כיבוי אש, הנחיות לתכנון חנייה ועוד".
עיקרי הבדיקה
יציבות מבנה - המהנדס יבדוק את יציבות המבנה (שלד הבית) - האם קיימים סדקים קונסטרוקטיביים בקירות, רצפות ותקרות הדירה או האם ישנם תיקונים שבוצעו ואשר מעידים על ניסיון להסתיר ליקויי בנייה בשלד.רטיבות ונזילות - המהנדס יבדוק את תקרת וקירות המבנה: האם הם מאפשרים חדירת רטיבות או האם קיימת רטיבות מתחת לריצוף הדירה. לצורך בדיקה זו המהנדס ישתמש בציוד מיוחד לאיתור רטיבות. אם היה ניסיון להסתרת הרטיבות על ידי צביעה, למשל, אז ללא הניסיון שצבר המהנדס וללא הציוד שברשותו ייתכן שהליקוי לא יימצא. דוגמה למכשור כזה הוא מד לחות דיגיטלי לבדיקה חודרת, מד לחות דיגיטלי לבדיקת לחות חלקי בנין על מישור, מצלמה להדמיה טרמית הפועלת בטכנולוגיית אינפרא אדום ועוד.
ריצוף - ריצוף הדירה חייב להיות מפולס ומישורי ולכן ייעזר המהנדס בפלס דיגיטלי וכן במכשיר לייזר לבדיקת מישוריות הרצפה. כמו כן ייבדקו המרצפות בכדי לוודא שאין אריחים פגומים.
בחדרי אמבטיה, מרפסות וחצרות ייבדק האם הורכבו מרצפות בעלי תקן נגד החלקה. כמו כן ייבדקו שיפועים תקניים לניקוז מי גשם. עוד תיבדק תשתית הריצוף בעזרת פטיש לבדיקת תשתית חיפויים ורצפות. כן ייעזר המהנדס בקליבר של 1.5 מ"מ לבדיקת הפרשים בין אריחי ריצוף וחיפוי קירות.
דלתות וחלונות עץ ואלומיניום - ראשית תיבדק התאמה לתקן מבחינת גודל החלונות או הדלתות. לאחר מכן יציבות, איטום, סגירה, בידוד טרמי ועוד. כמו כן ייבדק האם עובי הזכוכיות עומד בתקן ובדרישות הבטיחות. נושא זה ייבדק ע"י מד עובי זכוכית.
ליקויי חשמל - ייבדקו לוחות החשמל. האם בוצעו על פי התקן והאם הורכבו כל האביזרים הנדרשים כמו מפסקי פחת, סימון מעגלים, מכסי בטיחות ועוד.
בנייה טיח וצבע - תיבדק מישוריות הקירות, סטיות, אופן ביצוע הטיח והצבע. בבדיקה זו נעזר המהנדס במכשיר לייזר לבדיקת סטיות צירי הקירות וכן בסרגל מתכת באורך 2 מטרים לפי דרישת התקנים.
תברואה וכלים סניטריים - תיבדק צנרת המים, צנרת הניקוז והביוב האם בוצע על פי התקנים ובאיזה חומר בוצעה העבודה. ייבדקו חיבורים של כיורים, אמבטיה ואסלות וכן האם הורכבו ע"פ התקן וללא פגמים. כמו כן ייבדקו הברזים, מיקומם ופעולתם. לעתים יהיה צורך גם במצלמת צנרת לבדיקת סתימות ופיצוצים בפנים הצנרת. למצלמה זו מחובר כבל ארוך אשר חודר לתוך הצינור, מציג את פנים הצנרת על מסך מחשב ומאתר את מקום הליקוי או הסתימה.
ליקויי בטיחות - ייבדקו ליקויי בטיחות בדירה שכן יש לכך השלכות רבות לבריאות וחיי המתגוררים. במסגרת בדיקה זו ייבדק האם הותקנו מעקות במדרגות ובמרפסות, האם הורכבו בגובה הדרוש, האם הורכבו מאחזי יד, האם הם מחוזקים כנדרש והאם המרווחים תואמים לתקנים.
מטבח - תיבדק איכות החומר שממנו בוצעו ארונות המטבח, סגירת דלתות, איכות השיש ואופן ביצועו וכן את מישוריות השיש. כמו כן ייבדק אופן ביצוע הנחת הכיור והברז.
פיתוח חוץ - ייבדקו דרכי גישה לדירה, שבילים, קירות, גינות ועוד. האם בוצעו על פי התקן, האם הקירות והמעקות תקניים, שיפועי ריצוף ואיטום רצפות וקורות יסוד.
סיכומי המהנדס בדו"ח מפורט
- לאחר הביקורת בדירה יעבד המהנדס את כל התוצאות ויגיש למזמין דו"ח מפורט שבו יציין את כל הליקויים שמצא, תוך ציטוט של התקן הרלוונטי לכל ליקוי, אופן תיקון הליקויים עליו הצביע ועלות משוערת עבור כל ליקוי וליקוי. דו"ח המהנדס קביל ומוכר בבית משפט ומלווה בתמונות ממצלמה דיגיטלית אותם מצלם המהנדס בזמן הביקורת.
למה זה כדאי?
בהזמנת בדק בית תעמדו על זכויותיכם, תוכלו לדרוש מהקבלן לתקן את כל הליקויים שנמצאו בביקורת או לפצות אתכם על כך. בדירת יד שנייה עליכם לערוך בדק בית לפני הרכישה על מנת שתדעו מה אתם עומדים לרכוש באמת וכך, אם תרצו לתקן את הליקויים, תוכלו לדעת באיזה הוצאה כספית מדובר או אף לנסות ולהפחית מהמחיר שדורשים המוכרים.
ההוצאה הכספית עבור בדק בית היא זניחה לעומת מחיר הנכס או תיקון הליקויים ותמנע מכם לעיתים הוצאות כספיות רבות ועוגמת נפש רבה.
לפנייה לכתב/ת 
