בנק ישראל: פיקוח על שכר הדירה אינו רצוי

המדיניות הממשלתית ומסקנות ועדת טרכטנברג בנושא שוק השכירות בארץ, זוכים לגיבוי של בנק ישראל: בניתוח של שוק השכירות הפרטית, שנערך במסגרת סקירת מערכת הבנקאות בישראל לשנת 2010 שתפורסם בקרוב, ממליץ הבנק להגדיל את הצע הדירות להשכרה, אך שולל פיקוח על מחירי השכירות.

• המלצות טרכטנברג לדיור: היזמים ירוויחו בגדול
  
• הפטיש של שטייניץ: פטור ממס למשרדים שיוסבו למגורים
  
• נתניהו ביולי: נפתח את הפקק, זה יוסיף 50 אלף דירות
  

בבנק ישראל מציינים כי "יש לשמור על היצע מגוון של דירות להשכרה במחיר סביר". לפיכך ממליצים להגדיל באופן מדוד את היצע הדירות ולייעדן להשכרה ולמכירה. המלצה זו היא ברוח הדברים שאמר ראש הממשלה בנימין נתניהו במסיבת עיתונאים שנעכה ביולי השנה. 

עוד מדגישים בבנק ישראל כי יש להגדיל את היצע הדירות הקטנות של 3 חדרים מקסימום, זאת לאור ביקוש גבוה יחסית לדירות קטנות להשכרה. "ראוי לקבוע בתוכניות הבינוי העירוניות כי שיעור מסוים מהדירות, כחלק משכונות המגורים הקיימות והחדשות, ובכל אזורי העיר, יהיו של 3-2 חדרים", מציינים כותבי הדו"ח.

רגולציה תגביר את הביורוקרטיה

בנוסף, ממליצים בבנק ישראל לתמוך בבניית דירות להשכרה בשכונות המגורים. "על רקע ההיענות הנמוכה של פירמות לתמריצי המס הקיימים, אחת הדרכים לעודד פירמות לבנות דיור להשכרה היא ייעוד של חלק מהקרקע בתוכניות הבינוי העירוניות (תב"ע) לבנייה לשם השכרה; זאת כחלק משכונות המגורים הקיימות והחדשות ובכל אזורי העיר".

כמו כן, ממליצים בבנק ישראל לעדכן את הסיוע הסוציאלי בשכר דירה, לתמיכה במחוסררי הדיור. "חשוב לעדכן את סכומי הסיוע ולהדק את הקשר בין גובה ההכנסות מעבודה לסכום הסיוע בשכר דירה", מציינים בהמלצות. 

מצוקת הדיור הובילה לקיץ היסטורי של מחאה(צילום: בן קלמר)

לצד זאת, בבנק ישראל שוללים פיקוח על מחירי השכירות, ומציינים כי התערבות ישירה במחירים בשטק זה "אינה רצויה". "מנגנונים כאלה עשויים לפגוע בנכונות להשקיע בשוק השכירות, להגביר את הביורוקרטיה וליצור שווקים משניים שבהם ייסחרו זכויות של שכירות מפוקחת באופן לא חוקי", נכתב בסקירה.

כרבע ממשקי הבית מתגוררים בשכירות

כותבי הדו"ח מוסיפים כי ההוצאה על דיור מהווה כרבע מסל הצריכה של משקי הבית - הנתח הגבוה ביותר בסל. "מחירי הדירות בבעלות ומחירי שכר הדירה החלו לנסוק במחצית הראשונה של 2008 והעלייה הקיפה את כל אזורי הארץ", כותבים מחברי הדו"ח. "בגלל קשיחות הביקוש לדיור ושיעורה הניכר של ההוצאה על דיור בסל הצריכה, עליית מחירי השכירות במהלך השנים 2010-2008 מעיקה על משקי הבית.

"השכירות הפרטית היא טיפוס המגורים השני בחשיבותו במרבית המדינות החברות ב-OECD, ובכללן ישראל. בישראל כרבע ממשקי הבית (507 אלף משקי בית) שוכרים דירות במגזר הפרטי - שיעור דומה לממוצע בחברות OECD. הסיוע הסוציאלי בדיור נשחק בשנים האחרונות: רבות מדירות השיכון הציבורי נמכרו בלי שנרכשו או נבנו אחרות במקומן, צומצמו התקציבים שהופנו לצורך הסיוע, וירד מספר משקי הבית הנהנים מהסיוע לסוגיו.

"בדומה למדינות OECD, רובן המוחלט של הדירות להשכרה במגזר הפרטי בישראל הוא בבעלות משקי בית. מדינות שונות מנסות לגוון את הרכב השחקנים בשוק השכירות על ידי תמרוץ חברות עסקיות להיכנס לשוק זה. לפירמות יתרונות לגודל, העשויים להביא להיקפי השקעה גדולים, וכיוון ששיקולי ההשקעה שלהן הם ארוכי טווח, יחסית למשקי הבית, הן עשויות להציע דירות בשכירות לטווח ארוך ולהעלות את רמת התחזוקה של הדירות.

"יתרון נוסף הוא שפיקוח המדינה על יחסי שוכר-משכיר ועל רמת התחזוקה של הדירות עשוי להיות פשוט יותר כשהדירות הן בבעלות פירמות. למרות קיומם של שני חוקים שנועדו לעודד גופים עסקיים להשקיע בדיור להשכרה, מעורבותם של גופים עסקיים בענף בישראל נמוכה ביותר, בעיקר בגלל התשואה הנמוכה ועלות התפעול הגבוהה של בניינים למגורים.